《中華人民共和國民法典》第九百四十三條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

本條是關(guān)于物業(yè)公司對于物業(yè)服務(wù)事項、收費標準、維修資金以及共有部分的經(jīng)營與收益情況的強制公開義務(wù)和強制報告義務(wù)的規(guī)定。

我國物業(yè)管理制度的基本框架是由業(yè)主交納物業(yè)費，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費是物業(yè)公司開展服務(wù)工作以及獲得合理報酬的基礎(chǔ)。然而，長期以來，業(yè)主交納完物業(yè)費之后，物業(yè)費的去向、用途、收支、標準等問題始終處于不明朗的狀態(tài)。物業(yè)費并不屬于物業(yè)公司的私有財產(chǎn)，物業(yè)公司雖然可以從中獲得一定比例的報酬，但物業(yè)費主要還是應(yīng)當用于物業(yè)服務(wù)，該部分資金應(yīng)當屬于全體業(yè)主。物業(yè)公司對于物業(yè)費如何使用享有自主決定權(quán)利，但同時應(yīng)該肯定業(yè)主對于物業(yè)費的使用狀況享有監(jiān)督和提出合理化建議的權(quán)利。

國家發(fā)展和改革委員會2003年制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第12條第2款、第3款明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復。但現(xiàn)實情況是，很多物業(yè)公司在收取物業(yè)費之后以物業(yè)費的使用屬干其商業(yè)秘密為由拒絕業(yè)主監(jiān)督、拒絕公開，導致物業(yè)費及物業(yè)服務(wù)項目、收費標準、履行情況很不透明。業(yè)主認為交納了物業(yè)費卻沒有享受到相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，拒絕再支付物業(yè)費，由此產(chǎn)生很多糾紛。關(guān)于維修資金的問題，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金由業(yè)主共同決定進行籌集和使用，亦屬于業(yè)主共有。《民法典》第281條規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。由于多數(shù)物業(yè)的業(yè)主缺乏對維修資金的管理、使用能力，維修資金由業(yè)主委員會代管或由物業(yè)公司向有關(guān)部門申請后由物業(yè)公司使用，維修資金是否按照規(guī)定的用途使用，有無節(jié)余等的情況也存在不公開、不透明的問題。《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。共有部分的經(jīng)營管理也存在同樣的問題，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理權(quán)利，但經(jīng)營與管理往往由物業(yè)公司掌握，甚至規(guī)模較大的物業(yè)，普通業(yè)主對于共有部分的基本情況都缺乏了解，更不用說共有部分經(jīng)營與收益情況了。《民法典》規(guī)定了物業(yè)公司服務(wù)信息、維修資金、共有部分經(jīng)營收益的強制公開和強制報告制度，對于規(guī)范物業(yè)公司對資金的使用、提高資金使用效益、增強業(yè)主認同感具有重要意義。

小區(qū)物業(yè)應(yīng)當公開信息的內(nèi)容有哪些？

(1)服務(wù)的事項，即物業(yè)公司完成的具體工作內(nèi)容，包括維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、安全保障等工作事項；

(2)負責人員，即物業(yè)公司完成的具體工作內(nèi)容所對應(yīng)的管理或?qū)嵤┤藛T，主要指對工作負直接領(lǐng)導和指揮責任的人員；

(3)質(zhì)量要求，即物業(yè)服務(wù)質(zhì)量所要達到的標準，服務(wù)質(zhì)量決定了物業(yè)公司完成工作的成本，由物業(yè)公司公開質(zhì)量要求，對于強化物業(yè)公司責任意識也有一定的約束作用；

(4)收費項目，即物業(yè)公司完成的服務(wù)事項中屬于收費的項目應(yīng)當列明；

(5)履行情況，即物業(yè)服務(wù)履行情況，包括收支情況都屬于履行情況的內(nèi)容，物業(yè)公司應(yīng)當對服務(wù)的履行情況進行公開；

(6)維修資金使用情況，維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用，物業(yè)公司根據(jù)合同約定受托辦理維修資金提取及使用的，必須公開維修資金的使用情況；

(7)共有部分的經(jīng)營與收益情況，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。共有部分的收益同樣屬于業(yè)主共有，主要用于維修資金，業(yè)主同樣有權(quán)知悉相關(guān)情況，物業(yè)公司受托進行管理使用的，應(yīng)當予以公開。

小區(qū)物業(yè)如何向業(yè)主公開信息？

《民法典》規(guī)定物業(yè)服務(wù)應(yīng)當以合理方式向業(yè)主公開，重點是合理的公開方式的確定。關(guān)于何謂合理方式，考慮到業(yè)主的多樣性、分散性的特點，物業(yè)服務(wù)應(yīng)當采取有利于業(yè)主獲取信息的靈活的方式予以公開，包括在物業(yè)小區(qū)單元門口、電梯間、公告欄等顯著位置以電子屏幕、展板、粘貼紙等形式公開，也可以借助現(xiàn)代科技通過微信群、公眾號、網(wǎng)站、手機APP、智能機器人等方式向業(yè)主公開。公開的方式并不要求物業(yè)服務(wù)窮盡所有的公開方式，但要盡可能保證業(yè)主的知情權(quán)。

小區(qū)物業(yè)應(yīng)何時向業(yè)主公開信息？

關(guān)干公開的時間問題，《民法典》規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當定期向業(yè)主公開。至于“定期”的間隔，應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第12條規(guī)定，對于物業(yè)服務(wù)資金收支情況等業(yè)主高度關(guān)心的事項，每年不少于一次公開，同時必須遵守各個地方行政主管部門的規(guī)定，如北京市《物業(yè)管理辦法》第23條第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。此外，當事人在物業(yè)服務(wù)合同中還可以對物業(yè)公司的公開間隔作出進一步約定。

小區(qū)物業(yè)的報告義務(wù)與公開義務(wù)之間是什么關(guān)系？

物業(yè)公司的公開義務(wù)與向業(yè)主大會、業(yè)主委員會的報告義務(wù)是并列的，必須一并履行，公開義務(wù)的履行不能豁免報告義務(wù)。需要注意的，物業(yè)公司在向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)的相關(guān)情況時，公開的相關(guān)情況則應(yīng)當是報告的基礎(chǔ)。報告的方式一般應(yīng)當采用書面方式，業(yè)主大會召開期間應(yīng)當向業(yè)主大會進行報告，其他期間應(yīng)當提交業(yè)主委員會。

小區(qū)物業(yè)未履行定期公開義務(wù)和報告義務(wù)應(yīng)承擔什么責任？

對于物業(yè)公司未履行定期公開和報告義務(wù)所應(yīng)承擔的責任問題。首先，應(yīng)當認為物業(yè)公司承擔的該義務(wù)因《民法典》的明確規(guī)定而上升為法定義務(wù)，而非約定義務(wù)，對該義務(wù)，物業(yè)公司必須履行，否則即屬違法行為。物業(yè)公司未履行的，業(yè)主、業(yè)主委員會均可向督促其及時履行，經(jīng)督促后仍未履行的，可向有關(guān)行政主管機關(guān)報告，由行政主管機關(guān)根據(jù)地方法規(guī)或規(guī)章給予相應(yīng)的處罰。其次，雖然物業(yè)公司的公開和報告義務(wù)屬法定義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)公司仍然可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)公司未履行義務(wù)的違約責任，包括繼續(xù)履行、承擔違約金等。因此，物業(yè)公司違反該項義務(wù)既有可能承擔行政管理責任，也有可能根據(jù)合同約定承擔相應(yīng)的違約責任。

業(yè)主能否起訴物業(yè)公司要求其履行公開和報告義務(wù)？

（一）根據(jù)該條規(guī)定，物業(yè)公司履行公開義務(wù)的對象是業(yè)主，履行報告義務(wù)的對象是業(yè)主大會及業(yè)主委員會。業(yè)主作為權(quán)利方向物業(yè)公司主張其公開相關(guān)情況，物業(yè)公司應(yīng)當公開，如業(yè)主認為物業(yè)公司未及時履行公開義務(wù)的，可以起訴物業(yè)公司要求其及時履行。

（二）物業(yè)公司報告義務(wù)的對象是業(yè)主大會及業(yè)主委員會，而非單獨的業(yè)主個體。因此，如果業(yè)主起訴要求物業(yè)公司向履行報告義務(wù)，因接受報告義務(wù)的主體是作為業(yè)主團體及其執(zhí)行機關(guān)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會而非個別業(yè)主，則該起訴主體不適格。

消息來源：微法聚焦