前段時間，有網友發現百度地圖上顯示“郭巷街道已劃入蘇州市工業園區”，引發了一系列關于郭巷要納入園區的討論。

目前百度地圖已經更正，再次搜索郭巷街道區劃，看不到網傳的那段文字了。

◎左側是百度地圖最新界面，右側為更正之前界面

雖然園區擴區的這件事還未有定論，但有關園區擴張的任何新動態，對樓市都會產生一定程度的影響。

比如之前的蘇相合作區、獨墅湖協同發展創新區等，每一次新消息的釋放，都能給這些板塊帶來極大的關注度。

如今，這些曾經紅極一時的園區飛地，熱度似乎早已不再，本期我們就來聊聊，前些年園區的那些飛地們，現在的發展都怎么樣了。

最早提出的飛地

蘇相合作區

園區最早提出的飛地，是蘇相合作區。早在2012年1月，“蘇州工業園區—相城區合作經濟開發區”就正式揭牌。

到2020年4月，園區與相城的合作進一步深化，于是“蘇州工業園區蘇相合作區”設立，正式啟動蘇相合作區實體化運作。

▋發展10余年 產業成果明顯

從正式提出至今，蘇相合作區已經發展了10多年，如今，區域的產業配套已經有明顯的成果。

產業方面，蘇相合作區 聚焦打造高端制造集聚區目標，圍繞新一代電子信息技術、新能源、航空航天三大主導產業，目前已有瀚川智能、立勝汽車等產值目標達百億項目快速集聚，日本大福、美國羅杰斯、意大利蘭蒂奇等優質外資項目陸續投產。

◎蘇相合作區實景圖，圖源：SIP經濟視界

生活配套方面，板塊內的漕湖文體中心、永昌匯商業街等商業已經投用；同時，永昌鄰里中心、蘇相實驗學校等配套也在建設中。

就板塊的發展而言，蘇相合作區這十多年來，的確有很大的提升，但如果從樓市角度來看，蘇相合作區的起色并不大。

▋樓市反響平平 成交不理想

目前，蘇相合作區內的新房并不多，只有海棠喜舍和璞云臻品兩個項目。

這兩個項目打造的都是洋房、小高層產品，但從去年公開售樓處至今，還沒有開盤的消息。

板塊的二手房行情更是有些慘淡，根據鏈家官網的數據，整個2024年，板塊內只成交了6套房源。

這個數據是什么概念呢？蘇州的部分熱門二手房小區，一天的成交量可能都不止6套。

雖然板塊內的二手房有可能通過其他中介機構成交，但依然能夠看出板塊內的二手房流動性差。

成交價格也非常低，2024年成交的房源中，最便宜的成交單價僅有9078元/㎡，一套的成交總價也只有60萬元。

這樣的成交情況，與“園區飛地”的稱號，多少有點不匹配。或者說，在板塊樓市的表現上，蘇相合作區目前還并沒有起飛。

風頭正盛的飛地

甪直

提到園區飛地，不得不提甪直，這個板塊可以說是，近幾年風頭正盛的“園區飛地”了。

大概在2021年3月，甪直正式納入獨墅湖開放創新協同發展示范區，并由園區負責產業托管運營。

到2022年11月，甪直又迎來了更重磅的規劃，成立甪端新區，主打高新產業，以生物醫藥、智能制造、新一代信息技術為主導產業。

◎規劃效果圖

▋規劃陸續兌現 板塊不斷升級

目前為止，甪端新區正在穩步推進中，去年末，甪直舉行了甪端新區項目推進大會，有38個項目集中簽約、開工、開業，總投資約165.5億元。

板塊配套上，吳中區的公辦九年一貫制學校——星澤實驗學校已經投入使用，這也是園區與吳中區通力合作建設的代表性項目。

據了解，星澤實驗學校列入星海教育集團序列，由園區教育部門輸出管理。

◎星澤實驗學校實景

商業上，甪直板塊也規劃了鄰里中心、商業水街等商業體，但目前還未正式開建。

▋新房供應跟上 4大新房待售

回歸到樓市上來看，目前甪直板塊的待售新房一共有4個，各有特點。

吳風宸樾府，打造9棟14-26F住宅，據說帶有朗詩的科技系統；

◎鳥瞰圖

熙和云起雅園，打造11棟住宅，包含4棟8F洋房、7棟16-18F小高層，是板塊內為數不多的洋房住區。

◎效果圖

除了這兩個項目之外，甪直板塊內還有兩宗已經公布了規劃的地塊。

蘇地2023-WG-68號地塊，由斜港置業&吳城置業&甪直房產競得。

該地塊規劃公示已出，擬建13棟4-25F住宅，其中，高層部分將打造第四代住宅，4F住宅則規劃為上下兩疊的經典疊墅。

◎鳥瞰圖

蘇地2024-WG-Z23號地塊，由斜港置業＆甪直房地產競得。

根據規劃，項目擬建18幢3F聯排、8幢6F疊墅，這也是板塊第一個真別墅盤。

◎鳥瞰圖

不過，這些新盤還沒有取證開盤，具體的新房去化表現還有待觀察。

▋二手房價格回落 穩定1字頭

其實，甪直也曾有過高光時刻。

2018年，板塊內的南山維拉項目開盤，創下了千人搶房的轟動場面。當時 項目備案均價不到16000元/㎡，和周邊倒掛約8000元/㎡。

◎排隊認籌，圖源網絡

而這樣的高光時刻僅短暫地存在過，如今，南山維拉的二手房成交單價已經回落到約1.1萬元/㎡。

甪直板塊內的其他小區，成交價格大多也維持在1萬多/㎡。

我們統計了甪直板塊2025年以來的成交情況，根據鏈家的數據，截至到2025年1月25日，甪直一共成交了14套二手房，成交單價在2萬元以下的房源，占比高達79%。

只有一個小區的價格是例外，那就是中梁獨墅御湖。

該項目是純別墅小區，靠著澄湖，二手房成交單價在3萬+/㎡，可見，甪直板塊的改善客群，依然是具有購買力的。

存在感稍弱的飛地

郭巷

園區的飛地中，還有一個存在感稍弱的板塊，那就是郭巷。

郭巷與甪直同為獨墅湖開放創新協同發展示范區的一部分，但甪直的關注度似乎一直高于郭巷。

協同發展的核心區，主要集中在吳淞江以南、澄湖以北區域，緊鄰甪直，目前有關獨墅湖開放創新協同發展示范區的進度，也大多圍繞核心區展開。

◎ 獨墅湖開放創新協同發展示范區核心區范圍圖

那么郭巷的進度發展如何呢？很遺憾，現有的相關資料中，并沒有具體的郭巷發展定位，郭巷這個飛地的未來，似乎還需要等待一段時間。

但吳中區去年發布了尹山湖南部的控規，定位為吳淞江沿線生態科創新示范、吳中經開區產業協同新標桿，將打造產創融合的科技新城，具體成果如何，還有待觀察。

▋自身配套不錯 地段優勢明顯

從板塊基礎配套來看，郭巷相比其他兩個園區飛地而言，板塊自身配套很不錯，所有配套幾乎都已經投入使用，發展成熟。

交通上，獨墅湖南隧道通車后，從郭巷到園區僅需要5分鐘；板塊內還有地鐵2號線、7號線，日常出行方便；

商業方面，郭巷有尹山湖歌林公園、長申購物廣場等多個商業，可滿足日常生活所需。

唯一欠缺的是學區，與園區的教育資源相比，郭巷的教育資源和教學質量，仍有待提高。

▋新房微斷供 二手房成交火熱

在樓市表現上，郭巷憑借優越的地段優勢，一直是很多園區外溢的首選。

目前，板塊內在售的新房不多，除了熙和云汀雅園外，剩下的都是尾盤項目，像九里璟園、湖西銀座等。

二手房市場，郭巷整體成交熱度都很高。根據鏈家的數據，郭巷板塊共有1994套二手房可售，尹山湖板塊共有1781套。

而園區飛地的劃分中，郭巷街道包含尹山湖，所以從行政角度來看，郭巷街道的在售二手房數量高達3775套。

但掛牌量高的同時，成交也很火熱。

2024年，吳中區成交了6005套二手房，在成交套數前十的小區中，尹山湖、郭巷板塊的占比高達70%。

可見，郭巷街道的二手房成交套數，占了整個吳中區二手房的大半壁江山。

成交價格上，郭巷的成交單價也是1字頭居多，大多在1.6萬元/㎡左右。

不過，郭巷板塊內也有千萬級的二手房成交，比如像中海獨墅島的別墅二手房，今年1月剛成交的一套房源，成交總價3500萬元，成交單價高達70238元/㎡。

所以，郭巷板塊的二手房也有點呈現出兩極分化的狀態，成交主力是剛需為主的二手房小區，但也不乏個別高價成交的二手房別墅。

最后

總體看下來，園區的這些飛地，在成為飛地后，板塊的產業發展都得到了明顯的提升，但對于板塊樓市而言，真正的助益并不大。

可能在飛地成立初期，吸引了不少購房者涌入，但后期板塊內如果沒有改善新房的供應，當初選擇這些飛地的購房者，又會選擇其他更優質的板塊。

可見，不管是園區飛地，還是其他園區光環的外溢板塊，泡沫退去，只有園區才是不變的核心 。 ▋

編輯：張小果｜主編：Miao

出品：City好房