大家好，我是地產高富帥。

　　早期行業高速發展的10年，華南房企就是代表整個行業的最高水平，不管是全國化的華南五虎還是如今位居頂流的幾大超級央企，整個行業具備超強影響力。

　　很多時期，華南房企的人才 價值也是最高的，早在十幾年前，很多渝派與京系，蘇系房企都曾經猛龍過江挖角華南地產人才， 也是華南房企最風光的幾年 。

　　不過隨著高周轉時代過去，華南早期規模化發展的房企集體失速，如今還能在百強房企排上位的純民企也就只有個位數了，很多耳熟能詳的公司已經逐漸消失在江湖。

　　就在近期， 華南兩家 知名房企似乎有點扛不住了，一家是深圳舊改巨頭綠景集團，另外一家是物流地產巨頭華南城，兩家公司總部都在深圳。

　　先說說綠景集團，這是一家深耕深圳本土市場多年的舊改專家，如果在福田居住的朋友們一定不會陌生，這家早期就號稱“福田新洲舊改之王”。

　　其實在房地產高速發展最好的幾年，華南房企分為兩個派系，一個就是與華南五虎類似的全國化布局住宅開發，高周轉運營為主的上市房企。

　　另外一種就是在本土深耕舊改市場，做長期生意的本土巨頭，綠景就是屬于深耕本土舊改的超級巨頭之一，在福田+南山擁有超多的土地儲備。

　　如果對舊改城市更新開發熟悉的朋友應該知道，另外一家舊改起家的超級巨頭也是總部位于深圳的佳兆業，不過已經很早就暴雷，剩下多少家當已經不得而知了。

　　可以看到，舊改起家的房企老板往往更加看中利潤，徒有的規模虛名似乎都不太感冒，這也是如今很多中小民企還能活著的核心原因。

　　城市更新有著很明顯的土地價值優勢，并且很多深圳發家的開發商都在城市更新領域具備一定的區域優勢，比如深耕寶安的鴻榮源，深耕蛇口的招商蛇口等。

　　但是，舊改玩家另外一個很容易忽略的問題，隨著行業下行再被無限制放大。舊改項目需要大量的資金投入，土地孵化與舊改拆遷，規劃等周期時間非常漫長。

　　隨著時間的推移，對于開發商的資金要求極高，綠景集團近期就是遇到這個核心問題，綠景控股近期已經發布公告，攤牌了，正式違約。

　　這已經不是綠景集團第一次出現債務危機了，這背后最大的核心問題就是其持有的一個超級舊改項目，這個項目已經耗費了綠景集團幾乎全部家當。

　　綠景中國是全國體量最大的城市更新項目深圳綠景白石洲項目的開發商。2024年上半年，綠景白石洲一期項目是綠景中國重要的房地產銷售收入來源。

　　這個項目在全國城市更新項目里面可以說是數一數二，就項目本身的含金量來說毋庸置疑，其位置可以說是深圳富豪根據地，具備預估千億的貨值體量，可以說是大家口中的超級肥肉。

　　2005年，綠景地產開始入駐沙河五村白石洲，屆時深圳市和南山區政府開展白石洲舊村改造研究，白石洲舊改正式拉開序幕；

　　?綠景白石洲項目從2014年被列入城市更新單元計劃到2019年正式啟動拆遷，經歷了多年的籌備和實施過程，項目在2023年開始銷售，可以說是綠景地產整個公司的心頭肉。

　　早在2022年，為了順利完成項目的開發與銷售工作，綠景地產就曾經拉萬科入伙解決燃眉之急，萬科向白石洲項目注資23億元，并向萬科讓渡了白石洲項目三、四期的分紅權。

　　不過如今看來也是一單賠本生意，從如今一年過去的銷售業績來看，整體不太理想，與項目本身的產品結構不無關系，有錢人似乎并不買賬。

　　最低均價8萬出頭的豪宅項目，區位優勢明顯，價格很有競爭力，不過去化一年以來，從目前平臺給到數據就是去化大概60%左右，因此整體來看并沒有達到理想狀態。

　　最為麻煩的，這部分銷售資金都進入監管賬戶了，故并未能用于上市公司的日常開支以及償還其他債務。加上項目還未竣工，后續仍然需要龐大的資金投入。

　　綠景中國這舊改生意看起來有點玩不轉的節奏，拆東墻補西墻，如今看來，胃口太大真的容易傷身啊。

　　另外一家深圳上市房企華南城，更加戲劇性的就是早就被國資收編，不過如今混的一塌糊涂，深圳國資估計也沒想到這個坑確實有點大。

　　已經被深圳特區建發集團收購并控股的華南城，發布了一個重大內幕信息，被債權人提出清盤處理，華南城這支國企拖油瓶估計也直接選擇躺平了。

　　早在2024年相同的時間線，華南城公布了其“2024年4月票據”與“2024年10月票據”的最新情況補充。這兩筆票據分別于2024年4月和10月到期，涉及金額巨大。

　　令人遺憾的是，由于華南城未能如期支付這兩筆票據的強制贖回款項及利息，截至2月29日，其總借款中的本金229億港元已全部違約或交叉違約。

　　本次華南城被申請清盤，也是目前為止國資控股的房企里面，第一家出現被申請清盤的。這在行業里面可謂是比較罕見的，國資接盤民企似乎也是大坑一個。

　　被債權人向香港法院提交清盤申請，標志著其債務危機進一步升級，進入司法處置階段。

　　此舉反映出債權人對企業償債能力徹底喪失信心，也預示著這家曾以“商貿物流+地產”模式聞名的房企可能面臨被迫資產清算的結局。

　　華南城清盤申請是房地產行業出清進程的又一標志性事件，但其背后折射的不僅是單一企業的戰略失誤，更是傳統“重資產、高杠桿、粗放運營”模式的系統性失效。

　　這種模式在跑馬圈地的年代也是最為常見的擴張方式，三四線城市通過物流園概念拿地，但是主打還是賣房子，剩下一堆爛尾項目給后面的人接盤，似乎這也是很多房企的一貫打法。

　　總結：

　　2024年深圳樓市在政策支持下已經經歷了從低迷到逐步回暖的過程，政策力度空前，包括限購、限售等政策的放松，為市場注入了強大的信心?。

　　但是對于早期大玩杠桿的玩家來說，深圳市場依然還是艱難的，兩家深圳知名房企的倒下，也見證了華南房企的兩個極端玩法的徹底失效。

　　長期而言，行業必將加速向“低負債、多元化、精細化”的新模式進化，期待華南如今活下來的房企能夠再次雄起，撐起行業一片天地。

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