前幾年，遭遇新房去化不及預(yù)期、土地流拍、房企退地等黑天鵝事件后，南京人居森林迅速褪去光環(huán)，陷入沉寂。

今年，人居森林要迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)了？

最近，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)一連發(fā)布了兩條關(guān)于人居森林的規(guī)劃管理單元圖則修改批后公示文件，板塊內(nèi)的一批地塊，規(guī)劃有變！

01

先看二類居住用地的調(diào)整。

根據(jù)《秦淮新河入江口南岸片區(qū)龍藏大道以東地塊城市設(shè)計(jì)深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》SOa010-05規(guī)劃管理單元圖則修改（批后公布）：

編號(hào)為05-023的二類居住用地，在用地面積不變的情況下，容積率由2.8調(diào)整為1.5，建筑密度由22%調(diào)整為25%，建筑高度由80米調(diào)整為60米，綠地率由35%調(diào)整為30%。

仔細(xì)看地塊位置，不難發(fā)現(xiàn)這就是2022年夏天被金基拿下，而后又退地的G41，簡(jiǎn)單回顧地塊時(shí)間軸：

2022年7月12日，金基以總價(jià)21.2億元拿下人居森林G41地塊，地價(jià)20550元/㎡；

但拿地2年，G41一直沒能入市，去年退地的消息被官方證實(shí)；

退地不久后，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了地塊降低容積率的意見征詢。本月，地塊規(guī)劃編制調(diào)整被批。

《秦淮新河入江口南岸片區(qū)龍藏大道以東地塊城市設(shè)計(jì)深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》SOa010-04、05及《中國(guó)（南京）軟件谷東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》SOb020-05規(guī)劃管理單元圖則修改（批后公布），傳遞的信息量就大了。

按照早期的官方規(guī)劃，人居森林的定位是以濱河特色低密度居住社區(qū)為主，集文化、創(chuàng)意、生態(tài)、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一體的產(chǎn)城融合之城。

整個(gè)板塊以龍藏大道為分界線：

龍藏大道以東片區(qū)，規(guī)劃打造涵蓋12幅住宅、2幅商辦用地、6幅教育用地的配套集聚區(qū)；

龍藏大道以西片區(qū)，是以數(shù)字產(chǎn)業(yè)、高新、金融、新經(jīng)濟(jì)為主的高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

注意看，在集中的生活社區(qū)以南，是復(fù)合開發(fā)社區(qū)，規(guī)劃文件中用地性質(zhì)調(diào)整的幾幅地塊，就位于此。

這里，此前的規(guī)劃主要以商住混合用地（Rb）、幼托用地（Rax）及基層社區(qū)中心用地（Rc）為主。

大規(guī)模調(diào)改用地規(guī)劃后，這一片區(qū)域?qū)⒁钥蒲性O(shè)計(jì)用地（B29a）、商辦混合用地（Bb）為主，地塊切得很碎，且科研用地占比相當(dāng)高，將商辦地塊夾在中間。

02

深度思考：官方為什么選擇在現(xiàn)在，對(duì)人居森林的多幅地塊進(jìn)行集中、大刀闊斧調(diào)改？

規(guī)劃文件的官方說(shuō)辭，是順應(yīng)市場(chǎng)變化，提升片區(qū)住宅品質(zhì)；改善區(qū)域城市形象，優(yōu)化城市功能，完善配套設(shè)施。

沒錯(cuò)，都是大實(shí)話。銳評(píng)君，也有幾點(diǎn)延伸猜想。

第一，河西南“爆改”進(jìn)行時(shí)，一直打著“咫尺河西”標(biāo)簽的人居森林，也該搭上順風(fēng)車蘇醒了。

賣地觸頂搖號(hào)，賣房卻趕上樓市行情下行，人居森林多少有點(diǎn)生不逢時(shí)。但這兩年，南京多數(shù)板塊都無(wú)差別感受到了寒氣，人居森林的應(yīng)對(duì)策略是“蟄伏冬眠”。

助力樓市企穩(wěn)回升，南京官方?jīng)]少做努力。今年，河西南放大招，直接變身為河西中央科創(chuàng)區(qū)，并設(shè)立了一攬子關(guān)于產(chǎn)業(yè)、人才、民生配套等的計(jì)劃和目標(biāo)。

從地段上來(lái)看，人居森林與河西南僅隔一條秦淮新河，況且地鐵、跨秦淮新河大橋等，早已打破兩個(gè)板塊的交通壁壘。河西中央科創(chuàng)區(qū)煥新而來(lái)，人居森林“蹭熱度”重啟，現(xiàn)在未必不是好時(shí)機(jī)啊。

第二，要論河西最近平替，人居森林的優(yōu)勢(shì)顯而易見。整個(gè)雨花供地節(jié)奏較為克制，人居森林的新房庫(kù)存也實(shí)打?qū)嵪牧瞬簧伲a(bǔ)倉(cāng)是順勢(shì)而為。

一直以來(lái)，岱山、軟件谷、雨核等板塊，承接了不少河西外溢來(lái)的置業(yè)需求。從通達(dá)河西的距離來(lái)看，人居森林的優(yōu)勢(shì)明顯。

從現(xiàn)在的新房格局來(lái)看，軟件谷僅保利荷雨瑧悅等為數(shù)不多的選項(xiàng)，雨核、岱山，加起來(lái)也就華潤(rùn)、建發(fā)、綠城等幾個(gè)新盤可選。

翻看今年雨花的局部供地計(jì)劃（最終信息以官方釋放為準(zhǔn)），目前僅明確了小村DF二期、自行車廠南側(cè)、尤家凹等地塊的招商工作，整體供應(yīng)很克制。

人居森林的情況，則是鉑玥江南進(jìn)入尾盤狀態(tài)，主力在售的天萃為高層產(chǎn)品，今年如果這幅容積率降到1.5的純宅地拿出來(lái)供應(yīng)，低密差異化優(yōu)勢(shì)是有的，或許能提振一下板塊信心。

第三，還是順勢(shì)而為、順應(yīng)形勢(shì)，人居森林的整體規(guī)劃，大有優(yōu)化空間。

我們知道，人居森林的規(guī)劃啟動(dòng)時(shí)間比較早，當(dāng)時(shí)南京樓市無(wú)差別火熱，哪怕同質(zhì)化嚴(yán)重，住宅產(chǎn)品也多不愁去化。

現(xiàn)在，情況不一樣了。置業(yè)需求在優(yōu)化，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)應(yīng)的入學(xué)等需求也在變化，人居森林的空間設(shè)計(jì)需要順應(yīng)形勢(shì)。

從規(guī)劃文件來(lái)看，官方的思路是清晰的：增加科研用地，從而加大產(chǎn)業(yè)和人才的引進(jìn)落地；商住變商辦，擠壓掉過(guò)剩的涉宅地塊供應(yīng)的同時(shí)，豐富城市配套。

銳評(píng)君認(rèn)為，調(diào)改規(guī)劃的同時(shí)，人居森林還得加把力，把前兩年規(guī)劃引進(jìn)的南京一中等教育資源盡快落實(shí)到位，同時(shí)解決醫(yī)療配套匱乏的短板。

孫子兵法有言：“靜不露機(jī)，云雷屯也。”眼下，人居森林得積蓄力量，扎扎實(shí)實(shí)完善產(chǎn)城配套，耐心等待屬于自己的春天。