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最近來咨詢老司機的人多了起來,幾乎全部都是改善型客戶。
此處說的咨詢,是指老司機(點擊鏈接了解詳情),不包括直播間提問或公眾號留言。
很顯然,樓市的回暖在一定程度上觸動了改善型客戶,他們準備開始行動了。
很多人在咨詢時都會問到保值的問題,我知道他們其實更想問的是有多大升值空間,只是鑒于過去幾年房價的走勢,不太有信心說出“漲價”兩個字。
所以他們藝術性的用了“保值”來平替。
每個買房人都希望自己的房子保值,但什么樣的房子才能真正保值?不同的人有著不同意見,老司機簡單說一下自己的看法,拋磚引玉。
房產保值的基礎,主要來源于這四個因素:地段、產品、物管和競品,前三個是自身實力;后這個是環境影響。如果每個因素要展開來講,都可以講很多。
今天老司機主要講地段,寧波目前熱度最高的改善板塊有東部新城(包括水鄉和明湖)、江東(包括長豐)、鄞州公園、灣頭、姚江新城、文創港等,也包括傳統的三江口,莊市同心湖等。在面對不同板塊時,喜好者總是眾說紛紜,誰都能說出幾分道理。
要分析板塊現有價值,老司機有個簡單的方法:看看這個城市最有資源的人,他們更多的選擇住在哪里?
說得俗一點,城市的權貴階層住在哪里,哪里的地段價值就最高。
寧波的權貴階層現在主要住在哪里?當前無疑是東部新城。在老司機有限的社交圈內,靠近這個城市最頂層資源的很多人,都住在東部新城。
這是個不爭的事實,盡管很多人都認為鄞州中心區更成熟,灣頭的風景更好,江東生活更方便,但都無法匹敵東部新城占據榜首的位置。
東部新城堆積了寧波市級層面的主要資源,包括政務機構,大企業總部,金融機構,國有事業單位,城建設施等,沒有其它任何一個板塊可比。
機構的本質是人,機構在這里,對應的掌握核心資源的人就在這里,相關的化學反應就發生在這里。從經濟效率來說,東部新城無疑是寧波最高的板塊,沒有之一。
效率的背后是價值,效率最高的板塊,就是價值最高的板塊。
當然,作為一個面積超十平方公里的大板塊,東部新城也不是雨露均沾的,我們可以從東西南北四個方位,來簡單對比一下不同板塊的價值體現。
整體來說,東部新城的資源富集在福慶路以西,包括最早的會展中心,后來的金融中心,市政府,企業總部等。相比之下,福慶路以東投入的資源比較少,更多的體現在居住功能上。
正因為資源集中在福慶路以西,因此這邊的地段價值相比東面也是更高的,最顯著的體現是水鄉鄰里的二手房價格——這里是寧波二手房價格最貴的板塊,盡管房價下跌接近四年,但如果從2015算起到現在,這里仍然是寧波漲幅最大的板塊之一。
同時這里也是寧波租金單價最高的板塊,甚至40年產權的類住宅,也是寧波最貴的。
在福慶路以西,南北也有差異,相比之下南面的價值更高,主要是因為南面開發的項目多,早期有泊璟廷,迄今為止也是寧波豪宅的天花板,后又有明洲,印江南,海宴府等;北側要清淡一些,早期有江南一品,其別墅現在還是很貴,后來有東悅府,鳳起潮鳴等,規模不如南邊,定位上也略輸一口氣。
另外,北側的新城實驗學校相比南側的華師大,差距不小。
不過,在福慶路以西,無論南北,都基本開發完畢,其后的命運就是慢慢老化了,在老化的過程中,什么樣的房子更保值?目前看別墅優勢更大。
當然,大平層相比普通住宅也是有優勢的,在這個區域內,絕對的大平層仍然是稀缺資源。
相比之下,福慶路以東,即我們常說的明湖,要年輕得多,而且未來五年還會有持續的開發。
明湖的價值高地無疑是沿湖一圈,這簡直就像奢侈品上面的logo,明湖本身的大小和風景已經不重要,重要的是它的標志性。
臨湖第一排,就是地位的體現,實力的象征。
整個大明湖板塊,從通途路一直延伸到邱隘,主要集中在盛莫路以東。盛莫路以西,北側是安置房,南側和邱隘犬牙交錯,也沒什么有影響力的項目(宏泰算不算?)。只有中間的A5地塊,規劃了大量的雙拼和聯排,全是“中部崛起”。
盛莫路以東這十年來開發了不少樓盤,早期主要在北側,說起來也滿搞笑,北側樓盤在銷售時,大家都說自己離湖很近,但誰也不知道湖在哪里。
直到這幾個樓盤賣完了,明湖的位置和規模才算確定下來,人們這才發現,原來以為離湖不遠的那些樓盤,連湖的影子也看不到。
曾以為一線臨湖的上湖城三期,面對的其實是個河汊子;高舉高打的明湖悅府,正西側其實是流入明湖的一段河道,連遠眺都難;號稱一線湖景的逸廬,其實也是明湖的一段尾巴,不過西南面的少量業主還是可以看到湖的;真正擁有一線湖景的樓盤,只有懿秋了。
當然還有A6,以及A6南側地塊,還有未來邱隘北面的地塊。
為啥一線湖景的樓盤那么少?因為湖太小了,岸線只有那么一點長,塞不下更多樓盤。
這時候就要發揮想象力了,如果把明湖上下游的三條河道都算上,湖景房就能增加不少。
但對于明湖業主來說,湖景重要嗎?不重要,重要的是離湖有多近。
正因如此,明湖尚未開發的幾塊地,其實價值更高(含A5、6,靠東外環的除外)。這幾塊地加上低容積率,四代宅的高得房率,以及全面解除對房價和裝修的限制,有機會創造寧波房價的天花板。
總價可能比不上泊璟廷,人家畢竟是大獨棟,但單價挑戰20萬+還是有可能的。如果真能如此,也不枉寧波富豪在國內的財富地位,以及民間傳言多年又不敢多想的“直轄”野望。
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