深圳樓市，從春節過后的各項數據來看，市場情緒已經被點燃。

成交量方面，新房和二手房市場迅速回升，法拍市場近期還出現了211位買家搶6套豪宅的景象，這些房源全部溢價成交，套均總價2583萬。

房價方面，從去年10月份開始，深圳房價環比由跌轉漲，至今已經不動聲色地漲了四個月，說明深圳樓市基本面開始企穩。

具體到板塊和產品之間，斷層分化現象依舊存在。

站在當下這個節點，有人想等著“金三銀四”漲價了賣房，有人想等著“金三銀四”后降價了撿漏。

01

目前來看，深圳樓市成交放量的底層支撐，主要源于兩大推力。

第一個推力是學區需求。

為了順利申請入學，很多家長會趕在3、4份把房子問題搞定，一批學區需求集中釋放，從而推高了成交量。

在全國主要城市里，深圳的小學生數量又是最多的，所以即便在市場行情差的時候，老破小學區房的流通性也比很多遠郊房好。

不過從價值層面來說，那些只有名校效應的占坑房，我還是建議大家慎重，買了犧牲居住體驗，疊加大學區和教師輪崗，后面的接盤俠肯定會越來越少。

相比之下，買個板塊潛力強、品質較高的房子，哪怕現在它不是名校，在片區具備強購買力的勢能下，以后它也有很大可能會發展成為名校片區。

第二個推力是剛需和置換。

尤其是置換群體，春節前后接觸的幾個換房業主，在操作上非常迅速，先賣后買和先買后賣的都有。

很多人拼了命的置換，以舊換新，其實都是被時代推著走的。

20年前用大哥大的都是土豪，現在拿著大哥大的都是行為藝術家；七八年前深圳街頭的新能源車寥寥無幾，現在呢，連出租車和公交車都全面電動化了。

這就是時代更迭的殘酷與魅力。

“一榮俱榮，一損俱損”的規律在資產配置中尤為突顯。把籌碼押注在衰退中的板塊，或押注在冉冉升起的板塊，往往導向截然相反的財富軌跡。

02

總有一些人說，中國的房子要涼，翻來覆去就那幾個理由。

我們掰開揉碎了看，其實都站不住腳。

比如說經濟不行了，外企跑路、大家降薪。

可去年我們GDP增速達到5%，比隔壁韓國的2%高出一大截。韓國經濟這么慢，首爾房價近年照樣持續上漲。

說到底，只要經濟大盤穩住，好地段的房子永遠不缺購買力。

比如說城里人不缺房。

真相是，我們目前城鎮化率67%，離發達國家的80%還有距離。甚至一些發達國家的城鎮化早就完成了，依舊不妨礙它們的房價繼續上漲。

現在年輕人不是沒房住，而是想住更好的房子。

以深圳為例，人均住房建筑面積僅21㎡，全國倒數第一。家庭成員增加要換大戶型，孩子上學要買學區房，這種升級需求根本停不下來。

其實這些看空理由，放在其他國家早該崩盤了，可現實偏偏打臉。

關鍵還是得看城市價值。

深圳背后站著整個珠三角7800萬人，首爾只能輻射2500萬人；北上廣深掌握著全國最頂尖的資源，這些核心城市的房子，本質上裝載的是整個國家的優質資源。

那些天天喊崩盤的人，和十幾年前說中國崩潰論的是同一撥。當年信了他們鬼話沒買房的人，現在腸子都悔青了。

大城市好地段的房子，從來都不是給所有人準備的。

03

人是情緒化動物，往往容易跟著短期情緒走。

尤其房地產市場盤子大，一旦趨勢形成就像開足馬力的火車，很難馬上剎車。

最近郭嘉瘋狂傳遞信號，強行打斷了市場原來的節奏，感覺就像陰雨天突然放晴，市場回暖的轉折點已經開始呈現。

對于買家而言——

如果你今年有買房的需求，優先考慮價格見底的房子，遇到性價比高的好房源該出手時就出手。

重點盯緊核心資產。

如品質次新房、價格回調到位的小區、以及那些新房比二手還便宜的倒掛區域。

現在經濟仍處于恢復期，千萬要做好資產規劃，安全第一。

對于賣家而言——

市場是塊試金石，差的資產越捂越貶值，好的標的越放越發光。

好地段好配套的房子，可以慢慢掛著等合適價格再出手。

而對于沒學區的老破舊、遠郊非地鐵房、動遷小區等等，現在這類房子掛牌量很大，珍惜每一個出手的機會。

關于持幣觀望這件事，現在很多人按兵不動。其實不是壞事，這就給了先知先覺的人提前布局的機會。也側面說明大家更理性了，證明深圳樓市越來越成熟。

這些觀望的人，他們藏著巨大的購房需求，都是想在深圳安家落戶的奮斗者。

市場不會涼，只是大家在等更合適的標的出現。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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