作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

隨著新房市場的預熱，加上進入一季度最后的月份，深圳新房供應也開始加速了。

不少項目開始陸陸續(xù)續(xù)進入觀眾的視野，比如鴻榮源珈譽玖璽、中洲迎璽花園三期、信義君御山居匯瓏花園等等。

尤其是寶安區(qū)域，市住建部門公告的第一季計劃預售商品房列表中，有一大半在寶安區(qū)域范圍內。

更有項目在吹風階段喊出了“近乎100%”的得房率。

難道又有新房要刷新的市場認知了？

喊出了100%得房率

2024年深圳建筑新規(guī)后，新房便開始“卷”起了得房率。

得房率“近100%”“達100%”乃至“超100%”正成為樓市吸睛的賣點。

最近，入市腳步越來越近的盛合天瑞家園也不例外。

基本上，對外宣傳的口徑上，一些渠道喊出了“100%得房率”。

要知道，這個項目并非建筑設計新規(guī)后的項目。

但項目的可見宣傳信息上，無有不提及“高使用率戶型”“得房率近乎100%”的。

據了解，這其實是開發(fā)商增加了贈送面積后的得房率。

那么如此宣傳，是否會涉及建筑規(guī)劃、房地產銷售等相關法規(guī)？

這里是需要打個問號的。

所以，得房率是否真的接近100%？同樣也就需要打上問號了。

而購房者在挑選房子的時候，是否決定購買，得房率會是一個重要的參考指標。

這個項目早已預備就緒，樣板房已開放，主推80-104㎡3-4房，首推3/4棟約304套，在整個寶安區(qū)一季度的供應占比中，并不算少。

所以入市后，對地段性的市場有一定影響。

更重要的是，寶安區(qū)域是深圳新房供應的主旋律，去化分化顯著，若供應后庫存積壓，那么持續(xù)銷售期間，市場的蝴蝶效應也不可避免。

畢竟項目周邊最近一次新房供應是2023年的9月，卓越閩泰星奕府（1棟）168套85~110平住宅以備案均價約64198元/㎡，總價區(qū)間約508萬～770萬入市。

已經一年多未有新房新增。

再往前追溯則是回到2021年的階段。

2021年8月31日盛合天宸家園，426套建面約77—244平的住宅入市，備案均價約67113元/㎡，單價區(qū)間約5.88萬—8.75萬/平，總價區(qū)間約476萬～1714萬，去化率達到63%，但經歷1273天還剩余54套未售。

2021年3月25日領航城領譽華府，106套建面約156~179平住宅入市，備案均價63365元/㎡，總價區(qū)間約948萬～1209萬，開盤宣布日光。

可以看到，過去領航街道地段上的項目，并非一直是市場熱捧的項目。

所以，營銷上把得房率作為宣傳的“賣點”，是否能真正吸引市場的焦點，也并未可知。

開發(fā)商曾遭質疑

盛合天瑞家園位于寶安區(qū)航城街道廣深公路與擬建金德路交匯處，距離目前最近的地鐵站12號線黃田站約1.2公里，臨近107國道主干道。

總占地面積約1.75萬㎡，總建筑面積約10.5萬㎡，計容建筑面積約5.95萬㎡，容積率3.39，綠化率40%，共由4棟31-32層高的住宅組成，其中1棟住宅31F，2/3/4棟住宅32F，5棟是1所18班幼兒園。

總規(guī)劃540戶，全部都是商品房，1/2棟2梯4戶，3/4棟2梯5戶設計，地下室為3層，規(guī)劃634個停車位。

根據實地考察，項目建設已經封頂為準現樓狀態(tài)，外墻正在裝修中。

項目的具體開發(fā)方為深圳市永銘投資有限公司與深圳市草圍股份合作公司。

這兩個公司所開發(fā)過的項目并不多，其中包含去年已經交房了的盛合天宸和仍在建設中的盛合天瑞。

但作為盛合天瑞的開發(fā)建設方，卻曾在交付盛合天宸后遭到業(yè)主的質疑——屬于小區(qū)業(yè)主們的停車場，被發(fā)現用于經營出租。

不僅如此，有網友反映，小區(qū)業(yè)主停車收費被區(qū)別對待，外來車輛5元/天，包月為150元/月。

且物業(yè)條約中也疑似出現“霸王條款”。

一位網友曾經分享一份與物業(yè)服務中心相關的文件中顯示，“物業(yè)服務中心有權隨時對本規(guī)定進行改動、刪除和增加，并應被視為并入本規(guī)定，所有車輛業(yè)戶必須遵守。”，且文件顯示為“強制執(zhí)行措施”。

事實上，值得留意的是，據公開信息顯示，項目的開發(fā)方深圳市永銘投資有限公司有4條股權處于出質有效狀態(tài)的信息。

換句話說，即該公司曾經將股權作為借款的擔保物，并且質押仍然有效。

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作者觀點，不代表格隆匯立場