“今天的鄭州土拍，鏖戰(zhàn)近6小時(shí)，超出了我的想象。好地不愁拍，好房不愁賣。

一個(gè)在金水區(qū)，一個(gè)在中原區(qū)。同在老三環(huán)內(nèi)，同是容積率2.5，一個(gè)被托底，一個(gè)被爭(zhēng)奪。同源不同命，冰火兩重天。

2025鄭州樓市，有好戲看了。”

今日鄭州兩塊三環(huán)內(nèi)土地掛牌土拍

今天，2025農(nóng)歷年鄭州第一場(chǎng)土拍。

一共兩塊住宅用地。

1、鄭政出〔2024〕35號(hào)（網(wǎng)）地：

鄭州市金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東，地塊面積為31757.61平米（約47.6畝），容積率大于1小于2.5，建筑高度<80米。

地塊屬于老三環(huán)內(nèi)金水老城組團(tuán)。

實(shí)際的地塊形狀是這樣：

不規(guī)則。

這塊地，西邊是曾經(jīng)的金水區(qū)豪宅東潤(rùn)泰和

地塊北邊的西邊是三棟六層住宅樓。曾經(jīng)的河南司法警官學(xué)院家屬院

南邊是文勞路、學(xué)梓公園及曾經(jīng)的“財(cái)院”現(xiàn)在的河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)文北校區(qū)

東邊是河南藝術(shù)職業(yè)學(xué)院文化路校區(qū)河南省工業(yè)學(xué)校

北邊是空地（規(guī)劃為18班中學(xué)）和老小區(qū)亞亨花園

▲東哥實(shí)拍

2、鄭政出〔2024〕36號(hào)（網(wǎng)）：

中原區(qū)工農(nóng)路（天山路）東、熱電廠西路南，地塊面積為36327.60平米（約54.5畝），容積率大于1.1小于2.5，建筑高度<80米。

位置如下：

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，就是下圖位置：

當(dāng)然，目前這里那三個(gè)大煙囪已經(jīng)沒有了。左邊的三個(gè)大冷卻塔也沒了。

土拍結(jié)果，冰火兩重天

最先出結(jié)果的是36號(hào)地。

貌似就沒有加價(jià)。底價(jià)成交。

鄭州豫城文臻置業(yè)有限責(zé)任公司拿下。

經(jīng)查，此公司背后股東為鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司

標(biāo)準(zhǔn)的中原區(qū)城投公司。

又是城投公司托底。

文勞路35號(hào)地，從9點(diǎn)05分開始，在經(jīng)過N輪競(jìng)拍后，終于在下午2點(diǎn)50分出了結(jié)果：

恭喜中海。中海牛逼。

新地王誕生，總價(jià)10.8871億，畝單價(jià)合到2285.5萬元/畝，樓面價(jià)合到13713元/平米。

1、同樣的2.5容積率，同樣的老三環(huán)內(nèi)，同樣50畝左右地塊，卻被開發(fā)商嫌貧愛富。一個(gè)被冷落，一個(gè)被追捧。

真沒想到文勞路地塊如何火熱，鏖戰(zhàn)四小時(shí)+。

據(jù)說，有8家開發(fā)商爭(zhēng)奪，包含中海、華潤(rùn)、招商、金水投、正弘，及幾家地市開發(fā)商。

鄭州新年第一拍，真火！

2、11年前的2014年，新東潤(rùn)地產(chǎn)以1550萬元/畝的價(jià)格拿下東潤(rùn)泰和的土地，成為當(dāng)年的地王。11年后，東側(cè)一路之隔的這塊地價(jià)為2285.5萬元/畝。

東潤(rùn)泰和地塊占地面積為51.34畝，這塊地占地面積為47.6畝。

東潤(rùn)泰和容積率為2.99，這塊地容積率為2.5。

3、中原區(qū)地塊被城投公司托底，代表著沒有開發(fā)商拿地。這是中原區(qū)樓市之痛。截止目前，中原區(qū)城投公司托底拿地地塊達(dá)8塊之多。原來傳聞華潤(rùn)要做熱電廠片區(qū)整體開發(fā)。目前來看，夢(mèng)想化為泡沫。華潤(rùn)不傻，這個(gè)片區(qū)賣不上價(jià)。

4、是的，這個(gè)片區(qū)的城市形象還是太差，路網(wǎng)不同，城市界面破敗。昨天我又去現(xiàn)場(chǎng)考察了一下，棉紡西路在秦嶺路以西，還沒修通。片區(qū)甚至還有之前的城中村后牛莊村。那界面，太辣眼睛。

5、金水區(qū)35號(hào)地，相比較而言周邊城市界面已經(jīng)好了很多很多。無論是交通、學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)等配套，比熱電廠地塊強(qiáng)的太多。

再加上周邊東潤(rùn)泰和、金投豫發(fā)豫園、美盛金水印、美盛臻灣一品等改善型項(xiàng)目的熱銷，開發(fā)商對(duì)于這塊地所開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格20000+充滿了期待。

6、這塊地，其實(shí)也沒想象中那么好。最大的缺點(diǎn)是地塊不夠方正。異形地塊。未來，社區(qū)主大門大概率在文勞路上。

他的對(duì)面就是狹長(zhǎng)型公園和財(cái)院西北角。

南向視野特別好。把整個(gè)財(cái)院校園景色收入眼下。

嗯，他的南面遠(yuǎn)方，就是目前叱咤全球的蜜雪冰城的誕生地。

7、未來，這個(gè)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)是什么？

是那個(gè)名聞遐邇火到鄭州吃貨內(nèi)心深處的“老財(cái)院信陽(yáng)雞蛋灌餅”30年老店。

他就在這塊地的北邊。

家門口，就可以買他了。

本文完。