上周，境外地產(chǎn)債券圈發(fā)生了件值得記錄的大事。那就是，綠城中國(guó)發(fā)行了一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元。

今天（2月18日），綠城對(duì)2028年到期的這筆美元債券增發(fā)1.5億美元。

如果你問(wèn)deepseek，好玩了，它會(huì)結(jié)合綠城自身過(guò)往再對(duì)比同行的數(shù)據(jù)，一本正經(jīng)一頓輸出，最后認(rèn)為：

又在借“高利貸”了。

這個(gè)結(jié)論被路數(shù)的小伙伴們一頓diss。因?yàn)榭吹某鰜?lái)，deepseek對(duì)當(dāng)下地產(chǎn)美元債現(xiàn)狀缺乏進(jìn)一步認(rèn)知，就更別提對(duì)外管審批“窗口指導(dǎo)”的了解。

地產(chǎn)美元債券，本不該被帶上有色眼鏡看待。它是房企融資渠道的一種。

所以，還是得靠人工回答，結(jié)論是：

不高。

不高的對(duì)比物是當(dāng)下城投昂貴的境外發(fā)行成本，綠城的8.45%打了個(gè)折。

不高的另一個(gè)層面是當(dāng)下美元利率加上境內(nèi)資金出境成本，綠城的8.45%也不算高。在資本管制背景下，資金出境的渠道成本挺昂貴。

不高還有個(gè)方面是現(xiàn)在還能在境外融上資的房企，已經(jīng)是天選之子。

因?yàn)樾庞檬湛s，金主爸爸們談到“房企”色變。你看到了，自2021年開始至今，地產(chǎn)美元債券發(fā)行數(shù)量先是像蹦極一樣直線俯沖，再跟動(dòng)物一樣過(guò)冬休眠。

不管是美元債券還是離岸人民幣債券，即便是有央國(guó)企身份加持，能發(fā)出來(lái)的房企，也用十只手指數(shù)的出來(lái)。

大部分房企無(wú)法借新還舊，只能用真金白銀剛兌。剛兌不了的就走向違約，引發(fā)行業(yè)的惡性螺旋。展期的和違約的房企，多到十只手指也數(shù)不過(guò)來(lái)。

本來(lái)市場(chǎng)已經(jīng)陷入谷底，甚至幾乎可以默認(rèn)不會(huì)再有新發(fā)行。沒想到，2025年開年沒多久，綠城在境外融資上破冰了。

這不是綠城第一次在境外融資破冰。2022年，第一筆境外地產(chǎn)SBLC（備用信用證美元債）也是綠城，見《》。

從2022年的SBLC到2025年的純信用發(fā)行，綠城實(shí)現(xiàn)了跨越。

凜冬時(shí)代，能點(diǎn)亮微光的不該被嘲笑用的火柴貴。

只是，綠城這次美元債的發(fā)行，照亮不了已經(jīng)違約的房企，不過(guò)，它會(huì)給接下來(lái)的央國(guó)企房企照亮路，作為它們發(fā)行時(shí)利率的錨點(diǎn)。

路數(shù)了解到，金茂、首創(chuàng)和平安不動(dòng)產(chǎn)正在摩拳擦掌，準(zhǔn)備發(fā)行美元債，利率初步也是在8%左右。

其實(shí)，綠城這幾年一直提前在做美元債券的置換動(dòng)作。這次發(fā)行的這筆2028年到期的5億美元債券，也不例外。

除了這次這筆發(fā)行所得額，綠城會(huì)另外拿出1億美元，總計(jì)6億多美元，去提前兌付存續(xù)的2筆美元債券。

一筆是2025年4月到期的4.465億美元債券，利率4.7%；另一筆是2025年7月到期的2.945億美元債券，利率5.65%，有維好結(jié)構(gòu)。加起來(lái)7億美元多。

屆時(shí)，就看有多少存續(xù)債券的持有人愿意接受提前兌付了。

也許你會(huì)好奇，為什么綠城不把存續(xù)的美元債券清零。但換個(gè)角度看，不清零更能夠保住發(fā)債的額度，穩(wěn)住一批老持有人。

總計(jì)5億美元，在體量上不算特別大。

上周發(fā)行3.5億美元時(shí)，參與認(rèn)購(gòu)的金額超過(guò)16億美元，妥妥的4.5倍之多。

今天增發(fā)1.5億美元，認(rèn)購(gòu)超3倍。值得注意的是，今天的增發(fā)還是按照100.5的價(jià)格溢價(jià)發(fā)行。折價(jià)發(fā)行可以壓低票息但實(shí)際兌付時(shí)算下來(lái)成本要高，溢價(jià)發(fā)行利好企業(yè)因?yàn)槌杀疽汀?/p>

不管當(dāng)中有多少來(lái)自老的債券投資人。這是國(guó)際資本給綠城投出的信任票，至少有一部分投資人不在美元債券融資上擠兌綠城了。

或許我們可以說(shuō)：

DeepSeek正在引發(fā)中國(guó)資產(chǎn)價(jià)值重估。借著這股東風(fēng)，從綠城開始，內(nèi)房在國(guó)際資本市場(chǎng)上的信用形象，或許是時(shí)候要重新更新了。

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