大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　早期行業(yè)高速發(fā)展的10年，華南房企就是代表整個(gè)行業(yè)的最高水平，不管是全國(guó)化的華南五虎還是如今位居頂流的幾大超級(jí)央企，整個(gè)行業(yè)具備超強(qiáng)影響力。

　　很多時(shí)期，華南房企的人才 價(jià)值也是最高的，早在十幾年前，很多渝派與京系，蘇系房企都曾經(jīng)猛龍過江挖角華南地產(chǎn)人才， 也是華南房企最風(fēng)光的幾年 。

　　不過隨著高周轉(zhuǎn)時(shí)代過去，華南早期規(guī)模化發(fā)展的房企集體失速，如今還能在百?gòu)?qiáng)房企排上位的純民企也就只有個(gè)位數(shù)了，很多耳熟能詳?shù)墓疽呀?jīng)逐漸消失在江湖。

　　就在近期， 華南兩家 知名房企似乎有點(diǎn)扛不住了，一家是深圳舊改巨頭綠景集團(tuán)，另外一家是物流地產(chǎn)巨頭華南城，兩家公司總部都在深圳。

　　先說說綠景集團(tuán)，這是一家深耕深圳本土市場(chǎng)多年的舊改專家，如果在福田居住的朋友們一定不會(huì)陌生，這家早期就號(hào)稱“福田新洲舊改之王”。

　　其實(shí)在房地產(chǎn)高速發(fā)展最好的幾年，華南房企分為兩個(gè)派系，一個(gè)就是與華南五虎類似的全國(guó)化布局住宅開發(fā)，高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)為主的上市房企。

　　另外一種就是在本土深耕舊改市場(chǎng)，做長(zhǎng)期生意的本土巨頭，綠景就是屬于深耕本土舊改的超級(jí)巨頭之一，在福田+南山擁有超多的土地儲(chǔ)備。

　　如果對(duì)舊改城市更新開發(fā)熟悉的朋友應(yīng)該知道，另外一家舊改起家的超級(jí)巨頭也是總部位于深圳的佳兆業(yè)，不過已經(jīng)很早就暴雷，剩下多少家當(dāng)已經(jīng)不得而知了。

　　可以看到，舊改起家的房企老板往往更加看中利潤(rùn)，徒有的規(guī)模虛名似乎都不太感冒，這也是如今很多中小民企還能活著的核心原因。

　　城市更新有著很明顯的土地價(jià)值優(yōu)勢(shì)，并且很多深圳發(fā)家的開發(fā)商都在城市更新領(lǐng)域具備一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，比如深耕寶安的鴻榮源，深耕蛇口的招商蛇口等。

　　但是，舊改玩家另外一個(gè)很容易忽略的問題，隨著行業(yè)下行再被無(wú)限制放大。舊改項(xiàng)目需要大量的資金投入，土地孵化與舊改拆遷，規(guī)劃等周期時(shí)間非常漫長(zhǎng)。

　　隨著時(shí)間的推移，對(duì)于開發(fā)商的資金要求極高，綠景集團(tuán)近期就是遇到這個(gè)核心問題，綠景控股近期已經(jīng)發(fā)布公告，攤牌了，正式違約。

　　這已經(jīng)不是綠景集團(tuán)第一次出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)了，這背后最大的核心問題就是其持有的一個(gè)超級(jí)舊改項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)耗費(fèi)了綠景集團(tuán)幾乎全部家當(dāng)。

　　綠景中國(guó)是全國(guó)體量最大的城市更新項(xiàng)目深圳綠景白石洲項(xiàng)目的開發(fā)商。2024年上半年，綠景白石洲一期項(xiàng)目是綠景中國(guó)重要的房地產(chǎn)銷售收入來(lái)源。

　　這個(gè)項(xiàng)目在全國(guó)城市更新項(xiàng)目里面可以說是數(shù)一數(shù)二，就項(xiàng)目本身的含金量來(lái)說毋庸置疑，其位置可以說是深圳富豪根據(jù)地，具備預(yù)估千億的貨值體量，可以說是大家口中的超級(jí)肥肉。

　　2005年，綠景地產(chǎn)開始入駐沙河五村白石洲，屆時(shí)深圳市和南山區(qū)政府開展白石洲舊村改造研究，白石洲舊改正式拉開序幕；

　　?綠景白石洲項(xiàng)目從2014年被列入城市更新單元計(jì)劃到2019年正式啟動(dòng)拆遷，經(jīng)歷了多年的籌備和實(shí)施過程，項(xiàng)目在2023年開始銷售，可以說是綠景地產(chǎn)整個(gè)公司的心頭肉。

　　早在2022年，為了順利完成項(xiàng)目的開發(fā)與銷售工作，綠景地產(chǎn)就曾經(jīng)拉萬(wàn)科入伙解決燃眉之急，萬(wàn)科向白石洲項(xiàng)目注資23億元，并向萬(wàn)科讓渡了白石洲項(xiàng)目三、四期的分紅權(quán)。

　　不過如今看來(lái)也是一單賠本生意，從如今一年過去的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，整體不太理想，與項(xiàng)目本身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系，有錢人似乎并不買賬。

　　最低均價(jià)8萬(wàn)出頭的豪宅項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格很有競(jìng)爭(zhēng)力，不過去化一年以來(lái)，從目前平臺(tái)給到數(shù)據(jù)就是去化大概60%左右，因此整體來(lái)看并沒有達(dá)到理想狀態(tài)。

　　最為麻煩的，這部分銷售資金都進(jìn)入監(jiān)管賬戶了，故并未能用于上市公司的日常開支以及償還其他債務(wù)。加上項(xiàng)目還未竣工，后續(xù)仍然需要龐大的資金投入。

　　綠景中國(guó)這舊改生意看起來(lái)有點(diǎn)玩不轉(zhuǎn)的節(jié)奏，拆東墻補(bǔ)西墻，如今看來(lái)，胃口太大真的容易傷身啊。

　　另外一家深圳上市房企華南城，更加戲劇性的就是早就被國(guó)資收編，不過如今混的一塌糊涂，深圳國(guó)資估計(jì)也沒想到這個(gè)坑確實(shí)有點(diǎn)大。

　　已經(jīng)被深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)收購(gòu)并控股的華南城，發(fā)布了一個(gè)重大內(nèi)幕信息，被債權(quán)人提出清盤處理，華南城這支國(guó)企拖油瓶估計(jì)也直接選擇躺平了。

　　早在2024年相同的時(shí)間線，華南城公布了其“2024年4月票據(jù)”與“2024年10月票據(jù)”的最新情況補(bǔ)充。這兩筆票據(jù)分別于2024年4月和10月到期，涉及金額巨大。

　　令人遺憾的是，由于華南城未能如期支付這兩筆票據(jù)的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)及利息，截至2月29日，其總借款中的本金229億港元已全部違約或交叉違約。

　　本次華南城被申請(qǐng)清盤，也是目前為止國(guó)資控股的房企里面，第一家出現(xiàn)被申請(qǐng)清盤的。這在行業(yè)里面可謂是比較罕見的，國(guó)資接盤民企似乎也是大坑一個(gè)。

　　被債權(quán)人向香港法院提交清盤申請(qǐng)，標(biāo)志著其債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)，進(jìn)入司法處置階段。

　　此舉反映出債權(quán)人對(duì)企業(yè)償債能力徹底喪失信心，也預(yù)示著這家曾以“商貿(mào)物流+地產(chǎn)”模式聞名的房企可能面臨被迫資產(chǎn)清算的結(jié)局。

　　華南城清盤申請(qǐng)是房地產(chǎn)行業(yè)出清進(jìn)程的又一標(biāo)志性事件，但其背后折射的不僅是單一企業(yè)的戰(zhàn)略失誤，更是傳統(tǒng)“重資產(chǎn)、高杠桿、粗放運(yùn)營(yíng)”模式的系統(tǒng)性失效。

　　這種模式在跑馬圈地的年代也是最為常見的擴(kuò)張方式，三四線城市通過物流園概念拿地，但是主打還是賣房子，剩下一堆爛尾項(xiàng)目給后面的人接盤，似乎這也是很多房企的一貫打法。

　　總結(jié)：

　　2024年深圳樓市在政策支持下已經(jīng)經(jīng)歷了從低迷到逐步回暖的過程，政策力度空前，包括限購(gòu)、限售等政策的放松，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的信心?。

　　但是對(duì)于早期大玩杠桿的玩家來(lái)說，深圳市場(chǎng)依然還是艱難的，兩家深圳知名房企的倒下，也見證了華南房企的兩個(gè)極端玩法的徹底失效。

　　長(zhǎng)期而言，行業(yè)必將加速向“低負(fù)債、多元化、精細(xì)化”的新模式進(jìn)化，期待華南如今活下來(lái)的房企能夠再次雄起，撐起行業(yè)一片天地。

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