原創 劉博團隊

目前深圳樓市中，最具爭議性的，購房者最糾結的，莫過于人才房。

它如同一道撕裂的鴻溝，在購房者中引發截然不同的評價：有人視之為香餑餑，有人卻嗤之以鼻；有人認為是難得的撿漏機會，也有人稱其為陷阱。

真實情況到底是怎么回事兒？今天一篇文章把這個事說透。

01

歸根結底是價格

人才房到底劃不劃算，不是人才房價格決定的，而是商品房價格決定的。

人才房之所以面臨現在兩極分化的局面，最核心問題是：商品房的價格是隨行就市的，是動態的；人才房的價格是錨定拍地時周邊市場價的6折，是靜態的。

所以，你會發現不同時期（不同房價），人才房的熱度是不同的：

2023年，深圳共推出超1.65萬套可售型人才房，去化超1.3萬套，去化率超80%，銷量占全年新房網簽量的40%左右。

在當年，人才房是相當火爆的，以市場價六折的優勢分流了大量剛需客戶，搶占了大比例商品房市場，一度惹得開發商怨聲載道。即便當年整體市場略顯冷淡，但人才房的熱度卻扶搖直上。

2024年卻迎來反轉，深圳共推出1.01萬套人才房，僅售出4355套，整體去化降低至43.55%，銷量占全年新房網簽量的8.8%。

時隔一年，深圳人才房為何賣不動了？

核心問題就是價格，商品房可以隨行就市，人才房要保持穩定。

為什么人才房不能像商品房一樣打折？因為這類房子的設計初衷就是為了確保政策紅利能真正惠及人才，避免投機炒作，它與商品房追求市場效益的邏輯是不同的。

而且人才房價格的穩定性也能起到對房地產市場的調節作用。當商品房市場過熱時，人才房的低價能夠分流部分需求，起到“穩房價”的作用；當市場轉冷、商品房打折促銷時，人才房的價格優勢可能暫時減弱，但這恰恰說明市場在向更合理的價格回歸。

2024年相比于2023年，商品房進一步降價促銷，普遍85折甚至7折的優惠下，人才房沒有跟著打折，未來還需要補差價，還有限售10年的要求，對比打折的商品房，這么算似乎沒了性價比。

但是，我們需要換個角度來看這個問題。

對于普通人來說，在深圳擁有一套自己的房子已經是人生的重要里程碑。

數據顯示，深圳購房者的平均年齡近年來呈現上升趨勢。2023年，深圳購房者的平均年齡為36.5歲，比2022年增加了0.5歲。

貝殼研究院的數據還顯示，深圳人的“三個年齡”分別為：33歲租房、36歲買房、43歲賣房。這表明深圳人通常在43歲左右進入換房階段

也就是說，深圳人的第一套房往往會居住7年以上。

從這個角度看，人才房的10年限售期其實并不是一個實質性的障礙。

因為對于真正需要安居的普通購房者來說，買房本就是為了長期居住，而不是短期投資或者頻繁換房。特別是對于年輕人才群體，能在35歲之前就在深圳安居，本身就是難得的機會。

現實是，深圳購房者的平均年齡在持續攀升，41-50歲年齡段的購房者占比在逐年提升，而21-30歲年輕人的購房比例卻在下降。

在這樣的背景下，人才房或許真的是普通人，特別是年輕人在深圳安居的重要機會。

還有人才房的補差價也并非劣勢，相比于商品房，人才房的差價款是在10年后才考慮支付，這期間差價部分不用還月供。

而且考慮到通脹因素，10年后支付的差價在實際購買力上會大幅縮水，這相當于政府給予購房者一筆長期無息貸款，既減輕了當下的購房壓力，也讓未來的補差價成本相對更低。

所以，評價人才房是“餡餅”還是“陷阱”，關鍵要看購房的初心。如果你買房是為了安居，是為了在這座城市扎根，那么人才房的價格優勢和政策保障，或許正是你需要的。

畢竟在這座城市里，能有一個安穩的家，本身就是一種成功。

02

值不值得買？要區別看待

人才房到底值不值得買，還是要看價格，看地段。

就像鶴崗的房子和深圳的房子，雖然都是房子，但價值天差地別。同理，不同地段的人才房也不能混為一談。

在核心地段，商品房價格比較堅挺，人才房和商品房仍存在巨大價差的，這種情況人才房是值得買的。

我們可以一起算算這個價差在多少，目前深圳核心地段，唯一啟動配售的人才房項目是位于寶安中心的海岸悅府，均價約5.05萬/㎡，總價約400萬的84㎡三房單位。

對比周邊新房價格：

• 2024年5月，鴻榮源胤璇中心入市均價約8.55萬/㎡
• 2024年7月，中鐵閱臻府入市均價約8.61萬/㎡
• 2025年1月，都市名薈花園（二期）入市均價約11.8萬/㎡

對比周邊10年樓齡的次新房價格：

• 壹方中心均價約15.3萬/㎡
• 海納公館均價約12.7萬/㎡
• 云璽錦庭均價約13.1萬/㎡
• 都市名薈花園一期均價約13.1萬/㎡

可以發現，同地段商品房市場，新房限價在8.5萬/㎡，不限價在11.8萬/㎡（毛坯），二手房次新房價格要去到13萬+，而人才房均價5.05萬/㎡（帶裝修），和商品房的價差在3.5-6.75萬/㎡之間，算上10年后補差價，同面積段總價相差至少225萬，足夠少奮斗十年了。

其實這筆賬誰都算得明白，很多人仍然覺得人才房價格貴，是對比的參照物出現偏差。

他們認為，均價5萬，總價400萬，這個價格買商品房的選擇范圍也比較大，為什么要買人才房？

人才房的價值判斷要跳出簡單的價格對比思維。人才房與商品房一樣，其價值的核心在于地段、配套和圈層。

如何判別地段？放眼深圳各大區域，一個地段的發展潛力往往體現在城市規劃、產業基礎、配套資源等多個維度。

從城市規劃來看，近期發布的《深圳市國土空間總體規劃（2021-2035年）》中，寶安的新安、西鄉街道、前海擴容區都被納入都市核心區范圍，讓寶安區成為都市核心區擴容的最大受益者，這也側面反映出寶安的受重視程度和發展潛力。

2019-2024年間，寶安GDP從3819.3億元增長到5300億元，3年跨越兩個千億大關，年均復合增長率達6.77%。戰略性新興產業已成為拉動經濟增長的主引擎，其增加值占GDP的比重從2019年的30.9%大幅提升至2023年的49.8%。

在產業布局上，寶安已形成人工智能和低空經濟兩大優勢產業集群。其中人工智能領域已集聚424家企業，規上企業267家，占全市20%；低空經濟發展勢頭強勁，2024年前三季度實現產值464.9億元，同比增長14.6%，并已匯聚豐翼科技、亞太星通、星際榮耀等領軍企業。

在配套資源方面，寶安中心匯聚了全區最優質資源，包括老牌名校寶安實驗學校，密集軌道交通規劃，以及圖書館、體育館、壹方城、灣區之光、灣區之聲、濱海文化公園等城市級文化休閑配套，形成了完整的城市生活服務體系。

雖然400萬的預算在非核心區確實可以買到更大的商品房，但寶安中心的人才房能帶來的生活品質和發展潛力是無法用面積來衡量的。

在城市核心地段，人才房不僅能以遠低于市場的價格換取高品質居住環境，更重要的是能夠享受到政策傾斜和純粹圈層的額外價值。

根據深圳市教育政策，公辦名校集團化辦學將優先考慮保障房區域，這為人才房業主子女提供了優質的教育保障。（來源：《深圳市教育局 中共深圳市委機構編制委員會辦公室 深圳市財政局 深圳市人力資源和社會保障局關于印發深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案的通知》第15條）

同時，政府在人才房準入環節的嚴格篩選，也為業主們提供了一個高素質的鄰里圈層。

數據顯示，深圳全市常住人口中擁有大專及以上學歷的人口占比僅為28.85%，也就是說，深圳的高學歷人群其實并不像人們想象的那么普遍。

而這一比例在城市核心區域表現更為突出，南山區每10萬人中就有4.6萬人擁有大學及以上學歷，福田區也達到了4.1萬人，遠超全市平均水平。

每10萬人口中擁有的各類受教育程度人數

這種教育水平的區域分布差異，也直接體現在了人才房項目的業主構成中。以位于寶安中心的海岸悅府為例，一期業主普遍來自騰訊等科技大廠、IT企業，還有醫院、大學、機場、海關等事業單位，構建了一個高素質的社區生態。

在評估人才房價值時，既要看到低于市場的價格優勢，更要充分認識到其帶來的生活配套、鄰里圈層和未來發展潛力。在核心區域，這些附加價值往往超出房價差異本身。

人才房最容易被忽視的價值，在于其極低的上車門檻，買入深圳核心最便宜的門票。

關注深圳樓市最新動態，你會發現一個新趨勢：核心地段的上車門檻越來越高，遠不是普通人能企及的。

• 如深超總深灣玖序，沒有7090限制后，面積都是200平起步的；
• 去年寶中地塊被保利拍下，地價貴了1.1萬/㎡，不限制戶型，不限售價；
• 后海新地塊樓面價高達7萬/㎡，成為深圳新樓面價地王，同樣不限制戶型，不限售價。

這意味著以后上車寶中這樣的核心地段，門檻都是千萬起步，以后你再想400萬總價，60萬首付買寶中新房，真的沒機會了。

不要有“先上車，后置換”的想法，這是上一個時代的產物。

現在深圳人買一套房，基本就是一輩子的心血和努力，想置換需要特別強的經濟實力和特殊機遇。

03

市場還會下探嗎？

說到最后，還是價格。

商品房價格上漲時，人才房會更受追捧；商品房價格下跌時，人才房的吸引力則會減弱。

問題是，深圳樓市還會繼續下探嗎？從各個維度來看，可能性不大。

在宏觀經濟層面，開年以來，deepseek、哪吒2等國運級事件引發人民幣資產價值的重估，中國科技企業全面突圍，座談會后，恒生科技指數，A股科創50暴漲……中國資產正在從折價轉為溢價，這些宏觀經濟的變化為房地產市場提供了積極的背景支撐。

在國家政策層面，國務院會議明確定調，要加大逆周期調節力度，敢于打破常規，推出可感可及的政策舉措，及時回應市場關切……2025年的樓市新政會更加有力度、更加注重落地見效。

市場數據也印證了這一判斷：據國家統計局數據，深圳已連續4個月新房、二手房房價環比上漲。

截至去年12月，深圳新房預售的去化周期已降至9個月，房源供需關系開始出現結構性改善，特別是核心區域甚至可能面臨供不應求的局面。

作為中國創新的引擎，深圳依然展現出強大的人口吸引力，去年常住人口增長20萬。這個數據背后，是城市產業升級的紅利，是年輕人才持續涌入的信心，更是深圳作為一線城市的核心競爭力。

更值得注意的是，深圳罕見地提出了“房地產投資盡快恢復增長”的目標，當一個不依賴房地產的城市，主動釋放促進房地產投資的信號時，往往意味著市場出清程度已較為充分。

在資產配置的視角下，核心地段的優質房產依然是對抗通脹、保值增值的重要選擇。

房價本質上是一種貨幣現象。從長遠來看，通脹是大概率的、常態化的。相比于持有現金，持有實物資產通常會是最終的贏家。

所以不要太看重短期的波動，把時間拉長看，以十年為周期，如果你看好深圳的城市價值，那么買入核心地段人才房就是值得的。

尤其是寶中的人才房海岸悅府，首付60萬就能上車三房，這或許是普通人買入深圳核心的最后機會了。海岸悅府申購日期截止3月2日，感興趣的朋友一定不要錯過。