文/樂居財經 林振興???

在北京通州，北投置業的賣房節奏很磨嘰。從拿地到取證，云帆汀瀾一共用了586天。

2023年6月20日，北投以25.9億元底價競得北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊，銷售指導價5.5萬元/平方米，開發北投云帆汀瀾項目。

然而到2025年1月26日，云帆汀瀾才取得預售許可證。

北投云帆汀瀾總占地面積約4.5萬㎡，總建筑面積約9.8萬㎡，容積率為2.2，共12棟樓，總戶數為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡三居、96㎡三居，120㎡四居、140㎡四居。

此次，它共推出6棟樓共495套房源，擬售價格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2。

得房率（不含贈送）方面，云帆汀瀾1號樓96平三室兩廳約80.3%，2號樓120平四室兩廳約82.2%，3號樓140平四室兩廳約84.3%。

從戶型圖來看，該項目沒有陽臺，南向通面寬飄窗，北側有設備平臺，可擴展空間不大。

在通州，云帆汀瀾的得房率并不占優勢。

城建國譽頌的戶型面積段為85-145㎡的三居至四居，所有戶型都是南北通透，帶南向開敞陽臺、北側設備平臺、側向飄窗，甚至有戶型加贈送后的實際得房率可達100%。

未來，通州更多帶陽臺、得房率更高、有“好房子”標準的新盤一出來，云帆汀瀾還要面臨“后浪”的沖擊。

相較于周邊新盤，云帆汀瀾的戶型設計不僅中規中矩，甚至與北投置業在通州的另一個項目——北投晟景汀瀾的戶型“大撞車”。

例如，云帆汀瀾75平、85平戶型直接復制晟景汀瀾；云帆汀瀾96平三居戶型和晟景汀瀾100平三居戶型、云帆汀瀾120平三居戶型和晟景汀瀾115平四居戶型的內部格局，可以說基本一致。

兩個項目的設計公司都是北京市住宅建筑設計研究院，云帆汀瀾中標報價為1147.2783萬元，晟景汀瀾中標報價為816.354萬元。

不得不感嘆，云帆汀瀾真是有好福氣，有兄弟樓盤打前陣，戶型設計不費吹灰之力，直接把方案借來就行。

但云帆汀瀾有一些設計，讓購房者直言“別扭”，比如75平、85平戶型中，餐廳直對廁所。

另據了解，云帆汀瀾物業公司為北京博識物業管理，中標價格為1525.6224萬元，它由北投和張小琨等自然人共同持股。

云帆汀瀾的開發企業為北京北投宏象房地產，成立于2023年7月13日，法定代表人為屈晨，經理為曹山山，注冊資本為5000萬元，由北投置業持股100%。繼續穿透可知，背后股東為北京城市副中心投資建設集團，它由北京國資委100%持股。

目前，項目土地使用權已抵押予中國工商銀行股份北京通州分行。

北投晟景汀瀾的賣房速度更拖拉，從拿地到取證開盤經歷了1年9個月。

該項目所在的北京城市副中心FZX-0601-6014、6015、6016、6017地塊，于2022年2月，由北京城市副中心投資建設集團由13.3億元競得，建設用地面積33141.01平方米，建筑規模61339.02平方米。

拿地兩個多月后，項目公司北京北投雅正房地產開發有限公司成立，注冊資本5000萬元，經理為崔海亮。

崔海亮還是北投置業總監兼規劃設計部經理，負責統籌公司各項目的規劃設計工作。

2023年11月，晟景汀瀾取證開盤，官宣成交157套。打臉的是，目前網簽才130套，網簽率31.7%，成交均價49652.68元/平方米，較銷售指導價5.5萬/㎡打了九折，成交金額6.07億元。

然而，這個項目單單拿地就花了超13億現金，地價覆蓋率不到46%。目前，晟景汀瀾在建工程及土地使用權抵押已抵押予北京農村商業銀行總行營業部。

為了賣房，項目總崔海亮還親自為晟景汀瀾站臺，搞直播。年前，晟景汀瀾還推出了特價房，最高優惠92萬。

對于三個月一迭代的北京市場，進入順銷期后賣庫存，北投置業當下面臨的挑戰并不小。??????

有購房者表示，“晟景汀瀾戶型設計和裝修差強人意，也因為北投并沒有過多的住宅房地產經驗，因此有些水土不服，和其他項目對比劣勢明顯?！?/strong>

劣勢包括，交通不便，距離6號線物資學院路站和北關站都是3公里多，出門以開車為主；此外，周圍500米左右有通州殯儀館，計劃搬遷至永樂店，已有中標公告。

不知是否是因為業績kpi沒達成，還是要轉換賣房戰略，北投置業開始換人了。

1月7日，崔學喬將北投置業的法人交接棒遞給了林海燕，同時退出執行董事。

崔學喬在法人、執董位置上，已有六年多時間。他的“隱退”也有跡可循，去年底，他先退出北京北投如郡房地產，而后1月退出北京北投雅正房地產。

新法人林海燕還是北投置業黨總支書記兼董事。她曾是北投集團規劃設計中心副總經理、規劃管理部部長。

在工作中，林海燕曾帶領部門承擔的科技創新課題多次獲得住建部、市科委、市規自委及市國資委獎勵及資金支持。

在副中心建設過程中，林海燕負責協助政府相關部門編制城市副中心街區規劃、地名規劃等專項規劃、重點功能區規劃及相關規劃設計導則。

眼下，與林海燕搭檔的是公司黨總支委員、總經理屈晨。他曾是集團冬奧村項目部項目經理。

冬奧會、冬殘奧會期間，屈晨加入賽時保障團隊，擔任北京冬奧村（冬殘奧村）運行團隊后勤副主任一職，負責場館基礎設施建設、電力、技術、物流、清廢、引導標識、形象景觀、無障礙設施以及團隊后勤9個領域的工作。

北投集團總經理石銀峰在去年二季度工作點評會上要求，北投置業公司要抓住政策機遇，以精細化、標準化為抓手，開源節流、增收節支，進一步加強保障房運營能力建設，實現保障房第二主業高質量發展。

目前，北投置業有6家子公司，還包括承德新承置地開發、北京北投如郡房地產開發、北京首開新奧置業、北京房地鈞洋房地產開發、北京臻越房地產開發。

其中，北投如郡房地產開發北投如郡嘉園共有產權住房項目，因存在未在地下管線安全防護信息系統發布施工作業信息的行為，被相關單位處罰5萬元。