當今昆明房地產市場上，新項目如果不說自己是第四代住宅，都不好意思出來打招呼。

根據云南房網前段時間的統計，目前昆明計劃上市的第四代住宅項目已經有10多個，隨著樓市復蘇，新項目增多，第四代住宅還會進一步增加。

國內已經有第四代住宅交付入住

第四代住宅這么火，原因也很容易理解，首先作為新的住宅建筑形式，肯定在許多方面都比上一代產品有超越，所謂“買新不買舊”。而且第四代住宅的最大賣點是贈送多，得房率高，相當于提高了性價比，當然也就有了更大競爭力。

其次，第四代住宅的大陽臺、大露臺在一定程度上模擬了院落功能，實現了空中綠化，相當于普通住宅有了低配的別墅體驗，再加上開發商給第四代住宅做的效果圖看上去花團錦簇、美輪美奐，確實很難讓人不動心。

但由于目前國內已經交付入住的第四代住宅還很少，絕大多數人都還沒有實際居住體驗，所以目前只能看到開發商宣傳的第四代住宅各種優點，對缺點卻知之不多。

第四代住宅有沒有缺點呢？當然是有的，網上也有不少此類文章，但其中不少屬于以訛傳訛，片面夸大，什么十大缺點之類，明顯有拼湊之嫌。實際上第四代住宅真正有可能出現的痛點，主要有三個。

首先是采光痛點。第四代住宅因為是大陽臺設計，陽臺進深很大，三四米是常態，比一般陽臺最多1.8米的外挑寬度大得多，帶來的問題是陽臺上雖然陽光燦爛，可是和陽臺連通的室內卻很難曬到太陽。

已經交付的成都第四代住宅——七一森林花園，可以看出室內采光不

大部分第四代住宅為了解決這個問題，陽臺基本上采取錯層設計，增加陽臺挑高，但這在多大程度上能增加室內采光，現在還沒有看到這方面的日照分析。而且錯層陽臺和露臺帶來的問題是隱私較差，不過這個問題可以通過設計解決，可是高挑空陽臺還帶來另一個痛點，就是不太好封閉。

昆明絕大多數人買房后都會封陽臺，以至于如今有些開發商將統一封陽臺作為賣點，高挑空陽臺如果不封閉，很難遮擋風雨，但如果進行封閉，第四代住宅宣傳的空中綠化就大打折扣不說，而且這種陽臺封閉的難度比較大，安全性也不好。假如有人封、有人不封，整體外觀就遠比第三代住宅難看。

如果統一不封，倒是可以保持第四代住宅的設計初衷，但對后期物業管理就帶來了很大挑戰。這就說到第四代住宅的第三個痛點：長期維護管理難題。

第四代住宅的陽臺不宜封閉，也很難封閉

那么，是不是只要物業負責任，堅持統一不封陽臺就好了呢？其實看過第四代住宅效果圖就能明白，要達到設計效果，需要家家戶戶精心做陽臺和露臺綠化，長期認真養護才行，也就是說，第四代住宅的陽臺裝飾美化具有非常大的外部性，不像傳統住宅的陽臺，養花種草完全是自己的事，但問題是一棟樓幾百戶人家，怎么可能每一家都長期堅持認認真真蒔花弄草呢？

第四代住宅空中花園需要業主長期精心維護

說實話，當代中國人擁有自己的私宅其實也還沒有多少年，許多人對私域和公域關系還很隨意。據說在美國的一些住宅區，家家門前都有草坪花園，這就有點像咱們第四代住宅的大陽臺、大露臺，但美國的這種社區有幾條規則，一是不允許修墻把草坪圍起來，頂多用低矮木柵欄，這就類似于第四代住宅的陽臺不允許封閉。其次，門前花園草坪要定期修剪，不能荒廢。如果做不到，社區會有些處罰之類的措施。

按理說，美國連土地都是私有，花園草坪都是自家的，但卻不能為所欲為，房主有義務維護并至少視覺開放，體現外部性。大家都默認并遵守，是因為這樣做對整個社區的物業價值維護有好處。

國內正在轟轟烈烈開發的第四代住宅能做到這樣嗎？