震蕩還在發生，但等等黨們贏麻了。

2025年，北京房價還在往下探，尤其二手房，在經歷了2024年一整年的暴風雨后，2025年初還沒有止頹趨勢。

安家最新的二手房掛牌均價是4.32萬/平，相較于去年同期已經有超過16%的降幅。

圖源安居客官網

二手房價的下探，也換來了期望中的“以價換量”。

2024年北京二手住宅成交175678套，比2023年的155433套多賣了20245套，同比增長超13%。

二手房的表現，我們從綠中介的前臺真實數據也能看出些端倪。

鏈家官網能看到的真實在售二手房數據已經由巔峰期的15萬套降到目前的13萬套以下。

圖源北京鏈家官網

北京房地產市場目前整體還屬于二手市場占大頭。

包哥預計2025年，北京二手房市場依然會采取“以價換量”的方式，如果著急配套、書包，建議可以多看看二手，畢竟這個行情下，你真的可以“砍”出性價比。

畢竟，不是所有人都適合買新房。

對于二手房，有啥拿不準的，加包哥微信，咱們私下詳細聊聊。

二手房不是咱今天要聊的重點，今兒咱們重點聊聊2025年開年的北京新房。

因為現在的北京新房，才是那些買房等等黨們贏麻的關鍵。

新房賣了37178套，比2023年的51137套，少賣了13959套，同比下降26.82%。

37187套這個成交數據，是北京新房成交近六年以來的新低，低于2019年的37318套。

北京近6年新房成交數據

從數據上看，二手房的成交量并沒有傳導到新房。

那你說，北京新房著急嗎？當然著急。

著急的表現就是，北京越來越多的新房，試圖用更優質的產品和更誠意的價格，打動持續收緊錢包的買房人。

“高高在上”的已經不是賣方了，意識不到這點的，都會慢慢被市場淘汰。

這點，在2024年底和2025年初入市的幾個熱賣盤中，得到了印證。

比如去年12月中入市的門頭溝電建長安華曦府，首開售罄，開盤30天網簽350套，戰績可查。

你很難想象，在最不起眼的門頭溝，有個新盤能獲得全北京的關注，歸根結底還是它把使用率做到了90%以上，它把交付標準做到了頂配，它把收納做到了極致，它把價格做到了合理。

長安華曦府，6萬/平的指導價，成交均價直接干到了4.5萬/平左右。

長安華曦府首次開盤網簽數據（2月13日）

再比如同樣是去年12月中入市的房山璟賢瑞庭，位于良鄉大學城東拓區，本身就不是在核心區的位置，而且面對房山幾乎卷到頂的新房，在產品做得還說得過去的基礎上，采取“以價跑量”的策略。

項目4.5萬/平的指導價，最新的成交均價直接降到3.2萬/平。

璟賢瑞庭網簽數據（2月13日）

包哥多說一句，兩三百萬的預算在房山的可選擇性真是太多了，PK品質，PK價格的項目比比皆是，一定要多看多聽多感受。

再再比如海淀永豐北的嘉華天珺，在一眾永豐南、功德寺、朱房大佬中，毫不猶豫地選擇以“絕版小戶型”為起點“搶跑”。

600套左右99平3居戶型，幾乎填補了海淀新房市場的空白，還占據了一個總價低的優勢。

今年1月13日開盤，到現在正好1個月時間，嘉華天珺已經成功網簽71套，網簽均價8.57萬/平。

璟賢瑞庭網簽數據（2月13日）

之后，永豐南等一中新房大佬入市，愿嘉華天珺別端著，該降價降價，沒辦法海淀新房今年太卷了。

以上新房項目，包哥都有合作，想去看看，或者想以比較合適的價格拿下，加包哥，我幫你去談。

2025春節后，北京又將出現一批產品力賊強的新房。

其實它們也挺無奈的，卷價格已成為標配，只有在產品上更精進，才有可能賣得好一些。

賣方難受，才是買方的好時候。

包哥盤了一些即將在近期入市的新房項目，“陽臺”早已不是順義的獨有設計，而是成為一種普遍現象，90%以上的實際得房率，也逐漸成為新房標配。

比如豐臺的北京隅·西頌，采用“陽臺套陽臺”的雙陽臺設計，內陽臺包在室內拓展室內空間，外陽臺花池，連接外部空間。

一個字：絕。

北京隅·西頌154平4居戶型圖（更多戶型圖私信包哥）

同時，豐臺南三環邊上的10W+豪宅金茂璞逸豐宜，也設計了內外雙陽臺，同時交付標準給的高，很高，非常高。

包哥拍過它135平的樣板間，你們先看看↓↓↓

重點是，璞逸豐宜10.75萬/平的指導價，你猜它的開盤均價是多少？

8.8萬/平，每平直降2萬塊。

這背后的原因包哥也在之前的稿件中有過分析↓↓

反正，等等黨真是等著了，包哥覺得豐臺新房雖然庫存越來越多，2025年又是北京豪宅新十年，但豐臺可能是會是打響“豪宅質價比”口號第一槍的區域。

還有東邊通州，最新的即將入市的項目宋莊的北京城建國譽頌，梨園的招商云璟攬閱，都在產品設計上有突破。

當然，陽臺設計都是標配。

其中，北京城建國譽頌，在146平的戶型中，將客廳面寬的天花板拓展到了7.1米。

北京城建國譽頌146平4居戶型圖

還有招商云璟攬閱，79平3居戶型，南向主臥和客廳都有陽臺面積拓展，入戶玄關、U型廚房、獨立家政間設計，也讓79平的產品含金量持續上升。

招商云璟攬閱79平3居戶型圖

再往北邊看，昌平朱辛莊北邊的越秀星耀未來，最近也公示了設計方案。

昌平新房，終于有陽臺了，而且是封進室內的陽臺，而且昌平第一份會所設計，都在星耀未來實現了。

星耀未來規劃圖

星耀未來978戶，包含76-132平2-4居戶型，加上南向陽臺和飄，以及北向設備平臺的贈送，最終使用率可能會達到昌平目前新房項目之最。

網傳星耀未來107平戶型圖

你看，那些等等再買房的人，不僅把價格等下來了，還等來了更好的產品。

還有一個現象，就是北京土拍市場，已經連續有8塊成交宅地沒有設置住宅指導價了。

這也就意味著，開發商可以不用局限于指導價，可以想賣多少賣多少了。

以前設置指導價，是怕新房價格賣得太高，而現在取消住宅指導價，也不怕它賣多高了。

因為市場會給你教訓。

震蕩還在發生，但等等黨今年可以出手了，今年確實有一大波“質價比”新盤在涌入。

抓住機會，聯系包哥。

以上。

個人觀點 僅供參考