很快，廣州樓市的關(guān)鍵詞就要變成：

學(xué)位。

今年9月讀書，最遲4月就要完成戶口遷移，往前推必須在3月完成買房+簽約動作。

圖源：微信AI生成

有這樣需求的家長，肯定是要馬上、立刻、現(xiàn)在起身準(zhǔn)備。但不代表，沒有類似入學(xué)需求的人就能“懶理”，不用關(guān)注學(xué)位、教育上的變化。

相反，我認為只要你有賣房或買房的需求，學(xué)位都是必不可少的考慮因素。

01

神話不在！

名校二手房也不行了

譬如正掛牌賣房的二手業(yè)主。

如果你家房子在老城區(qū)，學(xué)位不錯沒有占用，賣房的時候就必須多多強調(diào)這個賣點。

尤其是那種老破小，錯過今年報名季，再過幾年，再強的學(xué)位可能也救不了你。

以最具代表性的東風(fēng)東為例——

東風(fēng)廣場最好賣的小戶型，在2021年～2023年的成交價，大多是10萬/平以上。

但是目前單價，基本都是7～8萬/平，回落幅度還是挺明顯的。

周邊零散的老破小，以前可以沖上7～8萬多/平，現(xiàn)在也降到了6萬多，而且成交萎靡。

入讀鐵一小學(xué)的東園新村，7萬多降至5萬。

對口華陽小學(xué)的僑林苑，由高峰期的10萬/平回落至“7”字頭。

學(xué)區(qū)是天府路小學(xué)的環(huán)宇花園，成交單價從5萬多/平降至4萬多/平。

盡管這些小區(qū)的成交量還行，價格跌得不算特別慘，但跟其他樓盤對比，也沒有特別強的抗跌性。

二手市場有這種趨勢，幾個原因是顯而易見的：

一是新生代買家，對只有學(xué)位價值、沒有居住品質(zhì)的老舊學(xué)區(qū)房祛魅了。

以我自己和身邊家長為例，都愿意給孩子爭取更好的教育，更好的學(xué)位，但前提是在家庭力所能及的范圍之內(nèi)以及能兼顧我們大人的通勤、居住需求。

為了孩子犧牲自己，90后大都做不到。

況且，時代不一樣了，社會對成功的定義不再那么狹隘。在一些年輕家長的心中，孩子教育、成長路徑其實有更多的選擇。

名校學(xué)區(qū)房，不再是育兒的必需品。

二是投資價值下降。

以前買二手學(xué)位房，除了自用還能投資。有的家長也會想著自己孩子用完，還能將房子作為“學(xué)位殼”租給別人，再不濟就賣掉也是穩(wěn)賺不賠。

但這幾年，從租賃市場到二手樓市真的都不太行，物業(yè)投資價值下降已是大勢所趨。

三是人均“學(xué)鐵商”的新盤，分流了部分購房者。

以前市區(qū)新盤少，選擇少，價格高；現(xiàn)在不一樣了，選擇多價格卷配套全，產(chǎn)品優(yōu)勢更加突出。

關(guān)鍵是，很多新盤都有名校分校，有的甚至可以做到九年一貫制，直接升學(xué)一步到位。

雖然在名氣、確定性和教學(xué)質(zhì)量上，跟老牌名校有一定的差距，但新盤的綜合素質(zhì)肯定更強。

同樣預(yù)算，買東風(fēng)東學(xué)位房得到的有A+檔學(xué)位、A+檔地段、B檔小區(qū)、B-檔戶型。而買新盤，可能是A-檔學(xué)位、A-檔地段、A-檔小區(qū)、A+檔戶型。

很多時候，決定購房者買不買一套房子，以及二手市場對房子價值的認可，并不在于最突出的優(yōu)點。

反而是看短板，最差的地方在哪里。

02

今年讀書的

二手房或者名校準(zhǔn)現(xiàn)房

相反，想買房或者學(xué)區(qū)房的買家又要注意什么？

第一，留意學(xué)位預(yù)警。

每年2月至3月，各區(qū)都會公布當(dāng)年學(xué)位預(yù)警名單（貼在文末），如果你目標(biāo)小區(qū)的對口學(xué)校不幸上榜，就要考慮自己要不要換一個選擇。

或者萬一對口學(xué)校有變動，派位統(tǒng)籌到其他更遠的學(xué)校，自己能不能接受。

第二，你有多著急讀書，學(xué)位就需要有多確定。

學(xué)位房越早準(zhǔn)備越好，但不排除有的家長，需要臨急抱佛腳——今年9月讀書，現(xiàn)在還沒買房遷戶口。

那如果是這種情況，建議你買二手房。

當(dāng)然，前提是需要確認學(xué)位沒有被占用，目前，廣州大部分區(qū)公辦小學(xué)招生，對學(xué)位房的學(xué)位占用時間都有要求，一般都要求近六年未被占用。

或者買小區(qū)能交付、新學(xué)校要開學(xué)、有業(yè)主子女已入讀的新盤。

這類學(xué)校倒是不少（僅作參考，當(dāng)年入讀政策請以教育部門公布為準(zhǔn)），譬如白鵝潭的新世界天馥、新世界凱粵灣，分別是西關(guān)培正小學(xué)（芳信校區(qū)）和西關(guān)培正小學(xué)（凱粵灣校區(qū)）。

東風(fēng)西的力迅荔筑，廣雅小學(xué)，預(yù)計5月收樓。

廣州濱江上都，已開學(xué)的廣外荔灣小學(xué)。

長隆萬博悅府，其配建的72班小學(xué)、廣州市東風(fēng)東教育集團成員校該校預(yù)計在9月正式開學(xué)。

中鼎書院上城，對口黃埔區(qū)實驗小學(xué)和黃埔軍校紀念中學(xué)（北校區(qū)）。

對于其中一部分新學(xué)校，我知道家長在擔(dān)心什么。

客觀評價，短期一定是不如老牌名校或者原校區(qū)，但是長期來看，未必就趕不上。

像是中鼎書院上城對口的黃埔軍校紀念中學(xué)北校區(qū)，家長口碑都還不錯，路邊社還說去年拿了黃埔期末考第一（未經(jīng)證實，僅作參考）。

這是因為一方面，新學(xué)校的硬件、待遇更有競爭力，更有機會吸引高學(xué)歷的年輕老師。

另一方面，新學(xué)校的生源多是新樓盤的業(yè)主子女，這些家庭看重教育，有一定的經(jīng)濟實力，生源的起始水平就不錯。

經(jīng)過時間推移，也有機會厚積薄發(fā)。

總的來說，如果小孩讀書沒有那么著急，新盤一定是性價比更高、均好性更強的選擇。

反之，如果今年9月上學(xué)，那就只能買二手房或者準(zhǔn)新房，選擇面窄很多，切記還要避開學(xué)位預(yù)警。

【荔灣區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

合興苑小學(xué)鴻圖苑學(xué)校

林鳳娥小學(xué)

華僑小學(xué)翠園學(xué)校

【海珠區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

赤崗街：大江苑小學(xué)、知信小學(xué)

瑞寶街：瑞寶小學(xué)、曉港灣小學(xué)

昌崗街：昌崗中路小學(xué)

素社街：海聯(lián)路小學(xué)

鳳陽街：逸景第一小學(xué)（逸景校區(qū)）、五鳳小學(xué)

華洲街：土華小學(xué)

江海街：聚德東小學(xué)

【天河區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

華陽小學(xué)、龍口西小學(xué)、天府路小學(xué)、體育東路小學(xué)興國學(xué)校、旭景小學(xué)

五一小學(xué)、棠下小學(xué)、華景小學(xué)、中海康城小學(xué)、駿景小學(xué)

華康小學(xué)、員村小學(xué)

前進小學(xué)

【黃埔區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

文沖街道：怡園小學(xué)（東校區(qū)）

聯(lián)和街道：華南師范大學(xué)附屬黃埔實驗學(xué)校

永和街道：華峰學(xué)校、開元學(xué)校（東校區(qū)）

云埔街道：東薈花園小學(xué)（南校區(qū)）、滄聯(lián)小學(xué)、廣東外語外貿(mào)大學(xué)附屬黃埔實驗學(xué)校、玉泉學(xué)校（東校區(qū)）

長嶺街道：鐵英小學(xué)

龍湖街道：廣東外語外貿(mào)大學(xué)附屬知識城實驗學(xué)校（北校區(qū)）

【白云區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

新市教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)景泰小學(xué)、廣州市白云區(qū)廣園小學(xué)、廣州市培英中學(xué)附屬小學(xué)、廣州市白云區(qū)匯僑第一小學(xué)。

永平教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)京溪小學(xué)、廣州市白云區(qū)同和小學(xué)、廣州市白云區(qū)握山小學(xué)、廣州市白云區(qū)永泰小學(xué)、廣州市白云區(qū)華師附中實驗小學(xué)、廣州市白云區(qū)云英實驗學(xué)校（小學(xué)部）、廣州市白云區(qū)廣大附中實驗小學(xué)（以上學(xué)校均含非起始年級）、廣州市白云區(qū)同和中學(xué)。

石井教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)夏茅小學(xué)、廣州市白云區(qū)金沙第二小學(xué)、廣州市白云區(qū)金廣實驗學(xué)校。

江高鎮(zhèn)教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)江村小學(xué)、廣州市白云區(qū)江高鎮(zhèn)中心小學(xué)。

人和鎮(zhèn)教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)第一小學(xué)、廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)第二小學(xué)、廣州市白云區(qū)廣州空港實驗中學(xué)東校區(qū)。

太和鎮(zhèn)教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)太和中學(xué)、廣州市第一一五中學(xué)。

鐘落潭鎮(zhèn)教育指導(dǎo)中心：廣州市白云區(qū)竹料第三小學(xué)。

【增城區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

荔城：增城區(qū)實驗小學(xué)、增城區(qū)掛綠小學(xué)

新塘：增城區(qū)新塘鎮(zhèn)鶴泉小學(xué)、增城區(qū)新塘鎮(zhèn)天倫學(xué)校（小學(xué)部）、廣大附中增城實驗中學(xué)、增城區(qū)新塘鎮(zhèn)第三中學(xué)

永寧：增城區(qū)鳳凰實驗小學(xué)、增城區(qū)永寧街天譽小學(xué)

寧西：增城開發(fā)區(qū)小學(xué)

荔湖：廣州市執(zhí)信中學(xué)增城實驗學(xué)校、增城區(qū)增城中學(xué)（校本部）

朱村：增城區(qū)朱村街第二小學(xué)

【南沙區(qū)學(xué)位預(yù)警的學(xué)校】

金沙學(xué)校（小學(xué)部）

廣州市執(zhí)信中學(xué)南沙學(xué)校（小學(xué)部）

廣州外國語學(xué)校附屬學(xué)校（小學(xué)部）

金隆小學(xué)（本校區(qū)、金沙路校區(qū)、海濱路校區(qū)）

麒麟小學(xué)。

想了解更多灣區(qū)樓市動態(tài)的朋友，歡迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起來聊聊吧。

注：1*部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。