當(dāng)全國(guó)商圈都在爭(zhēng)奪“首店經(jīng)濟(jì)”制高點(diǎn)的背景下，深圳福田區(qū)“曬”出驚人成績(jī)單：近三年引進(jìn)超330家城市首店，首店總量傲居全市之首，以平均每3天誕生1家首店的“福田速度”正在重繪深圳商業(yè)版圖。

在福田，日本蔦屋書店華南首店成文藝青年打卡地標(biāo)，法國(guó)老佛爺百貨華南首店開業(yè)首日營(yíng)業(yè)額破百萬(wàn)，中式烘焙網(wǎng)紅-好利來(lái)華南首店首月銷售額近1000萬(wàn)元……再往前，這里還有山姆會(huì)員商店中國(guó)首店（亦是全球店王），這個(gè)面積僅78.8平方公里的城區(qū)，為何能持續(xù)收割頂流品牌？

解密福田區(qū)“首店收割機(jī)”的底層邏輯，藏著城市商業(yè)進(jìn)化的三重密碼：

• 超級(jí)商業(yè)載體矩陣：以星河COCO Park、卓悅中心、深業(yè)上城、平安金融中心等商場(chǎng)為代表，形成超過(guò)220萬(wàn)㎡商業(yè)集群，是深圳單位面積商業(yè)密度最高的城區(qū)；

• 首店經(jīng)濟(jì)“政策引力場(chǎng)”：制定《福田區(qū)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市核心區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025年）》，支持國(guó)際消費(fèi)品牌引進(jìn)和首店/首展引進(jìn)；

• 新消費(fèi)場(chǎng)景試驗(yàn)田：深圳節(jié)日大道、公園經(jīng)濟(jì)、二次元經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、深港融合等創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景持續(xù)迭代。

首店經(jīng)濟(jì)火爆帶動(dòng)商圈知名度、繁榮度和活躍度大幅提升。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超過(guò)200萬(wàn)人次，客流密度位居深圳商圈第一，是深港消費(fèi)融合的橋頭堡。

在這場(chǎng)首店經(jīng)濟(jì)的馬拉松中，福田正從“CBD”向“CBD2（Central Business District2）”進(jìn)化——下一個(gè)商業(yè)頂流的誕生，或許就藏在深南大道璀璨的霓虹里。

首店經(jīng)濟(jì)跑出“深圳速度”

單位面積“消費(fèi)濃度”全國(guó)第一

近年來(lái)，深圳市緊跟國(guó)家促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)的戰(zhàn)略步伐，出臺(tái)了一系列前瞻性政策，如《深圳市〈關(guān)于加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的若干措施〉實(shí)施細(xì)則》《深圳市優(yōu)化國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境工作方案（2023—2025年）》等，精心培育了一個(gè)國(guó)際化、高品質(zhì)、多元化的商業(yè)沃土，為首店經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

作為深圳的中央商務(wù)區(qū)（CBD）所在地，福田區(qū)率先響應(yīng)，提出“培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市核心區(qū)”為目標(biāo)，出臺(tái)《福田區(qū)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市核心區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025年）》等政策，大力支持國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌來(lái)福田開設(shè)品牌首店，推進(jìn)區(qū)域商業(yè)和消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展。

//首店總量突破

在政策的強(qiáng)勁推動(dòng)下，福田區(qū)“首店經(jīng)濟(jì)”實(shí)現(xiàn)了突破性增長(zhǎng)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，近三年福田區(qū)引進(jìn)城市首店達(dá)到332家，位于全市各區(qū)之首，成為深圳首店經(jīng)濟(jì)的“首發(fā)高地”。

//能級(jí)持續(xù)躍升

從能級(jí)上看，福田區(qū)引進(jìn)的首店中，華南區(qū)及以上級(jí)別的首店占比超過(guò)40%，達(dá)到135家，吸引了眾多國(guó)際知名大牌、國(guó)際國(guó)內(nèi)零售品牌以及特色餐飲品牌等前來(lái)落戶。

其中，高能級(jí)優(yōu)質(zhì)首店（A級(jí)/B級(jí)）占比高達(dá)41%，包括69家國(guó)際品牌首店，如超過(guò)120年歷史的法國(guó)老佛爺百貨中國(guó)首家精選概念店、The Surgeon亞洲首店、大洋洲護(hù)膚品CEMOY中國(guó)首家精品旗艦店等，還有婚紗女王VERA WANG華南旗艦店、日本TSUTAYA BOOKSTORE蔦屋華南首店、日本連續(xù)5年米其林二星壽司芳Sushiyoshi Taipei內(nèi)地首店、teamLab共創(chuàng)！未來(lái)園內(nèi)地首個(gè)常設(shè)館、shu uemura全國(guó)旗艦店、Kiehls全國(guó)旗艦店、荷蘭高端嬰童品牌NUNA中國(guó)首店等，持續(xù)提升福田區(qū)商業(yè)的國(guó)際化“濃度”。

//業(yè)態(tài)創(chuàng)新迭代

在新興消費(fèi)趨勢(shì)的引領(lǐng)下，挖掘優(yōu)質(zhì)品牌和新消費(fèi)元素與業(yè)態(tài)，成為城市“首店經(jīng)濟(jì)”高質(zhì)量發(fā)展的新命題。分析福田區(qū)近三年332家首店清單會(huì)發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)首店經(jīng)濟(jì)也在不斷創(chuàng)新迭代，首店存活率高達(dá)83%，遠(yuǎn)高于其他城區(qū)，成為國(guó)內(nèi)外品牌創(chuàng)新的熱土。

• 餐飲和零售是福田區(qū)首店經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量，其中餐飲首店達(dá)到170家，涵蓋休閑餐飲、西餐、火鍋、地方菜等眾多品類，如順德非遺美食“豬肉婆”旗下「大小點(diǎn)」全國(guó)首店、茉莉奶茶·茶坊全國(guó)首店、香港素食餐廳珺Emerald內(nèi)地首店、瑞幸咖啡全國(guó)首家“四時(shí)八節(jié)”主題店、好利來(lái)、麻六記、壽司郎、鶯時(shí)Toki、奉天小館、Latina Prime巴西牛排館等均將華南首店落子福田區(qū)。
  

• 優(yōu)質(zhì)新興品牌首店呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如MMC全球旗艦店、TOP TOY潮玩夢(mèng)工廠深圳首店、X11深圳旗艦店、番茄口袋華南首店等潮玩集合店，還有日式復(fù)古戶外機(jī)車服LIBERATURS、馬思唯主理潮牌AGFK、香港新晉設(shè)計(jì)師品牌HaoNanHuang、國(guó)內(nèi)新銳潮流新勢(shì)力品牌MASONPRINCE深圳首店、主理人戶外品牌HK WORKSHOP、運(yùn)動(dòng)戶外旗艦店KOLON SPORT等潮流零售、生活方式類品牌，均將其深圳乃至華南首店落子福田。
  

• 旗艦店、概念店、IP主題店等非標(biāo)首店占比達(dá)到25%，成為福田區(qū)首店引進(jìn)一大亮點(diǎn)。以2024年為例，福田區(qū)共計(jì)引進(jìn)109家首店，其中非標(biāo)類首店28家，近三成為國(guó)際知名品牌全新概念店。
  

隨著“首店經(jīng)濟(jì)”的持續(xù)升溫，福田區(qū)的消費(fèi)活力得到了進(jìn)一步激發(fā)。2024年，福田區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2343.91億元，連續(xù)20年穩(wěn)居深圳第一。

放眼全國(guó)來(lái)看，福田區(qū)的商業(yè)表現(xiàn)同樣令人矚目：

• 廣東第一：廣東省首個(gè)且唯一的社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破2300億元的城區(qū)，商業(yè)能級(jí)斷層領(lǐng)先；

• 全國(guó)三甲：力壓群雄躋身全國(guó)TOP3，社會(huì)消費(fèi)品零售總額僅次上海浦東、北京朝陽(yáng)區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)；

• 密度封王：每平方公里社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到30億元，單位面積消費(fèi)強(qiáng)度問鼎全國(guó)各區(qū)第一，商業(yè)繁榮度創(chuàng)世界級(jí)標(biāo)桿。

這座坐擁深圳CBD的活力之城，正以每平方公里迸發(fā)的驚人消費(fèi)能量，重塑中國(guó)商業(yè)版圖，強(qiáng)勢(shì)確立其作為粵港澳大灣區(qū)國(guó)際消費(fèi)中心核心引擎的戰(zhàn)略地位。

打造世界級(jí)地標(biāo)商圈

剖析福田區(qū)商業(yè)發(fā)展看點(diǎn)

福田區(qū)為什么能成為深圳的“首店收割機(jī)”？在領(lǐng)先全市的首店成績(jī)單背后，是深圳福田區(qū)通過(guò)持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、精準(zhǔn)施策出臺(tái)專項(xiàng)扶持政策、大力鼓勵(lì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景等動(dòng)作，成功吸引了眾多知名品牌首店落子，為深圳商業(yè)增添了無(wú)限生機(jī)與活力。

其一，經(jīng)濟(jì)底盤強(qiáng)大。據(jù)最新政府公報(bào)，福田區(qū)2024年新引進(jìn)跨國(guó)企業(yè)總部數(shù)量深圳第一，新注冊(cè)的軟件信息業(yè)、科技服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量在深圳市內(nèi)各區(qū)排名第一。作為深圳的中央商務(wù)區(qū)，代表深圳改革開放成就的核心區(qū)，福田區(qū)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭和競(jìng)爭(zhēng)力。超100萬(wàn)高凈值消費(fèi)人群，是構(gòu)筑福田商貿(mào)消費(fèi)繁榮的基石。

其二，商業(yè)規(guī)模和品質(zhì)突出。福田區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，3萬(wàn)㎡以上在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到33個(gè)，其中S/A級(jí)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)，總數(shù)居深圳各區(qū)第一。區(qū)域內(nèi)擁有多元特色商業(yè)類型，如二次元、典型非標(biāo)、文旅等標(biāo)簽項(xiàng)目達(dá)16個(gè)，位居深圳第二。（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)，截至2024年底）

其三，未來(lái)商業(yè)前景可觀。

//培育建設(shè)世界級(jí)商圈，多元發(fā)展齊頭并進(jìn)

“1+5”商圈發(fā)展體系：根據(jù)《福田區(qū)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市核心區(qū)三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025年）》行動(dòng)方案》，福田區(qū)計(jì)劃通過(guò)深入實(shí)施世界一流商圈創(chuàng)建行動(dòng)，打造1個(gè)福田中心區(qū)世界級(jí)商圈，著力建設(shè)“福田CBD商圈”“香蜜湖國(guó)際頂級(jí)商圈”“深業(yè)上城生態(tài)商圈”三大標(biāo)桿核心商圈，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)華強(qiáng)北、梅林路、車公廟-下沙、僑香等特色商圈。

在2024年，深圳福田區(qū)圍繞著以下幾個(gè)方面，大力優(yōu)化區(qū)域國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境，實(shí)施“首店經(jīng)濟(jì)”建設(shè)成果按月監(jiān)測(cè)，為品牌深入構(gòu)建了一個(gè)“快速服務(wù)通道”。

• 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)志性商圈，整合節(jié)日大道、市政公園、文體設(shè)施等資源，依托全國(guó)示范智慧商圈平臺(tái)謀劃建設(shè)世界級(jí)商圈。
  

• 大力發(fā)展“四首經(jīng)濟(jì)”（首發(fā)、首秀、首展、首店），增加城市的時(shí)尚度、影響力，促進(jìn)城市消費(fèi)升級(jí)。
  

• 進(jìn)一步擴(kuò)大離境退稅商店范圍。目前福田區(qū)離境退稅商店增至63家，覆蓋主要商圈。
  

• 加大深港“一卡通”推廣發(fā)行力度，優(yōu)化港人在深線下購(gòu)物便捷度。
  

• 依托節(jié)假日舉辦公園各類文體活動(dòng)，打造“公園+”系列消費(fèi)體驗(yàn)活動(dòng)。
  

目前，福田區(qū)基本形成四大特色消費(fèi)生態(tài)——以福田CBD商圈為代表的時(shí)尚消費(fèi)聚集區(qū)；以“華強(qiáng)北中國(guó)電子第一街”為代表的科技消費(fèi)聚集區(qū)；以十畝地、購(gòu)物公園等為代表的夜間消費(fèi)聚集區(qū)；以立體慢行系統(tǒng)，串聯(lián)筆架山、蓮花山、中心公園等生態(tài)集群培育新型公園消費(fèi)聚集區(qū)。

從近兩年首店商圈選址看，福田CBD商圈受歡迎程度極高。星河COCOPark、領(lǐng)展中心城、深業(yè)上城、卓悅中心等商業(yè)是首店進(jìn)駐福田選址重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，位列首店引進(jìn)榜單前列。

//特色消費(fèi)場(chǎng)景百花齊放，激發(fā)城區(qū)商業(yè)活力

深圳節(jié)日大道：以深南大道中央商務(wù)活力帶為紐帶，串聯(lián)福田星河COCOPark、卓悅中心、皇庭廣場(chǎng)、領(lǐng)展中心城、平安金融中心PAFC mall、連城新天地、會(huì)展中心等項(xiàng)目，聚焦“首發(fā)+”“夜間+”“文旅+”“會(huì)展+”“數(shù)字+”，通過(guò)政企聯(lián)動(dòng)和創(chuàng)新型商業(yè)活動(dòng)，激活了CBD商圈的消費(fèi)潛力。

如2024年五一舉辦第四屆深圳福田咖啡生活消費(fèi)周，活動(dòng)期間助力主會(huì)場(chǎng)卓悅中心流量突破111.37萬(wàn)人次，銷售額實(shí)現(xiàn)7125.46萬(wàn)元，吸引了廣大市民參與。近期的2025元宵奇妙會(huì)亦呈現(xiàn)人從眾熱鬧消費(fèi)場(chǎng)景。

公園商業(yè)新物種：通過(guò)立體空中連廊，加大公園與商業(yè)空間的通達(dá)度，利用蓮花山、筆架山、香蜜公園、中心公園等豐富公共活動(dòng)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步挖掘戶外經(jīng)濟(jì)，以深業(yè)上城為代表探索商業(yè)與公園、體育結(jié)合創(chuàng)新場(chǎng)景消費(fèi)模式，并積極開展無(wú)人機(jī)公園外賣配送等低空經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，打造特色的公園生態(tài)商圈。如去年國(guó)慶期間依托于“公園”客群，深業(yè)上城日均客流同比增長(zhǎng)40%，全場(chǎng)銷售同比提升55%。

次元文化新勢(shì)力：形成大中華BitCity次元小鎮(zhèn)、中州灣C Future City等次元文化消費(fèi)聚集地，如前者吸引眾多二次元首店，舉辦動(dòng)漫嘉年華活動(dòng)期間單日客流破10萬(wàn)人次，成為深圳次元文化全新地標(biāo)，后者在B1層打造二次元主題市集，舉辦次元主題活動(dòng)等，吸引眾多次元文化愛好者聚集。

夜經(jīng)濟(jì)新地標(biāo)：夜間經(jīng)濟(jì)是城市消費(fèi)繁榮的風(fēng)向標(biāo)。在2024中國(guó)夜間經(jīng)濟(jì)研究成果發(fā)布活動(dòng)中，福田區(qū)榮膺“2024夜間經(jīng)濟(jì)優(yōu)選城區(qū)”桂冠。數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)夜間消費(fèi)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中占比超過(guò)六成，成為消費(fèi)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。目前福田區(qū)已經(jīng)形成了CBD商圈、車公廟、梅林、華強(qiáng)北等多個(gè)夜間消費(fèi)聚集地。

深港消費(fèi)融合體：作為深港消費(fèi)融合的核心承載區(qū)，福田區(qū)正在形成港客消費(fèi)新常態(tài)。2024年經(jīng)深圳口岸入境旅客數(shù)量超過(guò)7700萬(wàn)人次，其中經(jīng)福田口岸和皇崗口岸占比超三分之一。伴隨深港消費(fèi)融合加速，福田區(qū)消費(fèi)潛力進(jìn)一步提升，成為其吸引首店進(jìn)駐的又一重磅砝碼。

福田區(qū)的這些運(yùn)營(yíng)水平卓越的商場(chǎng)載體與豐富多樣的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景，共同為首店品牌的進(jìn)駐提供了肥沃的土壤——一個(gè)充滿活力、創(chuàng)新無(wú)限且極具包容性的商業(yè)生態(tài)。

首發(fā)經(jīng)濟(jì)新趨勢(shì)下

福田商業(yè)迎來(lái)新進(jìn)階機(jī)會(huì)

當(dāng)前，各地政府正積極將“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”作為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略抓手。通過(guò)構(gòu)建全方位賦能體系、引進(jìn)和培育高品質(zhì)首店、推動(dòng)業(yè)態(tài)創(chuàng)新多元以及促進(jìn)本土品牌崛起等措施，推動(dòng)首店經(jīng)濟(jì)向更高水平發(fā)展。

在此背景下，首店經(jīng)濟(jì)不再局限于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)出更多高附加值服務(wù)型業(yè)態(tài)及非標(biāo)類型。結(jié)合去年11月商務(wù)部等7部門聯(lián)合印發(fā)的《零售業(yè)創(chuàng)新提升工程實(shí)施方案》，鼓勵(lì)城市大力推進(jìn)老舊商業(yè)改造盤活，亦為城市首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造新的創(chuàng)新載體。

聚焦深圳福田區(qū)，未來(lái)借助蜜湖國(guó)際金融中心建設(shè)、車公廟片區(qū)連片升級(jí)改造、大金沙片區(qū)改造等契機(jī)，強(qiáng)化國(guó)際招商引資，重點(diǎn)引入國(guó)際知名商企和品牌運(yùn)營(yíng)商，加速國(guó)際高端品牌及首發(fā)經(jīng)濟(jì)集聚。

香蜜湖金融中心規(guī)劃圖

在2025年內(nèi)，深圳福田區(qū)還將迎來(lái)眾多存增量項(xiàng)目帶來(lái)多元消費(fèi)場(chǎng)景體驗(yàn)，如深圳首家市內(nèi)免稅店落子福田，必將為福田區(qū)帶來(lái)全新的“免稅經(jīng)濟(jì)”新體驗(yàn)。

其他籌開的商業(yè)項(xiàng)目，也將為首店進(jìn)駐創(chuàng)造機(jī)會(huì)，如：

• 黃木崗樞紐商業(yè)-深圳之脈，將依托于地鐵換乘樞紐，打通市體育館與深業(yè)上城生態(tài)商圈，構(gòu)建全新“體育+商業(yè)”體驗(yàn)；

• 福田夜經(jīng)濟(jì)地標(biāo)-購(gòu)物公園酒吧街改造歸來(lái)，帶來(lái)一波微醺經(jīng)濟(jì)首店；
  

• 深圳首個(gè)購(gòu)物中心-城市廣場(chǎng)改造，全新的iN城市廣場(chǎng)將打造深圳最大的戶外運(yùn)動(dòng)公園，并將創(chuàng)造出一條24H全時(shí)段街區(qū)“啤酒街”，構(gòu)建一個(gè)多元融合的“生活中心”。

• 還有華強(qiáng)北女人世界、梅林安薈鄰等城市存量商業(yè)改造盤活等，帶來(lái)商業(yè)新活力。

深圳iN城市廣場(chǎng)改造后效果圖

目前福田區(qū)還在積極培育新型消費(fèi)場(chǎng)景，如打造低空經(jīng)濟(jì)，發(fā)展寵物經(jīng)濟(jì)、進(jìn)一步挖掘公園商業(yè)服務(wù)潛力、培育以A Park深圳數(shù)字藝術(shù)公園為代表的非標(biāo)商業(yè)社區(qū)孵化主理人品牌等，為福田區(qū)打造國(guó)際消費(fèi)中心城區(qū)核心區(qū)創(chuàng)造更多發(fā)展勢(shì)能。

當(dāng)城市商業(yè)從“空間運(yùn)營(yíng)”邁向“生態(tài)創(chuàng)造”，福田區(qū)正以創(chuàng)新者的姿態(tài)構(gòu)建消費(fèi)文明新圖景。在這場(chǎng)以“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”為戰(zhàn)略支點(diǎn)的全球消費(fèi)版圖重塑中，福田區(qū)正通過(guò)“首店首秀首展”的持續(xù)突破，助力深圳培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市搭建起鏈接全球商業(yè)資源的超級(jí)樞紐。該城區(qū)的未來(lái)商業(yè)表現(xiàn)，值得持續(xù)關(guān)注。

本文轉(zhuǎn)載自《贏商云智庫(kù)》

作者 | 贏商研究中心 羅嘉欣

數(shù)據(jù)支持 | 杜曉瑩、唐澤強(qiáng)

版權(quán)歸原作者所有 頭圖來(lái)源 | 視覺中國(guó)

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