以往，購房者因交易信息不透明、債權(quán)債務(wù)糾紛等問題，房屋在交付前仍可能面臨“一房二賣”“先賣后抵”“司法查封”“無法辦證”等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其陷入“錢房兩空”的困境。

為防范房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，保障購房者合法權(quán)益，市住建局與市資規(guī)局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好主城區(qū)商品住房交易與不動產(chǎn)登記相關(guān)銜接工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2025年4月1日起，主城區(qū)首次領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目將全面實(shí)行“按套抵押、逐套解押”模式，實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)簽即預(yù)告”“交房即發(fā)證”的全流程覆蓋。

☆“網(wǎng)簽即預(yù)告”，一碼聯(lián)辦鎖定物權(quán)

“跑一趟就能辦兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，真是省心又安心。”日前，在臻如花園售樓現(xiàn)場，市民陸先生通過市房產(chǎn)交易中心商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，同步辦理了商品房網(wǎng)簽合同備案和預(yù)告登記業(yè)務(wù)。

以往，購房者需先向住建部門申請商品房網(wǎng)簽合同備案，再向登記部門申請不動產(chǎn)預(yù)告登記，存在材料重復(fù)提交、辦理時(shí)間長、多次往返等問題。為簡化流程，市住建局與市資規(guī)局建立協(xié)同機(jī)制，實(shí)行交易和登記信息“一碼關(guān)聯(lián)”，購房者和開發(fā)企業(yè)只需線上提交一次材料，即可同時(shí)申請商品房網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記。

市房產(chǎn)交易中心副主任繆昕杰介紹：“系統(tǒng)在完成網(wǎng)簽備案后，實(shí)時(shí)將預(yù)告登記所需材料推送至登記系統(tǒng)，登記機(jī)構(gòu)在線受理、審核、登簿并發(fā)送電子證明，實(shí)現(xiàn)全程無紙化辦理，真正做到‘最多跑一次’。”

此外，為滿足購房者的按揭需求，市不動產(chǎn)登記中心推出“抵押即預(yù)告”同步辦理模式。金融機(jī)構(gòu)在審批購房貸款時(shí)，同步收集抵押預(yù)告登記材料，通過“線上蘇小登”平臺推送至不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)抵押預(yù)告登記的同步辦理。

☆“交房即發(fā)證”，掌上領(lǐng)證激活安居新場景

從簽署買賣合同到領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，購房者往往需要等待較長時(shí)間，其間物權(quán)保障存在一定風(fēng)險(xiǎn)。隨著“銷售即解押”“網(wǎng)簽即預(yù)告”等業(yè)務(wù)的推行，“一房多抵”問題得到有效解決，為“交房即發(fā)證”奠定了基礎(chǔ)。購房者在交房現(xiàn)場繳納契稅等費(fèi)用后，即可當(dāng)場領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。

市住建局還將辦理不動產(chǎn)首次登記證明列為商品房交付的必要條件，并納入商品房預(yù)售合同示范文本，從源頭上降低房屋買賣糾紛和執(zhí)行異議案件的發(fā)生。

目前，市不動產(chǎn)登記中心已升級“線上蘇小登·南通e證通”平臺，購房者可通過APP或網(wǎng)頁平臺隨時(shí)查詢不動產(chǎn)信息、辦理業(yè)務(wù)、在線支付等，實(shí)現(xiàn)商品房、存量房、抵押登記等高頻業(yè)務(wù)的全程網(wǎng)辦。通過“掌上申請、一網(wǎng)通辦、線上繳稅（費(fèi)）、當(dāng)場拿證”的流程，新建商品房“交房即發(fā)證”服務(wù)由“現(xiàn)場辦”升級至“掌上辦”，進(jìn)一步提升了服務(wù)效率。

☆“銷售即解押”，按套解押筑牢安全線

《通知》明確，對存在土地和在建工程抵押的項(xiàng)目，在銷售前需調(diào)整為按套辦理抵押手續(xù)，銷售后按套辦理解除抵押手續(xù)后再辦理合同網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記。

以往，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量巨大，開發(fā)企業(yè)多使用建設(shè)用地使用權(quán)或在建建筑物作為抵押擔(dān)保，向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資開發(fā)貸款，在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，通過對外銷售回籠資金。項(xiàng)目竣工交付后開發(fā)企業(yè)如未能及時(shí)償還貸款，將直接影響購房人對所購房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理。

“以往，我市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工交付時(shí)仍然未解除抵押，導(dǎo)致購房群眾無法辦理房產(chǎn)證，造成一定的社會問題。”市住建局黨組成員胥小華介紹，“為解決這一問題，市住建局和市資規(guī)局創(chuàng)新工作思路，探索出按套抵押、逐套解押的辦法。

對于辦理了開發(fā)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)需會同開發(fā)企業(yè)按套申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物的抵押登記，如果項(xiàng)目已經(jīng)辦理了整體抵押，需在申請預(yù)售許可前申請辦理在建建筑物按套抵押手續(xù)。項(xiàng)目對外銷售，購房人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，辦理合同網(wǎng)簽備案前，金融機(jī)構(gòu)會同開發(fā)企業(yè)注銷該套房屋的抵押權(quán)登記，有效解決抵押項(xiàng)目辦證難問題。”

對于銀行而言，該項(xiàng)舉措有效彌補(bǔ)了資產(chǎn)抵押權(quán)存續(xù)與購房人順利取得物權(quán)之間的操作空白點(diǎn)。江蘇銀行相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對《通知》表示積極支持：“該舉措既確保了購房者順利取得物權(quán)，也兼顧了開發(fā)貸款銀行的權(quán)益，加上商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的嚴(yán)格落實(shí)，將為南通房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展提供有力保障。”

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