重要消息：今天，奧克蘭市議會通過開發商收費新政。

其中，部分地區建房成本暴漲近三倍，已引發市場擔憂。

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確認：未來30年要薅開發商羊毛

5月30日，奧克蘭市議會通過一項重大政策調整：未來30年內，開發商將為城市基礎設施建設支付更大比例的成本。

按照該新規，市議會計劃從開發商處征收總計60億紐幣的“開發貢獻費”（development contributions），用于支撐未來190億紐幣 的交通、水務及公園設施投資。

背景補充：什么是“開發貢獻費”？

開發貢獻費是一種由地方政府向地產開發商征收的費用，用于回收因新開發帶來的基礎設施成本。

自上世紀90年代起，該機制便被新西蘭多個地方政府廣泛采用，但收費標準、透明度與公平性一直存在爭議。

這一政策標志著奧克蘭在城市發展資金籌措方式上的根本性轉變，也加劇了開發商與市政納稅人之間的利益分歧。

市長Wayne Brown承認：“這項決定天然就具有爭議，因為涉及開發商和普通市民的成本分擔。”

Wayne Brown

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重點開發區費用大漲，西北漲幅最大

此次收費變化在不同區域間差異顯著，形成了明顯的“贏家與輸家”。

其中，西北部Redhills、Westgate與Whenuapai被列為“優先投資區”（investment priority areas），新建住房的平均開發費用將從25,000紐幣暴漲至72,000紐幣，漲幅接近三倍，成為全市漲幅最大的區域。

其他優先投資區還包括：

• Mt Roskill：平均開發費升至33,000紐幣

• Mangere：升至27,000紐幣

• 相比之下，非優先區域的平均開發費將維持在20,000紐幣

下表中，三欄分別為之前的政策、討論稿方案以及紅框內今天確定的執行方案：

此外，根據新政，所有區域的費用將每年遞增2%，意味著實際成本將逐年攀升。

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新政將帶來“連鎖反應”

奧克蘭市長市長Wayne Brown說，作為一名前開發商，他曾為反對此類費用起訴過市議會，結果敗訴。

“那是一次教育性的經歷……我明白了市議會確實有權這么做。”

他認為，開發商會將這些費用計入土地談判成本中。

“真正會不滿的是那些以為自己能把農地高價賣給Fletcher（大型建筑公司）的農場主。”

城市規劃界人士表示，擔心新政帶來連鎖反應

城市規劃顧問公司Sentinel Planning的Simon O’Connor指出，新政策在部分區域可能造成“甜甜圈郊區”（donut suburb）現象，即開發商和投資者會規避高收費區域，轉而流向相鄰收費較低的邊緣區域，從而造成中間地帶發展受限、地價下跌。

Simon O’Connor

以Tamaki區為例，該區域計劃在公屋署國有土地上建設10,500套住房，而開發費也將躍升至高達72,000紐幣/戶。

O’Connor認為，這種高昂收費將削弱小規模城市用地的開發吸引力，使投資者“出逃”至邊緣地帶，導致部分區域房價和投資價值縮水。

議會官員則回應稱，雖然短期內或有價值波動，但從長期看“房子仍會建在人們想住的地方”，市場最終會達到平衡。

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一個地方不升反降，會引發“撤檔重報”

另一值得關注的區域是Drury，該地預計將建設22,000套住房。

在本輪政策調整中，Drury的開發費從70,000紐幣下調至起始價64,000紐幣，成為為數不多的“贏家”之一。

Simon O’Connor預測，已有開發申請的企業可能會“撤回并重報”以享受新優惠。

“我敢打賭，這些公司一聽到這個結果，就會撤回申請，換個建筑顏色再重新遞交。”

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重點信息整理

以下是根據2024-2034年長期計劃及30年投資周期的相關信息整理：

• 非投資優先區域

  在2024-2034年長期計劃期間，這些區域將獲得89億的資本投資，其中15億通過開發貢獻費用回收。平均每戶單位（Household Unit Equivalent）需繳納約20,000紐幣的開發貢獻費用。

• 投資優先區域

  在30年周期內，這些區域的資本投資總額為103億，其中48億通過開發貢獻費用回收。平均每戶單位需繳納約48,000紐幣的開發貢獻費用。

這意味著奧克蘭其他非重點區域的開發貢獻費維持在$20,000，低于最初征詢意見中提出的$32,000。

ref:https://www.thepost.co.nz/business/360705842/auckland-council-sharply-raises-costs-developers