說起今年樓市，必然繞不開的還是地方下場收房這件事了，因?yàn)閺膫鞒龃媪糠康氖召忂@個(gè)消息到現(xiàn)在其實(shí)也過了挺長的時(shí)間了，但是動(dòng)作遲遲不算特別大，一直到年初才開始逐步加速了，各個(gè)地方在快馬加鞭去收購存量土地，用大白話理解，就是之前地方賣出去的土地，現(xiàn)在又重新買回來了，可以想想看，這背后要有多大的樓市承壓，才會(huì)讓地方直接下場去回購了，因?yàn)榫葮鞘薪^對不是一句口號(hào)而已，而是要花真金白銀去拿下庫存，這才是真正打算去救市的實(shí)在操作。

從中指研究院的數(shù)據(jù)來看，只是截止到本月11號(hào)，像粵港澳大灣區(qū)的珠海、佛山和惠州等城市，涉及將要收儲(chǔ)的土地就超過160多宗了，總金額達(dá)到了350多億，而且這還是算慢的了，因?yàn)橹安簧僦胁渴》菹窈稀⒔鳌⒄憬榷家呀?jīng)出了收儲(chǔ)公告了，說明現(xiàn)在存量房的收購確實(shí)已經(jīng)提速了不少，因?yàn)楝F(xiàn)在居民的杠桿率已經(jīng)是被拉高了很多的，之前是達(dá)到了62.1%，可以說已經(jīng)是比較高的水平了，而收入下滑的大背景了，大家也都在積極去提前還貸，目的就是為了減少月供和利息的支出，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)的供求關(guān)系已經(jīng)在幾年前就已經(jīng)明牌了，供大于求的操作已經(jīng)是大家都清楚的，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，很多人其實(shí)還是在努力降低自己的杠桿，再讓大家去加杠桿消化樓市的庫存難度可以說是非常大的。

這也是很多房企現(xiàn)在賣難困難的重要原因，而這幾年樓市的政策也是出的越來越多和頻繁了，但是去年9月底大招之后雖然有所回暖，但是整體庫存的壓力并沒有減少很多，截止到去年底，商品房的全國待售面積已經(jīng)突破了7.5億平米了，比23年的都多了近10.6%，其中的住宅面積庫存上漲幅度更是達(dá)到了16.2%，可以說現(xiàn)在的房子還是越賣越多的，政策是多了，但是多數(shù)客戶不買單啊，這也是現(xiàn)在最頭疼的問題了，因?yàn)槎鄶?shù)人買房還是跟風(fēng)的想法，越多人買，就越有人去買，越少人買，就更加不會(huì)有人去買。現(xiàn)在缺少這樣的大客戶把量能做起來，而要讓市場真正減少庫存，地方只能加大自己去收購的力度了，至少要在明面上把庫存給減少掉一部分，所以樓市能穩(wěn)住的節(jié)點(diǎn)還是看地方會(huì)拿多少錢去收購存量項(xiàng)目和土地了。

因?yàn)檫@幾年的強(qiáng)力救市之下，大家也發(fā)現(xiàn)市場分化是比較大的，有的大城市出了政策，短期內(nèi)確實(shí)可以吸引一部分潛在客戶積極入市買房，但是只是地段夠好的情況下，而且持久力也要根據(jù)政策力度來決定，但是多數(shù)的普通級(jí)別的城市依然去化難度很大，需求就這么多，政策給出來，巧婦也難為無米之炊，因?yàn)槿绻蠹覜]有穩(wěn)定收入和保障，買房這件事只能被無限期的延遲了。

當(dāng)然，很多人說地方收購應(yīng)該沒什么壓力吧，因?yàn)槿ツ?月新政就給出了3000億的再貸款，但是真正批準(zhǔn)的貸款也就400多億而已，因?yàn)檫@些閑置土地的收儲(chǔ)后面如何開發(fā)其實(shí)也是一個(gè)比較頭疼的事情了，因?yàn)榉科螽?dāng)初拿地的價(jià)格就很高，如果建好了賣出去基本就是虧本，還不如直接把土地拱手讓出去給到地方了，所以大部分收儲(chǔ)的土地都是樓市高峰期后的這種地塊了，而且回收的價(jià)格是比開發(fā)商拿地的時(shí)候還低的，像廣東來說，有機(jī)構(gòu)就統(tǒng)計(jì)地方收購價(jià)格是打了個(gè)88折左右，而且收購的對象多數(shù)還是地方國資平臺(tái)，大部分的地塊都是國企的，也有點(diǎn)左手倒右手的感覺。

所以，現(xiàn)在我覺得樓市應(yīng)該不用再拖著政策了，包括一線城市，該出的話就盡量出，因?yàn)榈胤浆F(xiàn)在想低價(jià)去收購人家開發(fā)商的地塊，但是對虧本的開發(fā)商來說，如果沒有走到最后一步也不會(huì)輕易賣出去的，很多都是確實(shí)不想繼續(xù)干房地產(chǎn)這行了才甩賣掉資產(chǎn)了，而且連專業(yè)的開發(fā)商都不想去開發(fā)了，地方把這些燙手山芋的地塊收購回來，那個(gè)開發(fā)難度可想而知，因?yàn)槭召彽腻X最終還是要地方出錢去托底的，地方本來就是靠賣地和收稅獲得財(cái)政收入，現(xiàn)在賣不出去地塊，反而還要自己掏錢去買地，這里面的空間也是有限的。

所以政策如果不出完，大家等待的心情和觀望的態(tài)度肯定就不會(huì)結(jié)束的，就像現(xiàn)在黃金熱，價(jià)格一天一個(gè)樣，但是大家都開始去買投資類金條了，打金熱也成為年輕人的一種潮流了，用最低的價(jià)格買金條，然后自己去低成本打金，對樓市也是一樣，現(xiàn)在老破小反而重新在市場更受歡迎了，因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢凸顯出來了，所以地方去收儲(chǔ)的這個(gè)操作更多還是減輕開發(fā)商賣房的壓力，增加后續(xù)保障房的儲(chǔ)備，商品房和保障房會(huì)兩條腿走路，價(jià)格還是要適當(dāng)溫水煮青蛙的上漲才能讓大家真正有買房的需求，如果價(jià)格一直下行，那市場低迷就會(huì)是常態(tài)了，買的越早反而虧的越多，這也是很多業(yè)主拋售的重要原因了，就看老業(yè)主們能接受的虧損底線是多少了，現(xiàn)在來看，老業(yè)主還在掙扎的底線中了。