香港樓市在經(jīng)歷了一系列政策調(diào)整后，正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。自2024年2月底香港特區(qū)政府全面撤銷樓市“辣招”以來，市場的反應(yīng)并未如預(yù)期般樂觀。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅物業(yè)的總市值在過去一年中暴跌近4800億元，平均每名業(yè)主的財(cái)富蒸發(fā)約47萬元。這一現(xiàn)象引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注與討論。

2023年2月28日，香港政府在財(cái)政預(yù)算案中宣布撤銷所有樓市“辣招”，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。這一政策的推出旨在刺激樓市，促進(jìn)交易活躍度。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，撤辣后樓市氣氛略有改善，去年一、二手私人住宅市場的成交量顯著上升，首季平均每月成交2873宗，升至第二季的5387宗，增幅近90%。

然而，這一反彈似乎只是曇花一現(xiàn)。隨著市場的冷卻，第三季成交量回落至3017宗，顯示出市場的恢復(fù)力并不如預(yù)期。盡管政府進(jìn)一步推出救市措施后，第四季成交量有所回升，但整體私人住宅買賣仍然顯著低于歷史高位。

在“辣招”全面撤銷后，內(nèi)地客的購房熱情高漲，數(shù)據(jù)顯示，去年內(nèi)地買家以普通話拼音姓名的成交宗數(shù)達(dá)到11522宗，涉及金額達(dá)1282.8億元，創(chuàng)下歷史新高。然而，盡管成交量大幅上升，樓價(jià)卻未能隨之上漲，反而在撤辣后經(jīng)歷了連續(xù)五個(gè)月的下跌。

根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）的數(shù)據(jù)，目前樓價(jià)已跌至138.47點(diǎn)，較撤辣前的145.37點(diǎn)下降近5%。與2021年的歷史最高位191.43點(diǎn)相比，樓價(jià)累計(jì)跌幅接近28%。這一數(shù)據(jù)不僅反映出市場的疲軟，也讓許多業(yè)主感到失落。

在過去的一年中，香港的樓市經(jīng)歷了劇烈的波動(dòng)。2021年9月，全港私人住宅樓價(jià)總市值超過12萬億元，平均樓價(jià)達(dá)到982萬元。然而，隨著樓價(jià)的持續(xù)下跌，到2025年1月，總市值跌破9萬億元，降至8.99萬億元。這一變化意味著，平均每名業(yè)主的財(cái)富貶值超過47萬元，而與2021年高位相比，業(yè)主的身家平均縮水達(dá)283萬元。

市場對(duì)“撤辣”政策的擔(dān)憂并未如預(yù)期般平息，反而在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓價(jià)的回升面臨重重困難。即使全面撤辣，市場依然難以恢復(fù)炒賣熱潮，個(gè)別“炒?”事件的出現(xiàn)更是讓人對(duì)未來的市場走向感到不安。

撤辣后，發(fā)展商為了去庫存，紛紛采取減價(jià)策略，導(dǎo)致二手市場持續(xù)低迷。全港二手樓流通率已連續(xù)三年低于2%，去年僅為1.8%。這一數(shù)據(jù)與1997年高達(dá)8%和2003年2.1%的流通率相比，顯示出當(dāng)前樓市交投的慘淡。

與此形成鮮明對(duì)比的是，新盤市場卻呈現(xiàn)出一片繁榮。由于部分發(fā)展商擔(dān)心市場進(jìn)一步惡化，紛紛采取“以價(jià)換量”的策略，2024年新盤市場活躍，登記宗數(shù)超過1.5萬宗，按年上升55%。發(fā)展商在這一過程中成功套現(xiàn)逾1952億元，顯示出市場的另一面。

面對(duì)當(dāng)前樓市的困境，陳永杰表示，未來一兩年仍將是發(fā)展商的“清貨年”。他指出，盡管市場成交量有所回升，但整體樓價(jià)仍未見起色，息口走勢也將繼續(xù)困擾樓市。香港人對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的信心不足，導(dǎo)致置業(yè)步伐放緩。

政府將在未來推出新一份財(cái)政預(yù)算案，希望能夠通過振興經(jīng)濟(jì)的措施，為樓市帶來正面刺激，激活物業(yè)交投量，使樓價(jià)逐步回穩(wěn)。市場參與者對(duì)此充滿期待，希望能夠看到政策的積極效果，重燃樓市的活力。

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