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買房不賠錢，你就已經跑贏了90%的西安人，這是2025年西安二手房的真實寫照。

從蘇寧云著開始，在西安討論度最高的軟件新城，曾經熱門小區首套二手房陸續開始成交，這次是中海天谷時代。

（小區首套二手房成交情況）

上周六，中海天谷時代首套二手房成交，116㎡小三室，2T4連廊中間戶，新房備案價264萬，業主掛牌價313萬，最終以291.8萬成交，單價24947元/㎡。

從22年底開盤，到24年提前交房，25年成交，兩年多的時間，業主約10萬的貸款利息，大修，契稅，外加和買家對半開的增值稅，中介費，一句話總結，沒賠錢。

在二手房普遍勢微的軟件新城，中海小面積，賣二手不賠錢，確實難能可貴！

一手過往

作為軟件新城+中海組合的紅盤，三年前的2022年，市場已經是下行時期，二手降價，新房平銷已非常普遍，但極個別的新房，還在搖號，這里面就有中海的學仕里和天谷時代。

22年12月21日，首開的5、8、12三棟樓共計242套房源登記，吸引493組家庭，23年二批次開盤，依舊搖號。

（小區首開備案價）

價格上，天谷時代不算便宜，首批毛坯高層，均價24093元/㎡，小高層更是28027元/㎡。

相比同期保利天匯，以及后來呼之欲出有的四代住宅，中海業主很長一段時間內，都陷入高價接盤的困擾。

很多人也一度開始懷疑自己，軟件新城300萬買小面積，真的值得嗎？中海真的會是周邊最好的小區嗎？

（絲路軟件城云匯谷）

后來的市場大家也知道了，軟東腹瀉式供地，不僅新房不斷，且價格優惠更低，軟西本身，配套兌現變緩，二手房著急賣的招商臻觀府、蘇寧云著等，很多賠錢賣，也不理想。

小區自身，天谷時代也經歷了業主團建，好在提前交付，同樣定位的小區里，蓋得還算不錯，本就是自住為主，封窗率提高，入住率明顯高于周邊。

如果奔著住，這可能是軟件新城近三年交付最穩的小區之一，如果是奔著投資，如今能平進平出，已經是最佳結果。

二手賣點

站在二手房的角度，中海天谷時代本身還是很特殊，且有賣點的：

位置上：仍地處軟件新城成熟居住區，西側保利云谷天匯，東側鐵建西派樘樾，南鄰高新十九小、四初，不挨三環無噪音困擾，距附近安置房小區也有距離。

（中海天谷時代樓棟圖）

產品上：中海是區域內唯二小面積2T4為主的剛改社區，118-143㎡，第一是蘇寧云著，更小的門檻，意味著更低的總價，也和周邊143㎡起步的純改社區，在二手房上錯位競爭。

（天谷時代高層118㎡戶型圖）

戶型上：為標準三代住宅，可封窗，以首套成交的118㎡為例，三面寬朝南，面寬約10.2米，三室兩衛，貫通陽臺，獨立主臥套間，當兩室用，也可以改造客廳及兒童房，實現近7米的寬廳。

雖然和24年后同面積的四代住宅，在贈送面積，戶型結構上無法相比，但戶型本身設計合理，實用性強，小面積更側重實用性，能封窗挺好。

（西安首批誠信開發商名單）

品牌上：作為西安多年最穩定的一批開發商，中海溢價為王，新房普遍偏貴，小區本身剛需、剛改為主，沒有會所、泳池等花里胡哨的東西。

但本身物業口碑穩定，交房發揮穩定，天谷雖有團建，但景觀，外立面，公區的實景依舊不錯，且提前交房，對于二手，早交也代表了能早賣。

（蘇寧云著二手房掛牌價）

周邊競爭上：與天谷類似的蘇寧，買的早，但小區品質相比中海還有差距，主打性價比，而中海本就買的貴，如今想錯位競爭，要么長期持有，往后拼品質，要么就像首套這樣，遇到有緣人。

畢竟相似定位的蘇寧，目前二手房107㎡掛牌價只有235萬，129㎡也不過255萬，而300萬總價，周邊的新房還有得選。

三個聲音

中海天谷的首套成交價出來后，聽到的其實是三個聲音：

1、想不通，不明白，300萬總價，24946元/㎡的單價，哪里不能買，非要選2T4連廊戶的小面積，接盤了，往后怎么出手？

2、中海還是硬，在周邊二手普跌，軟新市場低迷的當下，中海房子蓋得好，入住率高，總價可控，還是有愿意自住接盤的？

3、會不會有貓膩，上演碟中諜，把氛圍拉起來，交替出貨，內部交易，畢竟周邊蘇寧、鐵建、招商、天地源都不好賣，中海反而成交了？

但很多時候，二手房就是這樣，會賣的是師傅，看似現房，所見所得，但房價信息差更加巨大。

（買房咨詢，一對一通道）

這一年，從華發CID中央首府、中海寰宇天下、蘇寧云著、招商臻觀府到中海學仕里、新希望錦麟天璽等等。

當大眾懷疑首套房業主降價賣，平價出的時候，殊不知這才是聰明人，已掌握先機。

習慣了買房必漲后，讓很多人喪失了獨立思考的能力，但如今房價普降后，大家都蒙了，賣不賣，怎么賣，多錢賣？

中海天谷時代首套二手房成交，為這個疑問，又增加了一重解釋，大家怎么看，你會花300萬在軟西買中海嗎？評論區各抒己見！

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作者：鬼使白

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