北京有一些成交量排名TOP20的小區，乍一聽一定是很受熱捧的好小區，閉眼入的小區，但沒想到價格居然拉胯的很，一起看看

芍藥居北里和榮豐2008交易量領跑北京，近一年內各成交了260多套，真的很燃，這還是在去年市場比較低迷的情況之外，繼續再往下看，龍湖長城源著，遠洋山水等也都成交很活躍，其實還有一個更驚人的數據“天通苑”，天通苑所有的區成交量總和每年大概1200多套，那么如此之大的成交量，價格會到底怎么樣？

這還只是近兩年的數據，如果追蹤至近三年數據的話，每個小區在此基礎上至少還有-5的價差。

為什么會這樣？有幾點因素

首先，“超大社區概念”，超大、特大規模是把雙刃劍，從數據看，天通苑系列、芍藥居系列這類小區戶數動輒上萬以上的總戶數，大型社區意味著什么？共享資源被攤薄，社區開放式，電梯排隊、停車難、物業服務跟不上，廚房窗戶對著走廊的戶型比比皆是，比如這樣的小區環境

戶型是這樣的

一個朋友住天通苑，天天吐槽電梯只能搶，不能等，高峰期能站滿十幾個人，這種居住體驗，誰愿意多付錢？

建筑密度高的大型社區，特別是老舊小區，環境維護是個大問題。

安貞西里、芍藥居這種80-90年代的老小區更慘，外墻斑駁、公共區域破敗，物業管不過來，小區里晾衣被、亂堆雜物等現象。

其次，買家結構決定了市場天花板，這些高成交量小區的買家，大多是剛需上車族，首付能湊齊就行，月供能還得上就成，年輕人就圖個"有房"的安全感，雖然也想著想著保值增值，但是實力不允許。

疫情后這批年輕人收入不穩，風險承受能力差，一旦行情不好，第一波割肉的就是他們，天通苑和大方居這類通州、昌平板塊的小區，年輕人工作變動頻繁，急售房源常年不斷，價格自然上不去。

最后，看看那些遠郊次新盤，表格里像龍湖長城源著2號院這種2013-2019年建的次新盤，成交159套不少了，但均價才1.5萬，密云古北口這地方，從五環出發要開車兩小時，一套房子幾十萬，這種房子不可能賣給在北京通勤上班的人，買這房子的人基本由三個部分組成：1.當年被忽悠過去投資的人，2.北京過去度假的人，3.積分過戶的人（這里是積分落戶首選）主打一個便宜。

首開華潤花香四季也是類似情況，雖然在豐臺科技園區，但實際配套跟不上，屬于典型的“墻里開花墻外香”，這種地方的次新房，交易量大但價格低，完全不奇怪。

說白了，成交量大的小區主要有三種：

一種是芍藥居（有學區）、安貞這種老破小但位置好的，買的都是剛需，上車要緊，品質次要；

另一種是天通苑這類遠郊大盤，趕上了人口凈流入的紅利期，但品質堪憂，跑不贏通脹；

還有一種是遠郊的新盤，價格雖低但無配套，住著舒服上班難，還得天天堵車，有些年輕人為了品質愿意付出通勤時間，但靈魂是地鐵，沒有地鐵，這種房子就容易爛鍋里。

最后看，雖然成交量排名北京前20，但價格卻跌破了大眾新視野，因為都已經不符合當下市場的需求了，被拋棄才叫正常，市場在變，時代在變，買房的時候要三思而后行，希望我們對市場的更新對你有幫助。

作者：房姐 何老師

責編：小智

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