“為解決旺村回遷遙遙無期的局面……召開社員會議，會議對《旺村村自主拆舊建新實施方案》進行宣講動員，請村民積極參加。”2月10日、11日，一條由廣州黃埔區龍湖街道旺村村委會陸續發給村民的會議通知，讓旺村再起波瀾。

旺村舊改清拆啟動已有五六年之久，放眼望去，九成以上的房屋已經夷為平地，少數當年拒拆和未來得及拆的農房還被保留，南側的安置區僅2棟樓完成了封頂，舊改的藍圖依然停留在紙上。舊改大潮來臨—項目啟動—停滯—重啟—再停滯，坎坷的舊改之路讓村民的命運也隨之跌宕。

按照這份最新的方案，旺村將采取統建的方式，由政府補貼鼓勵金、村民支付主要的建安成本費并自費裝修來建設聯排住宅。不選擇最新方案，回遷將再度陷入“遙遙無期”，選擇最新方案，則要從免費入住安置房變為自費建房，再添一筆不菲的支出，村民陷入了兩難的境地。

從高歌猛進到急速降溫，受政策調整、房地產市場下行等因素影響，廣東一些地區的舊改一度陷入僵局。今年，廣州舊改出現回暖跡象，包括旺村在內的一些村集體開始積極探索自救，以更加積極的舉措破局。村集體如何在舊改破局中發揮作用？村集體主導激活爛尾項目，能否成為廣州舊改解困的一劑良藥？

01

舊改停滯，村集體牽頭解決回遷安置問題

趕上舊改大潮的旺村，一度被稱為“龍湖獵德”，風光無限。

旺村位于黃埔區北部，緊鄰中新廣州知識城南部起步區，屬于科教創新區范圍內，地理位置優越。2019年旺村舊改清拆正式啟動，一年內完成九成以上的拆除率。

然而，舊改清拆后的建設進展甚微，安置區至今尚未建設完成，其余地塊也未見明顯動作。簽約時開發商向村民允諾三年內完成回遷，如今“三年為期”變成了“遙遙無期”。

《龍湖街道旺村村自主拆舊建新實施方案（草案）》（下稱《草案》）顯示，該村將按照“一戶一宅”原則，建設每棟占地面積為80平方米、總建筑面積不超過300平方米、層數不超過4層的聯排住宅，一層作為臨街商鋪，二、三、四層為村民自住層。臨遷費和住房補貼由現行的4000元/人/月，改為依據可建住宅建筑總面積，以每平方米18元的標準發放一年。同意該方案并完成簽約的村民，可按照每平方米可建住宅建筑總面積500元的標準獲自主拆舊建新獎勵金，并需按照1500元每平方米的價格補繳建安成本。也即村民若需建設建筑面積300平方米的未裝修住宅，需要支出30萬元。

回遷拖延數年，卻換來需要自費建設安置房的消息，不少村民表達了不滿意見。“沒有人同意，不會同意的，會開了沒十分鐘就散了”，村民陳阿姨（化姓）說道。村民王阿伯（化姓）更是直言：“我當年要是有錢建房，我都不會讓你（開發商）拆了我的房子，現在來住板房了。”

王阿伯現在住在旺村文體廣場旁的舊改項目老人安置區，安置區分2個片區，共建了58間板房，每個房間10多平方米大小，居住的是當年參與拆遷項目的村內老人，滿65周歲可申請住房。拆遷后村民需到村外租房居住，有村民反映，老年人租房易遭受一定歧視。為保障老年村民在拆遷過渡期間的住房需求，開發商建設了這個臨時安置區。

據了解，在拆遷后，村民每個月可以獲得一筆臨遷費，從2500元/人/月漲至如今的3000元/人/月（另有1000元住房補貼），但臨遷費于2024年4月開始停止發放。旺村村民大多在周邊工廠務工，部分受訪者反映，臨遷費的停發，進一步加重了他們的生活負擔。

“當年的安置房都沒建好，怎么知道你現在的能不能建成。”一位至今未簽訂首份安置補償協議的村民告訴記者，當年由于不看好舊改項目和對安置補償標準不滿意，他沒有參與拆遷。他表示，家中人口較多，按照新的安置補償標準，超出一定標準的權益面積若不進行流轉，則需按照10:6的比例進行置換，“劃不來”，他依然沒有同意本次補償方案。

旺村南安置區約在2020年開始建設，計劃建設9棟建筑，現其中2棟二十多層的建筑已經封頂，安裝了部分設施，內部裝修尚未完成，4棟已完成部分建設，其余尚未動工。2024年3月舉行了安置房搖珠，村民原以為回遷有望，但工程在去年7-8月停工，至今仍未重啟建設，希望的再度落空挫傷了他們參與自拆自建的信心。

02

踩空的舊村改造，兩難的安置困境

《草案》開篇即道出了旺村舊改面臨的種種不利因素：“自2021年以來，舊改合作方自身‘爆雷’，政策調整，房地產市場下行，當前“三舊”改造市場項目終端市場萎縮，無法實現盈利，甚至難以自求平衡。”

旺村只是黃埔舊改的一個縮影，種種外部環境因素將包括旺村在內的一批舊改村，推向了停滯的窘境。

黃埔一度是廣州舊改的“急先鋒”。2020年9月，廣州市出臺城市更新3年實施計劃、5年行動方案和10年改造規劃項目，計劃3年內推進83條城中村，5年內完成183條城中村改造。此前三個月，黃埔區就提出力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷，9月出臺“城市更新10條”，喊出了“按照‘快批、快拆、快建’思路，遵循‘先拆后建、以拆促建、拆建并舉’原則”等口號，舊改項目拆與建全面開花。這一年，黃埔全區七成以上村社納入舊改，城市更新實施速度位居廣州市第一，連續三年廣州市“三舊”改造工作年度考核排名第一。

據官方數據，2020年黃埔區舊村拆除面積1489萬平方米，當年拆除面積占過去10年的78%，總量超歷年總和，創歷史之最。大規模的快速拆遷以及先拆后建的原則，為之后的回遷難問題埋下了一定隱患，旺村村民便是承受這一后果的群體之一。據報道，截至2021年9月，旺村拆除完成率93.02%。

三年前的合作開發商“爆雷”事件，更是讓旺村舊改“一腳踩空”，直接導致了如今的局面。最初，旺村的舊改項目引進了奧園集團有限公司、廣州宏康房地產有限公司，廣州豐宏房地產開發有限公司為合作企業，共同持股廣州旺園實業投資公司。2022年1月底，中國奧園公告宣布，將不會為本金為1.88億美元和5億美元的兩筆境外債務支付剩余本金和利息，正式宣告中國奧園“爆雷”。合作開發商之間還曾發生合同糾紛，對簿公堂。后國企知識城集團接盤，旺村與知識城旗下企業共同成立廣州旺城城市開發投資有限公司，負責舊改項目的推進。

然而，新開發商的入場也沒有辦法徹底解決旺村的問題，據悉，去年7-8月旺村南安置區建設的停滯，就是因為新的開發商也沒有辦法解決資金問題。

如今，旺村回遷安置面臨進退兩難的問題。繼續等待，則回遷可能遙遙無期，自拆自建，村民是否愿意、有無經濟實力自費建房，又是需要進行漫長協商和拉鋸的問題。對此村委會工作人員表示，該方案還在協商階段，村委只能盡力摸查民意和進行政策宣講，“盡快還村民回遷的心愿”。

03

村集體能否成為舊改破局者？

在主動自救的探索中，旺村并非先例，此前同屬龍湖街道的埔心村就發布了與旺村高度相似的方案，也有媒體報道稱，佛山永勝村或將借資給開發商建設回遷安置住宅。在舊改局面里，村集體開始以更加積極主動的姿態出現。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，自拆自建將成舊改破局重要渠道。他表示，廣州停頓下來或者已經爛尾的城中村改造項目，多屬無法回遷、甚至臨遷費都無法發放的情況。當房地產進入存量時代，城中村的改造模式也要調整，否則將面臨“共輸”的結局。

他表示，當原來的開發商沒有資金實力自救，政府也沒有辦法在中間做調停時，就引入了國企入局解困。但若按照原來改造的賠償方案，國企也可能很難平衡資金。在這種情況下，有兩種解決辦法，一是調整原來的規劃，把拆遷補償的標準降低；另外一種方式就是像旺村這樣，由村牽頭進行自救。他認為，“自拆自建這種方式肯定會成為未來舊改破局一個重要渠道。”

但他也指出，自拆自建會將矛盾轉移給村集體，帶來一定的工作難度，“村集體要通過協調讓村民接受，讓村民知道過去的高額補償是不可持續的。村集體和村民談好之后，成立公司自我改造或引入第三方公司合作改造，等于是把談判過程前置。”

李宇嘉還提出，除自拆自建外，村集體還可探索更多的方式積極破局。若集體經濟組織實力較強、村民收入較高，可以選擇自拆自建的方式。若集體經濟組織的協調動員能力比較強，還可考慮以集體經濟收入的現金流為抵押或質押，進行融資。政府也可以引進金融機構，以村集體資產或村民未來的房產做抵押，先提供一筆資金給村民貸款，確保自拆自建的模式能推進下去。

采寫：南方農村報記者鄧寶盈 徐臻