商辦改住宅，時隔七年多，九龍湖突然新增一幅低密度宅地！

近日，南京市規劃和自然資源局官網發布《南京市江寧區九龍湖片區控制性詳細規劃》NJNBd070—04規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），九龍湖全新低密宅地曝光。

新修改圖則的這幅地塊位置非常優越，緊靠九龍湖公園，旁邊就是九龍湖和牛首山河，自然環境良好，加之低密度的土地控規，未來適合打造成高端湖景住宅。

01.

商辦改住宅，容積率僅1.8

九龍湖新增一幅低密湖景宅地

距離九龍湖上一次出讓宅地，已經過去七年了，九龍湖板塊斷供多年后又將迎來新宅地。

根據《南京市江寧區九龍湖片區控制性詳細規劃》NJNBd070—04規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），本次調整涉及用地指標及道路線型等內容。

• 用地性質及控制指標調整

將04-02地塊由商辦混合用地調整為二類居住用地，指標調整為：容積率≤1.8、建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、綠地率≥30%，04-01地塊街旁綠地（G1c）綠地率≥65%，04-03地塊綜合公園（G1a）綠地率≥70%。

優化用地邊界，調整后04-01地塊用地面積約0.44 公頃、04-02地塊用地面積約 4.01 公頃、04-03地塊用地面積約13.65公頃。

• 優化道路線型

優化九龍湖北路道路線型，并將道路紅線寬度由12米調整為14米。

• 增加條文引導

04-02地塊應塑造沿蘇源大道和清水亭西路良好的視覺關系和城市界面；沿公園、河湖一側建筑高度宜適當降低，形成自然過渡的天際線輪廓。

根據修改內容來看，調整后地塊容積率為1.8，限高60米，同時要求沿公園一側的建筑高度適當降低，未來樓棟排布或將呈現東低西高的布局。

從位置上來看，這幅地塊的“先天優勢”非常好：

北側緊鄰九龍湖公園，還有牛首山河、九龍湖環伺左右，自然環境優越； 交通上，周邊有1號線、3號線、S1號線3條軌交環繞； 北側不遠處就是百家湖-九龍湖商圈，景楓中心、21世紀太陽城等商業地標林立； 產業方面有九龍湖國際企業總部園、長安馬自達等產業。

此外 ，周邊的居住氛圍也比較成熟，周邊有九龍湖別墅、雅居樂藏龍御景、朗詩九龍熙岸等小區，人居氛圍醇熟。

作為主城改善板塊之一，九龍湖近幾年都沒有新地塊上市，上一次土拍是在2017年，即金隅紫京云筑和弘陽悅禧苑，如今兩個項目都已交付入住，板塊內暫無新房在售。如今片區房荒將很快解渴。

此外，去年九龍湖片區已新出一幅宅地，未來的新房選擇還是比較多樣的。

去年3月份，南京官方發布“南京市江寧區九龍湖片區控制性詳細規劃NJNBd070-06規劃管理單元圖則修改(公眾意見征詢)”，修改的住宅地塊位于頤和南園東側，容積率2.4，限高80米，地塊還規劃了幼兒園、24班小學、社區中心、綜合公園等，功能齊全。

兩幅地塊對比之下，緊鄰九龍湖的這幅地塊更低密，未來兩幅地塊所打造的產品也能形成差異，對于買房人來說，選擇可以更多樣化。

02.

低密度、高改善為主

南京核芯地段多幅優質地塊將入市

當下，南京的土地供應仍然是“縮量提質”為主，主城核心地段的優質地塊也紛紛上市，接下來，南京還有多幅備受關注的優質宅地將要入市：

01.西善橋秦淮新河地塊

近期城南的西善橋板塊也有規劃調整，擬修改地塊東至梅苑南路，西臨興梅路，南至管道路，北臨秦淮新河，用地面積約14.14 公頃，現狀為綠地和空地。

本次圖則修改中，有兩幅商辦用地改為住宅用地：

• 03-12地塊調整為二類居住用地，容積率1.2，建筑限高18米。

• 03-14地塊調整為二類居住用地，容積率1.2，建筑限高18米。

從地塊控規看，兩幅地塊都適合打造為洋房或疊墅產品。地塊周邊有善水灣、梅嶺小區等，附近老小區眾多，改善需求旺盛，兩幅低密地塊將為片區的地緣改善客戶提供更多購房選擇。

02.臺灣名品城地塊

根據《河西新城區中部地區控制性詳細規劃》MCe030-19規劃管理單元圖則修改(批后公布），臺灣名品城地塊將騰挪出兩幅二類居住用地、一幅商辦混合用地。其中：

• 19-09用地性質為二類居住用地，用地面積2.77公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

• 19-08用地性質為二類居住用地，用地面積2.25公頃，容積率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。

該地塊享有華采天地、國際博覽中心等河西的頂級配套，周邊還有碧瑤花園、仁恒江灣城等高端住區，關注度頗高，預計會在今年上市。

03.鼓樓黃土山地塊

年前在鼓樓區的土地招商推介會上，鼓樓曝出多幅優質地塊。其中，位于明城墻腳下的黃土山地塊非常吸睛。

從位置看，該幅地塊堪稱絕版：西側緊鄰繡球公園，北至鼓樓區特殊教育學校，容積率僅1.05。

地塊鄰近明城墻部分建筑限高7米，適合打造主城稀缺的合院項目；東側部分限高12米，適合打造疊墅產品。

目前南京的新房市場中，高端改善項目看點十足，節后城東山和月、鼓樓沁百合、江核玖印府等紛紛有新進展，高端市場十分熱鬧，而不斷涌入的優質地塊將持續為買房人提供更好、更新的選擇！

來源|啟明星樓市（ID：zznjw025）

作者|住小星

圖片來源|受訪者供圖

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