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作者：余飛

01

大降稅

香港，終于還是忍不住了。

2月26日，香港特區財政司司長陳茂波發布年度財政預算案，宣布一項樓市新政：

將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，即日生效。

來源：香港市政府官網

在此之前，100港元的印花稅上限是300萬港元的物業。也即在調整之前，一套價值400萬港元的住宅，需要繳納的印花稅按1.5%的稅率計算，需要繳納6萬港元。

現在這個區間的物業，印花稅直降至100港元，相當于減稅了99.8%。

這一次調整之后，按照香港官方隨即公布的稅率表，不超過400萬港元的物業，印花稅100港元。401萬元至432.378萬港元物業，在繳納100港元的基礎上，超過400萬的部分按照20%稅率疊加征收。

432.378萬港元至450萬港元物業，按照總價1.5%的稅率征收。450萬港元以上物業，與現行政策一致。

這已經不是香港第一次降低印花稅了。

在遭遇與內地房地產相同局面的背景下，這兩年的香港樓市，也是忙于救市不斷。不包含這一次，2023年至今就三次出臺措施補救。

第一次是降首付，發生于2023年7月份。

在此之前，香港價值1000萬港元以下的自用住房，按揭比率最高為60%，且按揭貸款額不得超過500萬港元；1000萬港元以上住房，按揭比率上限是50%。

現在調整為，1500萬港元以下的住宅，可以貸款70%，也即首付比例從之前的50%降至30%。

此外，香港還對非住宅物業的首付進行了下調，非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。也即首付比例從50%降至40%。

第二次，是降印花稅，延長貸款年限，發生于2023年10月。

在《行政長官2023年施政報告》中，香港提出

1，特區政府會優化公營房屋系統建設。其中，香港房屋委員會將會放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排，包括延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助單位流轉。

2，將下調香港永久居民的新置業印花稅，由15%降低至7.5%。

第三次，就是“撤辣”，直接取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這可是香港執行了14年之久的措施，發生于2024年2月。

不斷救市背后，是香港房價不斷下跌。

02

香港樓市，屢救屢敗

去年界面新聞對香港房價的報道是，“香港樓市‘撤辣’半年：樓價跌回八年前，內地買家較高峰期減少近七成”。

在這種局面下，香港于去年取消了執行14年之久的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

但效果維持時間很短。

根據中原地產樓宇買賣合約登記的統計分析，2024年4月（撤辣之后），香港整體住宅樓宇（包括一手房和二手房）買賣登記量為8551宗，較3月的3971宗大幅上漲約115%。

但在隨后的五個月中，整體住宅樓宇的交易量持續下降，2024年9月的整體住宅樓宇買賣登記量為2848宗，較8月下跌了22.1%。2024年第三季度，香港整體住宅樓宇買賣登記量為10225宗，與上一季度相比下降了43.0%。

2024年11月整體住宅樓宇買賣登記量有所回升，錄得6298宗，較10月上升34.1%。但在12月，該數據再度下跌34.9%，創下3個月內最低水平。

房價方面，根據中原地產披露的數據來看：

2022年見頂之后一路下跌，去年2月份撤辣之后，略微止跌了一下，4月份之后又開啟了下跌模式。

中原買賣合同成交記錄顯示，從2024年初至12月，香港九龍、新界東、新界西的大型屋苑的成交價普遍下跌超6%，而港島區的跌幅相對較小，為3.8%。

香港下跌的邏輯，和內地有相同之處，也有不同之處。

相同之處在于，都是泡沫太大，經濟增速轉弱，到了需要調整的時候。

不同之處在于，香港主要受累于美國加息。而內地，主要囿于供大于求的基本面、大環境轉變、預期與信心缺失。

具體來看香港這一輪房價調整的邏輯，主要有二：

第一，上漲太久了，到了調整的節點。

香港房價持續上漲時間太久，過去五、六年都處于一個上升通道當中，累計上漲的幅度非常高。其房價絕對值位居全國第一。

香港房價高點時期，均價差不多是17萬元人民幣/平方米。香港的薪資雖然比內地高得多，但照樣也頂不住這么高的房價。

香港政府統計處公布的2022年第三季《綜合住戶統計調查按季統計報告》顯示：

香港2022年第三季就業人士（不包括外籍家庭傭工）每月入息中位數為20,000元，與第二季保持一致。

數據來源：香港政府統計處

平均薪酬2萬元，要買均價十幾萬一平米的房子，簡直是天荒夜談。

所以，香港是一個極度折疊的城市。有錢人可以住動輒幾千萬、上億的房子，底層居民只能蝸居在籠屋、太空艙、陽臺屋、貨柜屋，水管屋、劏房等各種各樣奇葩房屋內。

而這是香港的供地結構導致的。香港的供地結構，和其貨幣自由流動的屬性，決定了這座城市的房價，易漲難跌。

第二，多個利空疊加，扭轉勢頭。

2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。

2022上半年，香港成為黑天鵝的漩渦。

受此影響，香港的經濟當年上半年出現了負增長。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12萬億人民幣。

當年人口也減少了6.83萬人。

香港統計處披露的數據顯示，2022年底香港人口臨時數字為7333200人，與2021年年底人口比較減少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然減少29500人。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

更大的影響在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成為了亞洲最大的金融中心。

屋漏偏逢連夜雨，美國在2022年開啟加息浪潮。而港元與美元在聯系匯率制下深度綁定。利率從2022年年初的0.5%一直加息至2023年9月份的5.75%。

之后一直維持高利率不變，到2024年9月份。之后香港三次下調了基準利率，目前為4.75%。

貨幣政策收緊，對樓市構成利空。疊加經濟負增長的影響，最終讓香港的房價轉頭。

從香港房價絕對規模來看，盡管連跌了三年，但到今年1月份仍高達11487港元/平方英尺，換算成人民幣為13.2萬元/平方米。

依舊位居中國城市第一，依舊位居全國房價最高行列之中。

03

香港樓市，后續走勢

香港樓市，是一個被資本過度炒作的市場。如果按照內地邏輯，其泡沫早就該破裂，但縱觀香港樓市過往的調整周期，都很短。

這一輪大概率也是一樣。

不過2025年，香港樓市的不確定性依舊很大，不確定性在于美國的利率。

美聯儲半個月前就明確透露，看不出有任何理由，急于進一步降息。

也就是說，短期內美聯儲不會再降息，聯系匯率制的香港，自然也不會再降息。

當然，鮑威爾與特朗普之間的利率矛盾，也是美聯儲降息是否繼續的最大不確定性。

從長遠來看，美聯儲降息訴求已經比較大，香港跟隨之后，對于香港樓市構成較大利好。

除了利率給香港樓市帶來的潛在利好外，香港樓市的基本面也決定了這座城市易漲難跌。

其邏輯在于：

一方面，香港面積有限，而人口隨時可以增加，只要移民政策放松即可。

香港統計處數據顯示，截至2024年底香港人口臨時數據為753.42萬人，比2023年底增加6400人。

來源：香港市政府統計處

另一方面，香港本來就是一個依靠純粹的玩金融的城市，這座城市的大部分資產抵押，都是房地產。

上個世紀八九十年代，香港進入轉型期，但策略上出現了偏差。當時的香港，快速出清了第二產業，也即制造業，大力發展第三產業（占比超90%），尤其是第三產業中的金融業，香港如愿登上了全球金融中心的寶座。

但由于實體經濟、制造業被出清，金融本該給制造業的賦能，全都給了房地產，職業玩家與開發商們，通過股市吸取資金注入樓市，又從樓市收獲回報進一步刺激股市，循環往復，香港的房價終于成了世界第一高。

同時香港的供地中，住宅供地僅占7%。

從人口和土地面積來看，香港其實不缺地。

香港目前的土地中有66%是閑置。被使用的34%的土地中，用于住宅建設的僅占7%。而在這7%的用于住宅建設的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是鄉郊居所。

有人計算過，香港目前有200多萬套住宅，缺口也就40萬套左右。其實只增加1%的土地用來住宅，就足以極大緩解香港的社會矛盾。

但是，面臨著兩大難題：

第一。香港不會這么做，也做不了，因為既得利益者不會答應。

香港的主要產業是金融，而整個金融體系里面的抵押物是房子與土地，一旦大規模增加住宅土地供應，房價便會應聲下跌，屆時香港的富裕階層財富會大縮水，金融體系會觸發危機。

第二，香港不少土地在四大財閥手中。

恒基兆業——李兆基家族，持有農地面積約4500萬方呎，占四家總量的45%左右；目前未表態。

新鴻基地產——郭得勝家族，持有農地面積約3000萬平方英尺，占比約達三成；表態愿意配合。

新世界地產——鄭裕彤家族，持有農地面積約1700萬平方英尺，占比大約17%；宣布捐出300萬平方英尺

長實——李嘉誠家族，持有農地面積約900萬平方英尺，占比大約9%。目前未表態。

香港為了緩解土地供應緊張問題，四大家族中有些家族也有過捐地的行為，但杯水車薪。這可是大蛋糕，誰舍得大放手、

香港政府為了破解這個難題，幾年前就向內地申請要地。但時至今日，也沒有下文。

換句話說，香港樓市是一個被資本完全綁架的市場。

內地則不一樣。香港的房屋，整體是一個供不應求的市場。 而內地，現在已經 是一個 供大于求的買方市場，這一點，官方會議上多次提及 。

此外，我們的人口也轉向了。2022年全國人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人，2024年減少139萬人。

利空不止于此。宏觀大環境、經濟、就業、消費形勢仍未明朗。

所以，內地樓市其實要比香港樓市復雜得多，不確定得多。

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