年后的市場有點(diǎn)躁動。

　　春節(jié)過后不到一個(gè)月，深圳再現(xiàn)樓市“打新潮”。

　　龍華北站一樓盤，2990批客戶搶780套房，認(rèn)購比3.8:1，成為今年首個(gè)登記比超三倍的深圳新盤。

　　雖然不會日光，因?yàn)楹芏嗳硕际潜贾?3平戶型去的。

　　至少目前為止，這個(gè)盤確實(shí)逼出了很多蟄伏的購買力。

　　也算是為今年深圳樓市的小陽春打響了頭炮。

　　而今天想說的是，市場的熱度可能和很多人想的不一樣。

　　01

　　首先不得不承認(rèn)，2025年的開局形勢不錯(cuò)，國內(nèi)外都有好消息。

　　從外部環(huán)境來看：

　　美國之前說要對中國商品加征關(guān)稅，但實(shí)際只加了10%，比市場預(yù)期的15%-20%低了不少。

　　而且特朗普這次搞的“對等關(guān)稅”是無差別攻擊，全球主要國家都被波及，我們反而壓力沒那么大。

　　從內(nèi)部環(huán)境來看：

　　最明顯的是銀行放錢變猛了。

　　根據(jù)央行披露的1月份貨幣數(shù)據(jù)，社融增速創(chuàng)下歷史同期新高，光人民幣貸款就放出5.22萬億。

　　更重要的是，反映企業(yè)手頭活錢的M1指標(biāo)，半年來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，說明大家開始敢花錢了。

　　特別是企業(yè)借的長期貸款達(dá)3.46萬億，結(jié)束了連續(xù)10個(gè)月同比減少的局面，還多出1500億。

　　說明老板們愿意借錢搞生產(chǎn)、開新項(xiàng)目了，屬于經(jīng)濟(jì)回暖的重要信號。

　　這些變化對樓市來說也是好事。

　　企業(yè)有錢了能穩(wěn)定經(jīng)營，老百姓收入有保障，再加上銀行貸款支持，像深圳這樣的核心城市，我們有理由相信房價(jià)基本面繼續(xù)得到改善。

　　這并不是讓大家盲目樂觀，而是要更科學(xué)的去應(yīng)對。

　　因?yàn)椋?dāng)前我們正處于新周期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，每個(gè)買賣決策，都將帶來資產(chǎn)命運(yùn)的云泥之別。

　　02

　　開春后的深圳樓市，出現(xiàn)一個(gè)詭異現(xiàn)象。

　　就是成交量回升了，但掛牌量并沒有減少，而是兩者同時(shí)增加。

　　按照過去兩年的市場運(yùn)行規(guī)律，如果成交量和掛牌量同時(shí)起來，說明很多業(yè)主在搶著降價(jià)賣房，這時(shí)候房價(jià)很容易被壓得很低。

　　但年后的市場實(shí)際體感，又不完全符合以上情況。

　　反倒是：

　　深圳樓市的頭部小區(qū)在去年第四季度完成筑底上漲后，現(xiàn)在報(bào)價(jià)越來越硬氣，很多都是一套比一套貴。

　　處于中端比較不錯(cuò)的剛需房和改善房，年前消化了一波低價(jià)房源，現(xiàn)在想找個(gè)性價(jià)比高的也不太好找。

　　那么，到底是哪里出了問題呢？

　　比較合理的解釋是，那些處于尾部的資產(chǎn)依舊軟趴趴，節(jié)后突然出現(xiàn)掛牌量上升，說明情況并不樂觀。

　　有個(gè)讀者提到，她有個(gè)近郊房子，去年深圳樓市那波行情因?yàn)閭€(gè)人原因，賣房一事耽擱了，年后重新掛牌，感覺市場熱度一般，看房的人都沒有，問要不要調(diào)價(jià)？

　　像這種情況，可以先密切關(guān)注市場，等過陣子小陽春成色跟上來了再考慮調(diào)價(jià)。如果是明確了賣房需求，接下來的資產(chǎn)布局也非常重要。

　　03

　　從去年下半年到現(xiàn)在，深圳樓市里的普通資產(chǎn)，除了部分老破舊學(xué)區(qū)房價(jià)格有所反彈，其他基本都沒怎么動。

　　為什么會出現(xiàn)這種情況？

　　一方面，很多改善群體正在集體騰籠換鳥，手持普通住宅的業(yè)主想換中高端房產(chǎn)，必須先把老房子出掉。

　　另一方面，隨著這幾年保障房的加速入市，像共有產(chǎn)權(quán)房、人才房、安居房等，分流了剛需購房群體。

　　房子太多，需求卻沒增加，這種房子未來的流通性可想而知。

　　包括城區(qū)的老破舊學(xué)區(qū)房，每年臨近入學(xué)季都會有比較不錯(cuò)的行情，帶看量和成交量激增，但過后又是冷冷清清。說白了，這種屬于政策性的房子，犧牲居住品質(zhì)，不適合長期持有，更不適合投資。

　　現(xiàn)在對換房群體而言，最危險(xiǎn)的操作是什么？

　　是以為小陽春要來了就坐地漲價(jià)，帶看量增加就盲目樂觀。用老房子的虛假回暖，幻想能置換更好的房子。

　　原因很簡單，等你手上持續(xù)的老房子真正迎來牛市，那些你看得上的好房子，早就漲上天了。

　　所以此時(shí)，聰明人都在積極的處理硬傷房，包括房齡老、戶型差、無學(xué)區(qū)的房子等等，以希望抓住市場活躍行情的機(jī)會出手。

　　現(xiàn)在置換拼的，就是時(shí)間差。

　　一定要警惕虛假繁榮陷阱，趁著那些核心資產(chǎn)還沒有全面溢價(jià)，珍惜接下來的每個(gè)出貨機(jī)會，以完成核心資產(chǎn)的置換。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會悔恨終身。