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伴隨軟件新城越來越多小區交付后，二手房成交，區域房價走勢愈發明朗，到底是跌跌不休還是止跌回穩，成交價里有答案。

招商，蘇寧，中海之后，同樣是曾經搖號大熱門，外號“鴿子王”小區的中鐵建西派國樾迎來首套成交。

（小區首套二手房成交情況）

與中海天谷時代同一天，中鐵建西派國樾首套二手房，建面約172㎡，精裝修，業主掛牌420萬，115天后，以總價366萬成交，單價21265元/㎡。

該套當年的網簽價格為361萬，業主收房后又花近20萬做了二次裝修，未滿二，增值稅由買家承擔，中介費對半分。

（掛牌二手房價格信息）

對原房主而言，兩年多的利息，大修基金，契稅，1.5%中介費，近20萬裝修成本算上，361萬買，如今366萬賣，已是小區最低價，也跌破發行價。

目前貝殼上小區掛牌房源22套，同戶型的總價420萬-480萬不等，而366萬賣，業主也是下了狠心了。

搖號過往

作為軟件新城一代神盤，中鐵建西派國樾是很多高新買房人的白月光，20拿地，開盤時間一拖再拖，各種小道消息均價28000+滿天飛。

（搖號排隊先正常過往）

到22年登記時，由于限價原因，公示均價只有22400元/㎡，由于這一價格反差，很多人把這里當做倒掛筍盤。

2月開盤當天，528套房子一搶而空，2796組中產家庭扎堆搖號，剛需直接搶光了172㎡和192㎡，甚至一樓也不放過，而最大的280㎡樓王，也有不少人排隊。

西派國樾之后，軟件新城400萬門檻的小區幾乎沒有了千人搖號，可以說這個小區也代表可周邊購買力的頂峰。

與蘇寧，中海，天地源，招商等不同，西派國樾是純改善小區，起步172㎡，最大360㎡，妥妥的軟件新城天花板。

相比同樣面積，定位的天谷雅舍27000+均價，西派國樾22400+的均價確實是新房撿漏了。

二手賣點

小區24年3月交房，在周邊顏值也是很高，玻璃+金色鋁板組成的公建化外立面，在周邊很有辨識度。

（西派國樾園區實景）

園區內部，植被景觀的密度層次，水景，公區，大堂的裝修等也是改善社區該有的牌面。

（172㎡交付裝修標準實景）

室內，由于限價，說是精裝，實則簡裝，木地板，白墻，中間空調自帶，廚房，衛生間普通裝標，能住，但對于這個價位買房的業主，很多選擇砸掉重新裝。

即便如此，綜合小區的交付水平，立面顏值，景觀水準等，仍是軟件新城純改善社區的第一梯隊。

結合周邊現狀，小區情況，二手房的賣點也很明確：

位置上：地處軟件新城腹地，西側一路之隔高新四初，500米內高新十九小，十八小，啟迪兒童醫院，東側樓下高新云吧，灃惠綠廊且不臨三環，天谷雅舍，西派樘樾，高科云天等大戶型小區都在周邊。

（小區樓棟面積布局示意圖）

不足在于小區南側新豐村安置房，北側科創公寓公租房，外加當年拿地有15%實物配建公租房要求，在小區西南角有一棟公租房，隔開管理，目前待售，很有可能轉成商品房。

產品上：商品房部分共12棟樓，6棟小高，6棟高層，面積172㎡、192㎡、275㎡、360㎡，純大平層社區。

（建面172㎡戶型示意）

以首套成交的建面172㎡四室為例，當年大平層的主流結構，南向超14米的面寬，配合落地窗，視野開闊，房間動靜分區，結構也非常方正，沒有浪費面積。

但由于當年建筑規范，沒有陽臺和贈送面積，只在北向次臥外設計生活陽臺，客廳寬度夠，但進深一般，客餐廳未完全分離，和2025年同面積大贈送的新房無法相比，但也算二手房主流。

品牌上：作為央企的代表， 中鐵建在西安也是深耕，從大明宮起步，再到高新，灃西，港務等，主要做改善，基本都是大戶型。

截至目前，西派國際，西派時代，西派國樾、棠樾等都有交付案例，發揮在央企里還算穩定，樘樾在整改后的表現也還不錯。

目前，中鐵建的新盤主要在港務區奧體，以及大明宮井上村TOD，2024年中指研究院的銷售業績統計上，僅次于綠城，約157.2億。

周邊競爭上：整個軟件新城，二手房里，天谷雅舍，招商臻觀府算純改善社區，其余面積都偏小，招商臻觀府目前貝殼掛牌51套，均價24000+，天谷雅舍掛牌7套，無成交，均價27500+。

（西派國樾2022年公示價格）

純改善大戶型小區里，西派國樾算區域入手價格最低的，因此二手離場時，房東不至于太被動，而高價買新房的，比較難受。

新房部分，整個軟件新城大面積已經很少，回歸143㎡以內，主要供應在軟東綠城的五章，六章等，新房價格預計25000+左右。

當下預期

相比此前中海天谷時代24947元/㎡不尋常的成交價，西派國樾21265元/㎡確實更符合大家對當下的房價預期。

高新不是三年前的高新，買房人也不是三年前的買房人，曾經的400萬，只是門檻，如今對于的多數人更是天花板，太多人已經沒有那么敢于貸款拉杠桿了，買西派作為投資的人，是不少的。

（買房咨詢，一對一通道）

當下，以蘇寧為代表，19000+的成交價代表大家對軟新小面積的接受度，而21000+代表對大面積的購買能力，面積大，總價高，成交難，是整個西安二手房的相同難題。

西派的挑戰還是在于面積大，總價高，目前二手房420萬的門檻，和周邊日益萎縮的購買能力之間有差距。

需要聲明的是，一套二手房成交，不代表整體小區的上限，只是特定時間的特定產物。

新希望錦麟天璽，招商臻觀府，蘇寧云著等都是如此，軟件新城二手房能否穩住，是先跑先贏，還是等待機會，還需后續更多成交記錄佐證。

大家怎么看，評論區聊聊你對軟件新城和二手房的思路！

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作者：鬼使白

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