文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興???

在北京通州，北投置業(yè)的賣房節(jié)奏很磨嘰。從拿地到取證，云帆汀瀾一共用了586天。

2023年6月20日，北投以25.9億元底價(jià)競(jìng)得北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，開發(fā)北投云帆汀瀾項(xiàng)目。

然而到2025年1月26日，云帆汀瀾才取得預(yù)售許可證。

北投云帆汀瀾總占地面積約4.5萬(wàn)㎡，總建筑面積約9.8萬(wàn)㎡，容積率為2.2，共12棟樓，總戶數(shù)為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡三居、96㎡三居，120㎡四居、140㎡四居。

此次，它共推出6棟樓共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬(wàn)元/m2至5.68萬(wàn)元/m2。

得房率（不含贈(zèng)送）方面，云帆汀瀾1號(hào)樓96平三室兩廳約80.3%，2號(hào)樓120平四室兩廳約82.2%，3號(hào)樓140平四室兩廳約84.3%。

從戶型圖來(lái)看，該項(xiàng)目沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，南向通面寬飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)，可擴(kuò)展空間不大。

在通州，云帆汀瀾的得房率并不占優(yōu)勢(shì)。

城建國(guó)譽(yù)頌的戶型面積段為85-145㎡的三居至四居，所有戶型都是南北通透，帶南向開敞陽(yáng)臺(tái)、北側(cè)設(shè)備平臺(tái)、側(cè)向飄窗，甚至有戶型加贈(zèng)送后的實(shí)際得房率可達(dá)100%。

未來(lái)，通州更多帶陽(yáng)臺(tái)、得房率更高、有“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的新盤一出來(lái)，云帆汀瀾還要面臨“后浪”的沖擊。

相較于周邊新盤，云帆汀瀾的戶型設(shè)計(jì)不僅中規(guī)中矩，甚至與北投置業(yè)在通州的另一個(gè)項(xiàng)目——北投晟景汀瀾的戶型“大撞車”。

例如，云帆汀瀾75平、85平戶型直接復(fù)制晟景汀瀾；云帆汀瀾96平三居戶型和晟景汀瀾100平三居戶型、云帆汀瀾120平三居戶型和晟景汀瀾115平四居戶型的內(nèi)部格局，可以說(shuō)基本一致。

兩個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司都是北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院，云帆汀瀾中標(biāo)報(bào)價(jià)為1147.2783萬(wàn)元，晟景汀瀾中標(biāo)報(bào)價(jià)為816.354萬(wàn)元。

不得不感嘆，云帆汀瀾真是有好福氣，有兄弟樓盤打前陣，戶型設(shè)計(jì)不費(fèi)吹灰之力，直接把方案借來(lái)就行。

但云帆汀瀾有一些設(shè)計(jì)，讓購(gòu)房者直言“別扭”，比如75平、85平戶型中，餐廳直對(duì)廁所。

另?yè)?jù)了解，云帆汀瀾物業(yè)公司為北京博識(shí)物業(yè)管理，中標(biāo)價(jià)格為1525.6224萬(wàn)元，它由北投和張小琨等自然人共同持股。

云帆汀瀾的開發(fā)企業(yè)為北京北投宏象房地產(chǎn)，成立于2023年7月13日，法定代表人為屈晨，經(jīng)理為曹山山，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，由北投置業(yè)持股100%。繼續(xù)穿透可知，背后股東為北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)，它由北京國(guó)資委100%持股。

目前，項(xiàng)目土地使用權(quán)已抵押予中國(guó)工商銀行股份北京通州分行。

北投晟景汀瀾的賣房速度更拖拉，從拿地到取證開盤經(jīng)歷了1年9個(gè)月。

該項(xiàng)目所在的北京城市副中心FZX-0601-6014、6015、6016、6017地塊，于2022年2月，由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)由13.3億元競(jìng)得，建設(shè)用地面積33141.01平方米，建筑規(guī)模61339.02平方米。

拿地兩個(gè)多月后，項(xiàng)目公司北京北投雅正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，經(jīng)理為崔海亮。

崔海亮還是北投置業(yè)總監(jiān)兼規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌公司各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

2023年11月，晟景汀瀾取證開盤，官宣成交157套。打臉的是，目前網(wǎng)簽才130套，網(wǎng)簽率31.7%，成交均價(jià)49652.68元/平方米，較銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡打了九折，成交金額6.07億元。

然而，這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了超13億現(xiàn)金，地價(jià)覆蓋率不到46%。目前，晟景汀瀾在建工程及土地使用權(quán)抵押已抵押予北京農(nóng)村商業(yè)銀行總行營(yíng)業(yè)部。

為了賣房，項(xiàng)目總崔海亮還親自為晟景汀瀾站臺(tái)，搞直播。年前，晟景汀瀾還推出了特價(jià)房，最高優(yōu)惠92萬(wàn)。

對(duì)于三個(gè)月一迭代的北京市場(chǎng)，進(jìn)入順銷期后賣庫(kù)存，北投置業(yè)當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)并不小。??????

有購(gòu)房者表示，“晟景汀瀾戶型設(shè)計(jì)和裝修差強(qiáng)人意，也因?yàn)楸蓖恫](méi)有過(guò)多的住宅房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，因此有些水土不服，和其他項(xiàng)目對(duì)比劣勢(shì)明顯。”

劣勢(shì)包括，交通不便，距離6號(hào)線物資學(xué)院路站和北關(guān)站都是3公里多，出門以開車為主；此外，周圍500米左右有通州殯儀館，計(jì)劃搬遷至永樂(lè)店，已有中標(biāo)公告。

不知是否是因?yàn)闃I(yè)績(jī)kpi沒(méi)達(dá)成，還是要轉(zhuǎn)換賣房戰(zhàn)略，北投置業(yè)開始換人了。

1月7日，崔學(xué)喬將北投置業(yè)的法人交接棒遞給了林海燕，同時(shí)退出執(zhí)行董事。

崔學(xué)喬在法人、執(zhí)董位置上，已有六年多時(shí)間。他的“隱退”也有跡可循，去年底，他先退出北京北投如郡房地產(chǎn)，而后1月退出北京北投雅正房地產(chǎn)。

新法人林海燕還是北投置業(yè)黨總支書記兼董事。她曾是北投集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理、規(guī)劃管理部部長(zhǎng)。

在工作中，林海燕曾帶領(lǐng)部門承擔(dān)的科技創(chuàng)新課題多次獲得住建部、市科委、市規(guī)自委及市國(guó)資委獎(jiǎng)勵(lì)及資金支持。

在副中心建設(shè)過(guò)程中，林海燕負(fù)責(zé)協(xié)助政府相關(guān)部門編制城市副中心街區(qū)規(guī)劃、地名規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃、重點(diǎn)功能區(qū)規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則。

眼下，與林海燕搭檔的是公司黨總支委員、總經(jīng)理屈晨。他曾是集團(tuán)冬奧村項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理。

冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)期間，屈晨加入賽時(shí)保障團(tuán)隊(duì)，擔(dān)任北京冬奧村（冬殘奧村）運(yùn)行團(tuán)隊(duì)后勤副主任一職，負(fù)責(zé)場(chǎng)館基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、電力、技術(shù)、物流、清廢、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、形象景觀、無(wú)障礙設(shè)施以及團(tuán)隊(duì)后勤9個(gè)領(lǐng)域的工作。

北投集團(tuán)總經(jīng)理石銀峰在去年二季度工作點(diǎn)評(píng)會(huì)上要求，北投置業(yè)公司要抓住政策機(jī)遇，以精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化為抓手，開源節(jié)流、增收節(jié)支，進(jìn)一步加強(qiáng)保障房運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)保障房第二主業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

目前，北投置業(yè)有6家子公司，還包括承德新承置地開發(fā)、北京北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)、北京首開新奧置業(yè)、北京房地鈞洋房地產(chǎn)開發(fā)、北京臻越房地產(chǎn)開發(fā)。

其中，北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)北投如郡嘉園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，因存在未在地下管線安全防護(hù)信息系統(tǒng)發(fā)布施工作業(yè)信息的行為，被相關(guān)單位處罰5萬(wàn)元。