近日，江蘇的柯先生花670多萬，在某樓盤買了一套“樓王”位置的房子，交了近35萬的預約金。

銷售人員跟其保證稱，“樓王”位置的房子全天采光。就在準備交房款的時候，柯先生發現“樓王”位置的房子，竟然是采光最差的。之后柯先生多次和銷售人員，以及置業相關人員交涉，并提出退房的要求，但對方表示只能換房。

由于柯先生沒有在規定時間內繳納房屋首付款，他還收到了一份合同解除通知書，說他構成違約，開發商不僅要扣除他之前繳納的近35萬元，還要將房屋收回重新出售。

法條鏈接

根據《中華人民共和國民法典》第九百六十一條規定：“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”第九百六十二條規定：“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。”

在淡市之中，購房者如何識別房企“精明”的營銷手段，免遭財產受損？

A 合同無約定虛假宣傳可能性大

這些年，購房者們持續面對著一個很殘酷的現實：不實虛假宣傳仍然存在，樓盤推廣營銷手段不斷升級，業主被帶節奏、不理性的購房行為時有發生。在街邊廣告或者樓書上，購房者經常能看到這樣的宣傳：千畝生態公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等撩人眼球的廣告語，而實際上，千畝森林公園遠在數公里之外，瀕危樹種不過是路邊的小樹苗，入戶大堂也不過是2米寬的通道……

為了銷售業績，開發商的銷售團隊在接待購房者時，極盡宣傳之能。但是，在商品房買賣合同中，大部分眼花繚亂的廣告宣傳、沙盤及樣板間展示內容卻落實不到合同中。商品房期房很難做到像其它商品那樣所見即所得，甚至是所得超所見。

令人動容的樣板展示與購房簽約合同內容往住有沖突，不少購房者會在合同中看到這樣的條款：“銷售人員的口頭承諾、宣傳資料、樣板房等非交房承諾、非合同約定內容。交房以合同約定及實際交付為準……”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，從合同來看，開發商所有的宣傳展示、所有的銷售人員的承諾實際上都對其沒有任何約束力。開發商在合同中的這種約定顯然是對法律風險的規避，也往往會直接導致購房者在收房時大失所望卻又維權依據不足。

因此，購房者一定要學會鑒別開發商宣傳的真偽，提高警惕。購房者把握一個基本原則，只要在合同中沒有明確約定的內容，都存在變數，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導購房者。

購房者在與置業顧問交流時，效果圖、樣板房和沙盤都是經過設計師、專業人士精心設計、制作，與真實的交房實景、實情或多或少存在差距。如果想盡量避免掉進這些坑里，可以要求開發商將效果圖、樣板房、沙盤展示的樓盤建設相應施工圖附在合同中，施工圖紙才是房子及小區的真實面貌。

B 配套市政定多查資料多打聽

如果多走幾家樓盤，購房者便能體會到城市配套、公共配套是開發商推廣產品的重點。比如，多數樓盤都會對公共生活配套進行極力渲染。以云南西雙版納某度假區為例，開發商在多種媒體渠道宣傳中明確表示，小區配有高爾夫球場、人工湖、三甲醫院、國際學校等，這些配套對房屋價值的提升有極大益處。與此同時，對房屋裝修高配置的宣傳，也是精裝修商品房的銷售必用手段。精致的室內效果宣傳圖美輪美奐，令人耳目一新。

按照相關法律規定，小區公共生活配套必然會出現在相關的規劃手續之中。所以，購房時，對于開發商宣傳的配套，購房者可以通過小區的建設工程規劃許可證附件附圖去核實，看看小區究竟是否有這方面的規劃。如果規劃中都沒有，將來很難實現。而且沒有相關規劃的建筑工程屬于違建，隨時會被拆除。

此外，還有關于樓盤地理區位價值、交通及片區發展前景的城市配套。關于這方面，購房者可以要求開發商提供片區土地的控制性詳細規劃，同時還可以到太原市規資局、太原市住建局網站去核實，或實地考察。以地鐵房為例，購房者可以到相關的規劃部門去核實，如果地鐵規劃為遠期規劃，五年之內無法開工，其站點、線路存在變數，而針對這些不同的內容，房子的增值狀況也會發生改變，對業主是否出手購房造成影響。

C 學位房問題多切記寫進合同

很多年輕家庭購房是奔著開發商提供的優質教育資源去的，甚至不惜花費遠遠超過房屋本身價值的成本。在太原樓市中，學區房是樓盤銷售的利器，所以，樓盤針對學區房釋放的信息五花八門。近名校、建學校、傍名校、引名校等過度炒作學區房的事情屢見不鮮。

每年6至9月，因為子女入學問題發生的業主集體維權事件屢見不鮮。對于業主來說，購買了無法保障子女上學的“學區房”，不僅多負擔了購房費用，還耽誤了孩子按時上學就讀。

王玉臣表示，如果開發商宣傳項目是知名學校的學區房，應該把保證子女入學的條款寫入合同中。房企不能或不愿把保證業主子女學位的條款寫入合同中，說明學位保障沒保證。其次，可以要求開發商提供相關的辦學批文、合作辦學協議等文件；另外，購房者還可以去區一級教育局等政府部門核實。

另外，義務教育階段的學區劃分、招生政策每年都會有變動。知名度越高的學校學位越緊張，各學校招生細則各不同，有的學校學位實行排名制，根據業主是否有戶籍、是否有房、買房或租房時間等信息，按照優先順序錄取，業主買房晚或者二手房，排名靠后，子女未必能順利入學。

從2021年開始，太原規定學位使用將受到一定限制，同一套住宅內6年內僅有學區內一個小學學位，3年內僅有一個初中學位（符合國家生育政策的除外）。因此，一些配建了名校的已交房知名樓盤，會出現原業主已遷走、學位仍被占用的情況。

D 開發商資金緊張交房風險如何破

商品房是大宗商品，按目前的預售制，業主購房會把首付款交到房企，業主購房貸辦理成功之后，全額房款會劃至房企賬戶。這筆款是否用于項目建設、所購房屋產權是否被抵押，開發商融資、金融信譽等動態的變更信息，普通業主不易掌握。

今年，國家嚴控房企融資風險，個別知名房企資金鏈緊張的消息不絕于耳，這些品牌在樓市成交動力不足的三四線城市，項目出現降價、建設節奏緩慢、現金流周轉不暢的問題。由此延期交房、降標降質，因投資及運營方生變帶來的建設停滯等風險明顯加大，甚至面臨爛尾風險。

在這種情形下，購房前要對房企的財務狀況有所了解，選擇財務指標優秀的品牌房企樓盤，一味降價的項目要慎選。其次，萬一買到存在風險的樓盤，要有自我維權的信心和意識，積極收集并保留好維權證據，適時拿起法律武器保護自己的合法權益。不要一味觀望，抱著“坐收漁翁之利”、搭順風車的僥幸心態來維權，這樣只會在房企屢試不爽的“反間計”“拖延癥”中，錯失最佳維權或討回購房資金的良機。

王玉臣表示，購房者發現所購樓盤存在資金風險，要盡快向相關職能部門提起挪用預售房款資金查處申請，申請監管部門對這種違法行為進行調查處理。如果樓盤已爛尾，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。比如一個項目主體已經完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復工作為第一目標。若樓盤前景不錯，也可配合房企、政府、合作方等多方，推動項目完成資產重組或者其他開發商接盤。