文/樂居財經 林振興

“卷王之王”的豐臺，雙陽臺成為新趨勢，但并不是所有的新盤都有這個絕招。

令人意外的是，建發觀宸居然沒有做南向雙陽臺——內嵌陽臺 花池。

豐臺帶雙陽臺的新盤并不在少數，例如隅西頌、璞逸豐宜、中海萬泉寺項目，甚至西郊冷庫項目也有這個可能。

增加的一個花池，可以給業主提供一種新的生活方式，主打情緒價值。此外，雙陽臺配置，意味著把得房率拉高，實際得房率至少能到95%。

相較之下，觀宸得房率也就90%上下。最小建面111㎡戶型，套內面積92.06㎡，得房率約83%，而大戶型就連端戶都沒有側邊飄窗。

觀宸在得房率上落后了，建發必須要在產品和園林上做提升，才能找補回來。

前一陣子，建發金茂觀宸戶型圖流出，該項目面積段111-165㎡，共7個戶型。每張戶型圖上都特意標出了贈送面積，十分顯眼。

南向通面寬內嵌陽臺贈送一半面積；北向/西向大尺度設備平臺全贈送；側邊飄窗面積全贈送。

雖然在贈送上誠意滿滿，但觀宸的戶型圖卻讓不少購房者直言失望，“建發這個項目是真沒上心，還沒有觀云好”“感覺開發商進了北京就不會設計了，南方那種大開間大面寬一個也沒看到。”

01

具體來看，起步111戶型三室雙衛，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉角陽臺，北向小臥搭配2.5㎡設備平臺，空間不輸于南向次臥。

它的最大特色是“口”字型廚房，勝過常見的U型和有硬傷的L型，還配置了步入式轉角入納柜。

但111平最讓購房者看不懂的也是，配了11平的廚房，比兩個次臥（沒贈送前）面積還大。而且面寬和進深也短，客廳面寬3.6米，廚房4.3米比客廳還寬，不知道開發商怎么想的？

一位自稱觀宸客戶經理，則在小紅書上開始了反擊吐槽，“建發金茂觀宸，無論怎么說，都不耽誤成為流量盤。廚房大了也是錯，沒吃過見過，牛馬就要牛馬精神，沒有搬磚的手，別長搬磚的嘴，否則砸腳。”

在他眼里，“建發產品總是獨領風騷”。此前，該客戶經理還曾任職于建發觀云。

通常125㎡以上面積段看到的四葉草戶型，建發觀宸向下減到了113㎡，并且做成了四室兩廳兩衛。其中3個臥室有陽臺：主次臥南向通面寬陽臺，北向設備平臺改陽臺。

但仍有購房者不滿意，并認為，“113平方硬是擠出四室兩廳兩衛，主打格子間布局模式。”

具體來看，南向主臥（含衛）20.23㎡，南向次臥和兩間北向臥室也都在10㎡以上；餐客面積約31㎡；廚房面積略小，僅有8㎡。而且進門就是廚房，傳統風水認為廚房屬“火”，直接對大門易形成“開門見灶”的格局，可能象征財運不穩、家庭氣場外泄、不聚財。

116平戶型主臥則升級為轉角陽臺，西北次臥帶西邊飄窗。西邊窗戶會導致西曬問題，夏天變成“蒸爐”；而且廚房也更小了，才6.72平。

觀宸有點“雙標”客戶，130平以下戶型均是臨街。不是臨近主干道，車流多，就是臨近底商小餐館，噪音大。

而且130平以下戶型設計也蠻奇葩：其一，戶型面積越大，廚房反而越做越小；其二，包括111、116等在內的多個戶型，大門沖廁所。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。

02

如果說，小戶型讓建發不能“大展拳腳 ”，觀宸的大戶型也被購房者一頓吐槽。

136平戶型勸退了不少購房人，北邊兩個次臥都是在西邊設窗戶。傳統觀念認為，西邊開窗可能會導致家中的正財運受損，因為西方被認為是夕陽的方向，象征著收斂和內聚的能量。

更關鍵的是，西邊窗戶會導致嚴重的西曬問題，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。此外，客人路過該戶型公衛，會不經意看到北向的兩個臥室，缺少私密性。

150平戶型的餐客廳進深是大問題，進深7米不到。動線方面，穿個廳就得刻意繞開餐桌餐椅；廚房還沒有111平米的大，有點不食人間煙火的感覺，讓女主人發揮廚藝的空間受限；南向次臥衛生間為暗衛。

最大面積的165戶型，四個開間朝南，每個房間都有陽臺，但戶型設計卻不太出彩。

為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。這樣一來，空間較為封閉，互動性較差。而且客人上公衛，要跑到次臥的暗衛，并不太合理。

再看起居室這邊，主臥套著一個南向次臥。設計師想法很好，主臥可以改造成總統套房，或者子母房。

如果預算能到165平，倒不如等等西郊冷庫或者璞逸豐宜，畢竟有雙陽臺。

建發這個宋韻大宅，有點不拘小節，全部戶型都有一個臥室房門正對著公衛的洗手盆，洗手盆上一般都會有鏡子，半夜上廁所開門就看見人影晃動，想想還是有點驚悚。把鏡子遮起來，日常使用又不便利。

03

建發豁出去了，在觀宸項目明著“送面積”，和大多數項目戶型圖不同，其對于“計一半產權面積”和“不計產權面積”進行了明顯的標注。

它報規是內嵌式陽臺，與常規但開敞陽臺相比，不凸出來，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗收前開敞，驗收完畢后，開發商會封閉成室內面積，贈送一半面積。

這是北京默認的一種做法，是送面積的溫床。但嚴格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規范GB55031-2022中3.1.5條規定：當陽臺封閉時，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。在這條規則下，觀宸的陽臺如果封閉應該全算建面，即：陽臺的長度×寬度。

關于北京陽臺封閉與否，帝都群眾們的舉報、投訴、反饋意見也不絕于耳。

目前，被投訴開發商承諾不封閉陽臺的項目有兩個，包括朝陽北京隅東序、中海新城十八里店項目。

豐臺可贈送陽臺項目有9個，絕大多數都處在正建或尚未開工狀態。隨著投訴舉報越來越多，觀宸也將遇到一個棘手的問題，最終交房時，陽臺能否封閉？

豐臺的房子也不是那么好賣，庫存積壓至上萬套。次新試圖以價換量，新房瘋狂內卷。

森與天成2023年底入市，供應1094套，截至目前網簽321套，網簽率29.3%，成交均價7.3萬元/平米。

中海公元里2024年3月開盤，共622套房源，截至目前網簽49套，網簽率僅為7.9%，成交均價6.28萬元/平米。

建發觀宸項目夾在森與天成和中海公元里之間，它真的能憑借產品成功突圍嗎？壓力給到了黃邦升。

黃邦升是建發房產北京總經理黃邦升。他是老建發人，從基層項目一步步做到城市總，他曾歷任建發領郡項目總經理、建發房產福州區域連江城市公司、建發房地產集團東南區域永泰城市公司總經理等職位。

在建發北京項目中，黃邦升之前經常沒事就去售樓處和工地現場溜達，現場辦公。此次，他將如何帶領建發北京在豐臺打贏這場硬戰？