大家好，我是胡一刀，老胡，關(guān)注海外市場(chǎng)，專注研究全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果您想跟著老胡一起打開(kāi)國(guó)際視野，尋找全球機(jī)會(huì)，加入老胡的私密群。

　　關(guān)注老胡，開(kāi)啟國(guó)際視野，尋找全球機(jī)會(huì)

　　這里的房?jī)r(jià)暴漲，不是說(shuō)國(guó)內(nèi)，而是海外。

　　近年來(lái)，海外市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火，澳洲房?jī)r(jià)大漲，美國(guó)房?jī)r(jià)大漲，特別是美國(guó)，房?jī)r(jià)在口罩期間美聯(lián)儲(chǔ)QE的情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大漲。

　　回顧歷史，美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的幾十年里經(jīng)歷了多次波動(dòng)。2008年的次貸危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌，許多家庭失去了住房。然而，自2012年以來(lái)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始穩(wěn)步回升，尤其是在2019年之后，房?jī)r(jià)上漲速度明顯加快了。

　　
圖：美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)

　　大家看上面這張圖，美國(guó)的房?jī)r(jià)在第一階段漲了50年，然后次貸危機(jī)跌了5年，隨后又繼續(xù)上漲。

　　在第一階段，從1960年到2008年，算上通貨膨脹因素，每年實(shí)際漲幅也有2%-3%。

　　數(shù)據(jù)來(lái)看，1960年美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)是11900美元，到2006年房?jī)r(jià)中位數(shù)漲到了230000美元。

　　而我們，從1998年到2021年，房?jī)r(jià)漲了23年。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1998年全國(guó)商品房均價(jià)是2063元/平方米，2021年漲到了10290元/平方米。

　　和發(fā)達(dá)國(guó)家比，差距還是很大的。

　　就這幾年，美國(guó)房?jī)r(jià)還在漲，但我們卻跌了4年。

　　根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）的數(shù)據(jù)，2020年至2021年期間，美國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲了18.8%，這是自1975年以來(lái)的最大年度漲幅。2022年，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，盡管增速有所放緩，但依然保持在兩位數(shù)。

　　2022 年 5 月以來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。克利夫蘭以 15% 的漲幅領(lǐng)漲價(jià)格，其次是密爾沃基（14.5%）、費(fèi)城（14%）、邁阿密（11.8%）和芝加哥（11.1%）。

　　根據(jù) Redfin 的最新報(bào)告，坦帕、奧蘭多和杰克遜維爾等佛羅里達(dá)州大都市的房?jī)r(jià)漲幅最小，分別上漲了 0.5%、1.3% 和 1.3%。

　　可見(jiàn)，美國(guó)不但股市一直漲，房?jī)r(jià)也是如此。

　　過(guò)去幾年，很多分析師都在分析美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因，其實(shí)很簡(jiǎn)單。

　　美聯(lián)儲(chǔ)在2020年新冠疫情爆發(fā)后，迅速將基準(zhǔn)利率降至接近零的水平，目的是為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，然而低利率使得貸款成本大幅降低，購(gòu)房者的購(gòu)買力就增強(qiáng)了，從而推高了房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)然，還有一個(gè)重要的原因。

　　就是疫情期間，許多家庭選擇搬遷到郊區(qū)或更大的住房，導(dǎo)致住房需求激增。但這個(gè)區(qū)間，住房供應(yīng)卻沒(méi)有能夠跟上需求的增長(zhǎng)。

　　根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)的住房庫(kù)存量降至歷史低點(diǎn)，僅為2.6個(gè)月的供應(yīng)量。

　　當(dāng)然成本的角度，還有建材價(jià)格的上漲，木材、鋼鐵等的價(jià)格過(guò)去幾年大幅上漲。

　　美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局（BLS）的數(shù)據(jù)，2021年木材價(jià)格上漲了超過(guò)100%，這直接推高了新建住房的成本。

　　成本一上去，很多開(kāi)發(fā)商甚至都不想建房子了。

　　另外就是空心化的美國(guó)，大量的生產(chǎn)原材料、工業(yè)流程、具備專業(yè)水平的工人全都在國(guó)外，這時(shí)候房屋造價(jià)成本就高，再加上抵押貸款利率跟美聯(lián)儲(chǔ)加息高度關(guān)聯(lián)，最終導(dǎo)致美國(guó)人買房成本極高。

　　但我們不一樣，我們是勞動(dòng)力市場(chǎng)，大批量的建房子，導(dǎo)致這幾年供給過(guò)剩，特別是三四線城市，房子明顯供給過(guò)多。

　　最近deepseek不是很火嗎？此前美國(guó)的AI也非常火，但是ds出來(lái)以后，美股科技股就跌了萬(wàn)億美元的市值，之所以如此，是因?yàn)槲覀冞@個(gè)市場(chǎng)最擅長(zhǎng)的就是打價(jià)格，美國(guó)人擅長(zhǎng)創(chuàng)新，我們擅長(zhǎng)吧東西變得便宜，普惠，大家都能用。

　　之所以提這個(gè)，其實(shí)房子也是一樣的，我們?cè)谶^(guò)去幾十年建造的房子，是人家的很多倍，貨多了自然價(jià)就很難再上去，但美國(guó)的房子，每年的新開(kāi)率非常低，這也直接推升了美國(guó)的房?jī)r(jià)，其實(shí)澳洲也是這樣。

　　根據(jù)Zillow的數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)租金平均上漲了14%，這是自2015年以來(lái)的最大漲幅。租金的上漲使得許多低收入家庭面臨住房困難，甚至不得不搬遷到更遠(yuǎn)的地區(qū)去住。

　　但對(duì)于投資者而言，房?jī)r(jià)的暴漲使得有房家庭的財(cái)富大幅增加，而無(wú)房家庭的財(cái)富則相對(duì)縮水。

　　所以這幾年，出海投資的人特別多，而且投資的都是海外房產(chǎn)。

　　即便是馬云這樣的大佬，出海也投了不少房產(chǎn)，國(guó)人不喜歡投股票類產(chǎn)品，出海都是喜歡投看得見(jiàn)的摸得著的東西。

　　很多人就奇怪了，為什么美國(guó)房?jī)r(jià)能持續(xù)上漲？我們就不可以，上面我已經(jīng)回答了一部分，還有一部分原因是產(chǎn)業(yè)。

　　美國(guó)這么多年房?jī)r(jià)能漲，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)升級(jí)快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，新興產(chǎn)業(yè)不斷涌現(xiàn)，大家的收入也跟著漲。

　　咱們這些年房地產(chǎn)發(fā)展太快，有點(diǎn)超前，工資和產(chǎn)業(yè)都沒(méi)跟上。

　　當(dāng)然美國(guó)房?jī)r(jià)上漲還有一些別的原因，包括低利率、供需失衡、建筑材料成本上漲和投資需求增加等。

　　那么未來(lái)呢？美國(guó)房產(chǎn)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？

　　我的答案是肯定的，因?yàn)樨泿耪Τ掷m(xù)印，所以跟隨美元的房子也會(huì)持續(xù)漲，本質(zhì)上，漲的不少房?jī)r(jià)，而是貨幣本身被重新錨定了。

　　未來(lái)，澳洲、日本，美國(guó)這樣的地區(qū)，房?jī)r(jià)依然還會(huì)持續(xù)漲，至于漲到什么時(shí)候，那可能就不是我們這一輩人能說(shuō)的了。

　　2025年，最好的機(jī)會(huì)在哪兒？

　　出海，出海，還是出海，是我們對(duì)2025年的定義，日本的昨天就是我們的今天，走在今天，走出去一定是最好的選擇。