在大家的認知里，一家企業(yè)一旦接到拆遷通知書，接下來要做的就是談好補償準備搬遷了，不管企業(yè)如何報價，拆遷方如何還價，都是建立在企業(yè)同意搬遷的前提之下的。因為拆遷是國家意志和政府強制力作用下的行政行為，所以搬遷是定局。

不容置疑，企業(yè)只能將著力點放在補償的談判上，但是拆遷律師要告訴大家的是，有一種情況的拆遷企業(yè)是可以拒絕的。

這個要拆遷律師剛剛收到的判決說起了，做出判決的是北京市某區(qū)人民法院，出租方作為原告把我們的當事人承租企業(yè)告到了法院，說是這個地方遇到了拆遷，屬于不可抗力，要求法院判決解除雙方正在履行的租賃合同，但是法院在審理的過程中對方卻拿不出相應的拆遷文件，并且法官到實地調取了相關的文件的時候，第三方征收拆遷方說我們這個是協議拆遷，沒有所謂的拆遷文件，最后法院支持了我們繼續(xù)履行合同的反訴要求，而不是解除合同。

為什么出租方以協議拆遷的理由要求解除租賃合同沒有得到法院的支持呢？

拆遷律師認為協議拆遷之所以不能構成解除合同的不可抗力，其原因有四點：

1、協議征收或者協議拆遷是規(guī)避了拆遷法律的行為，是不合法的。

拆遷律師在各地都遇到過這種情況，所謂的拆遷方聲稱我們這個地方搞的是協議拆遷，搞的是自愿行為，所以說不帶有強制力，你自愿簽、自愿拆就可以，所以說我們也不需要取得相關的拆遷文件。

其實這種說法在我們國家是不被法律允許的，因為拆遷這種行為必須是以公共利益做為前提，必須是申請國家的相關批準文件，這是拆遷的基礎要求。如果連基礎前提都沒有，那么這種所謂的協議拆遷是不允許的，是要被相關的職能部門查處的行為。

2、解除合同的前提，即不可抗力是強制性的。

我們知道，行政單位為了公共利益進行征收拆遷行為，是帶有國家強制力的，這是一個具體行政行為，帶有政府強制性的色彩，而協議拆遷本身是個自愿行為，不可能構成解除合同的不可抗力因素，所以這個前提就不復存在。

3、自愿。

協議拆遷的前提是自愿，如果協議拆遷的雙方真的是自愿，那么其達成的也是一種債權上的合同關系，這是前提。而我們的當事人企業(yè)跟出租人簽訂的也是租賃合同關系，相應的，前面這個征收行為不帶有物權性質，后面這個租賃合同也是一個債權，那么我們與出租人簽訂的債權合同在先，拆遷方與出租人的合同形成在后，同時我們爭的都是同一個地塊，同一個標的物，根據合同法的規(guī)定，我們的租賃行為和債權發(fā)生協議拆遷的前面，而且我方企業(yè)同時存在占有的行為且不可能分割。

占有的都是同一塊土地，前面形成的債權跟后面形成的債權，又不可能進行分割和隔離，那么我們的債權在前，必須先履行我們的租賃合同，如果要進行所謂的自愿協議拆遷行為，必須是在尊重我們的租賃合同前提之下，再去行使這個權利，如果企業(yè)作為承租人不同意，那么后續(xù)的協議拆遷行為就實施不了，這是個簡單的法律邏輯問題。

4、以協議拆遷為由。

如果出租方給承租方造成了任何損失，都應該納入損害賠償的范圍內。比如在協議拆遷過程中，承租企業(yè)不同意，出租方就把承租企業(yè)的水電斷了，路斷了等等的一些行為，給承租企業(yè)造成的附屬設施損失、停產停業(yè)損失等都應該納入直接賠償的范圍，因為雙方之間具有直接的因果關系。

反過來講，如果是第三方比如當地村委會或者協議征收拆遷方，對承租企業(yè)施加斷水斷電斷路的話，出租方是不負擔這個責任的，損害賠償責任不能挪到房東的頭上，而是由拆遷方來承擔這個責任。

拆遷律師提醒廣大承租企業(yè)，協議拆遷雖然打著拆遷的幌子，其本質只是普通的合同關系，成立在租賃合同之后且與租賃合同沖突，是沒有權力要求企業(yè)搬遷的。