作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

隨著新房市場的預熱，加上進入一季度最后的月份，深圳新房供應也開始加速了。

不少項目開始陸陸續續進入觀眾的視野，比如鴻榮源珈譽玖璽、中洲迎璽花園三期、信義君御山居匯瓏花園等等。

尤其是寶安區域，市住建部門公告的第一季計劃預售商品房列表中，有一大半在寶安區域范圍內。

更有項目在吹風階段喊出了“近乎100%”的得房率。

難道又有新房要刷新的市場認知了？

喊出了100%得房率

2024年深圳建筑新規后，新房便開始“卷”起了得房率。

得房率“近100%”“達100%”乃至“超100%”正成為樓市吸睛的賣點。

最近，入市腳步越來越近的盛合天瑞家園也不例外。

基本上，對外宣傳的口徑上，一些渠道喊出了“100%得房率”。

要知道，這個項目并非建筑設計新規后的項目。

但項目的可見宣傳信息上，無有不提及“高使用率戶型”“得房率近乎100%”的。

據了解，這其實是開發商增加了贈送面積后的得房率。

那么如此宣傳，是否會涉及建筑規劃、房地產銷售等相關法規？

這里是需要打個問號的。

所以，得房率是否真的接近100%？同樣也就需要打上問號了。

而購房者在挑選房子的時候，是否決定購買，得房率會是一個重要的參考指標。

這個項目早已預備就緒，樣板房已開放，主推80-104㎡3-4房，首推3/4棟約304套，在整個寶安區一季度的供應占比中，并不算少。

所以入市后，對地段性的市場有一定影響。

更重要的是，寶安區域是深圳新房供應的主旋律，去化分化顯著，若供應后庫存積壓，那么持續銷售期間，市場的蝴蝶效應也不可避免。

畢竟項目周邊最近一次新房供應是2023年的9月，卓越閩泰星奕府（1棟）168套85~110平住宅以備案均價約64198元/㎡，總價區間約508萬～770萬入市。

已經一年多未有新房新增。

再往前追溯則是回到2021年的階段。

2021年8月31日盛合天宸家園，426套建面約77—244平的住宅入市，備案均價約67113元/㎡，單價區間約5.88萬—8.75萬/平，總價區間約476萬～1714萬，去化率達到63%，但經歷1273天還剩余54套未售。

2021年3月25日領航城領譽華府，106套建面約156~179平住宅入市，備案均價63365元/㎡，總價區間約948萬～1209萬，開盤宣布日光。

可以看到，過去領航街道地段上的項目，并非一直是市場熱捧的項目。

所以，營銷上把得房率作為宣傳的“賣點”，是否能真正吸引市場的焦點，也并未可知。

開發商曾遭質疑

盛合天瑞家園位于寶安區航城街道廣深公路與擬建金德路交匯處，距離目前最近的地鐵站12號線黃田站約1.2公里，臨近107國道主干道。

總占地面積約1.75萬㎡，總建筑面積約10.5萬㎡，計容建筑面積約5.95萬㎡，容積率3.39，綠化率40%，共由4棟31-32層高的住宅組成，其中1棟住宅31F，2/3/4棟住宅32F，5棟是1所18班幼兒園。

總規劃540戶，全部都是商品房，1/2棟2梯4戶，3/4棟2梯5戶設計，地下室為3層，規劃634個停車位。

根據實地考察，項目建設已經封頂為準現樓狀態，外墻正在裝修中。

項目的具體開發方為深圳市永銘投資有限公司與深圳市草圍股份合作公司。

這兩個公司所開發過的項目并不多，其中包含去年已經交房了的盛合天宸和仍在建設中的盛合天瑞。

但作為盛合天瑞的開發建設方，卻曾在交付盛合天宸后遭到業主的質疑——屬于小區業主們的停車場，被發現用于經營出租。

不僅如此，有網友反映，小區業主停車收費被區別對待，外來車輛5元/天，包月為150元/月。

且物業條約中也疑似出現“霸王條款”。

一位網友曾經分享一份與物業服務中心相關的文件中顯示，“物業服務中心有權隨時對本規定進行改動、刪除和增加，并應被視為并入本規定，所有車輛業戶必須遵守。”，且文件顯示為“強制執行措施”。

事實上，值得留意的是，據公開信息顯示，項目的開發方深圳市永銘投資有限公司有4條股權處于出質有效狀態的信息。

換句話說，即該公司曾經將股權作為借款的擔保物，并且質押仍然有效。

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作者觀點，不代表格隆匯立場