聚焦樓市轉(zhuǎn)型見效

編者按進入2025年，首月部分城市樓市實現(xiàn)“開門紅”，整體市場成交量繼續(xù)恢復(fù)，價格逐步企穩(wěn)。種種跡象顯示，隨著利好政策接連出臺并發(fā)揮作用，樓市迎來轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市轉(zhuǎn)型見效，回歸健康發(fā)展軌道。

圖片來源：新華社

■中國經(jīng)濟時報記者 李曉紅

2024年以來，中央及地方持續(xù)出臺樓市利好政策，市場活躍度顯著提升，成交量穩(wěn)步改善，市場信心逐步恢復(fù)。成都、重慶、西安等西部地區(qū)城市樓市活躍度總體穩(wěn)中有升，并呈現(xiàn)出分化趨勢。

“西部地區(qū)人口凈流入的大城市，樓市活躍度穩(wěn)中有升，特別是成都，其新房銷售面積在過去三年都位居全國第一，西部地區(qū)的三、四線城市房地產(chǎn)市場仍然疲軟。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民表示。

西南財經(jīng)大學(xué)教授劉璐認為，相對于東部沿海來說，西部地區(qū)城市住房單價的絕對值相對較低，因此，西部地區(qū)城市樓市呈現(xiàn)出明顯的成交活躍、交易量大的特點。

樓市成交量持續(xù)回升

今年春節(jié)期間，很多城市樓市延續(xù)了節(jié)前止跌回穩(wěn)態(tài)勢，總體活躍度相對較高。得益于政策效應(yīng)持續(xù)釋放、春節(jié)期間各種促銷活動、返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮等因素，成都、西安、重慶等西部城市今年春節(jié)樓市“淡季不淡”。

2025年，重慶樓市開局強勁，正在加速走出調(diào)整期，步入發(fā)展新階段。重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月28日至2月4日），中心城區(qū)商品房日均成交量同比增長25.5%。二手房的表現(xiàn)也不俗。今年1月，全市二手房成交250萬平方米，同比增長12.3%；其中，中心城區(qū)二手房成交130萬平方米，增長15.0%。

2月5日，重慶召開的“新春第一會”對2025年重慶房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)為“企穩(wěn)回升”，并出臺兩大利好政策：一是取消外地“三無人員”的房產(chǎn)稅，二是全面取消兩年限售。可以預(yù)見，利好政策持續(xù)放出，將推動“回升”成為現(xiàn)實。

貝殼研究院重慶分院相關(guān)人士表示：“重慶本次全面取消限售政策，并未帶來海量的房源掛牌，而節(jié)后中介開始營業(yè)，疊加本次政策等多重因素，市場活躍度顯著提升，帶看量及成交量均顯著增長。”

據(jù)貝殼方面介紹，重慶二手房整體供應(yīng)量較大，市場交易活躍度高，二手房占整體市場約七成份額，供需兩旺。二手房的賣房者主要是出于處理閑置或換房改善兩大原因而選擇掛牌出售，市場上的購房者則以剛性需求和改善性購房群體為主。在購房選擇上，剛性需求購房者選擇二手房，改善性購房者選擇新房的特征明顯。

進入2025年以來，成都樓市表現(xiàn)持續(xù)火熱。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月成都商品房供應(yīng)143萬平方米，成交176萬平方米；商品住宅供應(yīng)84萬平方米，成交102萬平方米，商品房及商品住宅成交面積均同比微增。春節(jié)假期，多家房企推出春節(jié)優(yōu)惠疊加多重利好政策，成都新房網(wǎng)簽成交量較去年同期大幅增長。

比如，成都舉辦“安家成都·2025賀新年”活動，集合了成都主力開發(fā)商的最全在售樓盤項目，共有27家房企攜上百個樓盤項目參展，滿足多樣化購房需求。在活動上，多家房企推出“清盤特惠一口價房源”、成交送家電、安家大禮包等多項促銷策略，提升消費者購房消費意愿。

中國經(jīng)濟時報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，成都眾多新盤紛紛取得預(yù)售證并加速入市。同時，成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等積極搭建平臺，助力樓市“小陽春”的到來。

中指研究院四川分院研究總監(jiān)蘇宇預(yù)測，在存量政策和增量政策持續(xù)發(fā)力下，預(yù)計2025年成都市場仍將保持韌性，成交量排名全國前列。

2025年，隨著政策調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級與人口流入，西安樓市分化將進一步加劇。西安市住建局數(shù)據(jù)顯示，1月，西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積67.13萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案6048套，面積61.55萬平方米，環(huán)比下跌了36.8%。

貝殼研究院西安分院相關(guān)人士表示，年初，西安新房市場處于集中平銷期，房源雖充足，客戶可選擇性多，但觀望情緒較重，且新年伊始，推售力度有限，成交表現(xiàn)不如預(yù)期。在二手房市場，由于1月份包含了元旦和春節(jié)兩個節(jié)日，樓市進入傳統(tǒng)的淡季期，直接導(dǎo)致交易端出現(xiàn)明顯回落。但今年春節(jié)所在月份的成交表現(xiàn)也明顯好于2023年和2024年同期，可見當(dāng)前二手房交易凸顯穩(wěn)態(tài)，3、4月份有望迎來樓市“小陽春”。

加力推動樓市企穩(wěn)回升

業(yè)內(nèi)認為，在當(dāng)前市場回暖過程中，高品質(zhì)住宅契合改善性群體需求，成為市場銷售亮點。特別是在一、二線城市，高品質(zhì)住宅需求更加旺盛，有效帶動銷售增長，成為推動市場止跌回穩(wěn)和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要引擎。

因此，王瑞民建議，一是加快住房產(chǎn)品迭代，更好地滿足居民對美好居住的向往，通過好房子創(chuàng)造新的需求，助推市場止跌回穩(wěn)。二是加快老舊小區(qū)改造和城中村改造，為改造主體提供合理的政策激勵，以政策讓利助推城市更新。三是新房取消公攤，按照使用面積計價，擠出公攤中的“水分”，讓住房的“單價”更實，增強居民的購房獲得感。

貝殼研究院西安分院相關(guān)人士則建議，首先，持續(xù)優(yōu)化金融政策。進一步合理降低房貸利率，減輕購房者的利息負擔(dān)。其次，落實稅收優(yōu)惠政策。加大對購房者的稅收優(yōu)惠力度，如對購買首套房和改善性住房的家庭，在契稅、增值稅等方面給予更多減免。再次，探索“房票”等創(chuàng)新政策：借鑒其他城市經(jīng)驗，研究推出“房票”政策，在城中村和危舊房改造中，通過“房票”安置方式，增加居民購房的資金來源和選擇空間，有效釋放住房需求。

不過，劉璐認為，當(dāng)前樓市分化進一步加劇。以成都為例，當(dāng)前在售的住房單價差異可以高達20倍以上。在樓市熱度高的區(qū)域，單價可以達到10萬元/平方米，在遠郊區(qū)域，也有單價5000元/平方米。

在劉璐看來，樓市分化加劇其實也是當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展走向成熟的標(biāo)志。同時，樓市分化進一步加劇樓市管理的難度，以后不僅需要“一區(qū)一策”，甚至需要一個樓市片區(qū)（板塊）一策來優(yōu)化調(diào)整，才能達到最好的政策效果。

對此，劉璐認為，為了應(yīng)對當(dāng)前樓市分化加劇的現(xiàn)狀，政府在城市建設(shè)和發(fā)展層面可以促進重要基礎(chǔ)設(shè)施在城市空間上更均勻地分布，并注重城市交通的聯(lián)通作用，更有利于當(dāng)?shù)貥鞘械拈L期平穩(wěn)健康發(fā)展。

總 監(jiān) 制丨王 輝車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨蔣 帥