“收租王”來襲

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天匯廣場igc

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此為，凱德中國信托篇。此篇為，新鴻基。

昨日，新鴻基地產發布了2024/25年度中期業績。2024年下半年，新鴻基取得總收入399.33億港元，同比增長45%；營業溢利錄得120.98億港元，同比增長10.5%。營收增長主要是由于本期香港地產銷售收入160.3億港元，較上年同期36.12億港元，大幅增加344%。

不過，本期投資物業公允價值減少28.75億港元，影響了利潤表現。2024年下半年，新鴻基凈利潤為78.41億港元，同比下降17.2%；歸屬母公司凈利潤75.23億港元，同比下降20.6%。

發展物業一片大好之下，新鴻基投資物業略顯黯然，香港、內地皆如此。期內，新鴻基錄得合并租金總收入為122.8億港元，同比微跌1%；凈租金收入為90.04億港元，同比下滑3%。

在多個港資玩家出現業績大跌或預警背景下，新鴻基“微跌”的租金收入，被外界解讀為一種韌性的存在。

這種相對樂觀的情緒，在新鴻基最新這份財報中亦有顯露。香港“盛事經濟”對消費的帶動，以及內地“以舊換新”等消費提振政策助益，在其看來，皆為業績持續增長的機會點。

而望向2025及往后數年，新鴻基在香港、內地有新一批旗艦商場等待入市，地標建筑+TOD的拿手好戲將在更廣闊的土地展開。

這個“補倉大年”，將繼續演繹新鴻基穿越周期的王者韌性。

01

半年收租超122億港元

零售物業組合“更抗跌”

2024/25年度中報顯示，新鴻基期內總租金收入，連同所占合營企業及聯營公司的租金收入計算，按年下跌1%至港幣122.80億元，凈租金收入按年下跌3%至港幣90.04億元。

在香港，2024年下半年，新鴻基合并物業租賃收入88.13億港元，同比下跌1%。租賃收入下降來自于寫字樓和商場的續租租金雙降，零售物業租金下跌1%至45.93億港元，較寫字樓5%的下跌更具韌性。

雖經濟前景不明朗和強勢港幣影響了香港本地的消費意欲，港人北上和外出旅游也影響了新鴻基在香港的零售物業表現。但在去年圣誕期間，得益于商場的節日活動和優惠策略，其中包括本地及韓國明星活動，以及逾10%的年度增長推廣費用，新鴻基旗下15大商場在圣誕期間的人流及生意額錄得喜人的15%增長。

在內地，去年下半年，新鴻基合并物業租賃收入30.89億港元（28.47億元人民幣），同比下跌2%。由于新鴻基在內地的租賃收入中，超6成源自零售物業，商場租金收入下滑為內地租賃收入下滑主因，但部分被南京IFC商場的高出租率抵消。

去年7月26日，新鴻基打造的南京國金中心商場（南京ifc商場）開業。項目樓面面積超過10萬平方米，共有九層空間，商場沿街280米外立面齊集國際一線高端品牌旗艦店——香奈兒（Chanel）全亞洲唯一擁有戶外空間的雙層旗艦店、路易威登（Louis Vuitton）最新設計風格的全國雙層旗艦店、迪奧（Dior）旗艦店、蒂芙尼（Tiffany&Co.）首家由世界知名建筑設計師彼得·馬里諾設計、采用紐約第五大道旗艦店最新設計的全國旗艦店、卡地亞（Cartier）江蘇省最大旗艦店、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）全國最大旗艦店。

其中，香奈兒(Chanel）、蒂芙尼（Tiffany&Co.）、寶格麗（BVLGARI）門店均由彼得·馬里諾設計，以全球頂尖藝術風格設計閃耀登場。據市場有關消息透露，南京IFC 2024年銷售額在30億元左右。

與香港類似，雖新鴻基內地高端商場同樣受到了經濟不明朗和出境游增加的影響，但在內地“以舊換新”和發放消費券等多項拉動消費政策的影響下，其期盼的是2025年上半年市況能有所好轉，“市場氣氛于近月逐漸回暖”。

租金收入穩住大盤的同時，新鴻基大規模土儲是其展望未來業績持續上升的基石。

據最新中報，截至2024年末，按所占建筑面積計算，新鴻基在香港的土地儲備約5690萬平方呎，其中約3760萬平方呎為已落成物業，絕大部分用于長租及長線投資。

在內地，新鴻基的土地儲備約6640萬平方呎，其中約2120萬平方呎為已落成物業，大部分為位于一線及主要二線城市核心商業地段的優質商業綜合體，同樣用作出租及長線投資。

02

“補倉“持續進行時

香港、內地各有看點

無論在香港還是內地，新鴻基地產一直是“地標建筑”和“TOD商場”的代名詞。

上世紀90年代的中環廣場，在維港兩岸組成“維港門廊”的香港環球貿易廣場ICC、香港國際金融中心IFC，以及在內地的上海IFC、成都ICC等都是其標志性的作品。

再看其當下在香港、內地籌開或新拿的商業項目，大都帶有上述兩大鮮明標簽。

香港：元朗、觀塘、旺角三區補強

啟德、西沙尋新機

據統計，目前新鴻基在香港合計落子了24個大型商業綜合體，商場總樓面面積約116萬平方米(約1,240萬平方呎)。

新鴻基的商場遍布港九各區，沿著港鐵線路鋪開，無一不是TOD項目，交通配套成熟。各區商業項目大部分為獨立項目，并不歸屬于某一產品線，主要以寫字樓、住宅基座商場的方式呈現，并可通過人行天橋與鄰近住宅和設施相連。

●新城市廣場，圖源：新鴻基官網

新鴻基香港IFC之外的項目，多屬區域商業地標，處于各區的商業核心地帶，主要服務于周邊住戶和上班族。這類項目策略性針對年輕人、本地家庭客群，招商更為多元，特色餐飲比例更高，零售品牌更為親民。且由于部分項目分期開發，可對每一期進行差異化定位，適時調整招商方向，從而同時滿足各類消費群體的需求。

基于以往的選址經驗及定位邏輯，新鴻基近兩年在香港對元朗、觀塘、旺角三個深耕區域進行了加密布局。元朗的“YOHO MIX 元點”、“YOHO PLUS 加點”已在2024年開業，觀塘的The Millennity的基座商場將在今年二季度開業。

對比來看，前兩者為以住宅為中心的綜合發展區，后者則是以寫字樓為中心的商業區，但三者均為新鴻基在該區已有商業組團的新補充，但業態組合進行了差異化布局。

●圖源：YOHO Mall官網

2015年開業YOHO Mall 形點，一期側重引進高客單價的零售品牌，集中開出了迪奧、香奈兒、嬌韻詩、SK-II等高端化妝護膚品牌，勞力士、周生生、潘多拉等鐘表和珠寶首飾品牌，初期更引入過包括家上海、安南、caffe HABITU、Pizza Express、純壽司、丼吉日本吉列專門店餐廳在內的高檔餐飲。

而在2024年6月新開業的YOHO MIX元點，則補充了更多海內外網紅餐飲，如日本燒肉店YAKINIKU KAKURA、 湊湊火鍋、內地舒芙蕾店Fufuland ，異國餐館則引入主打西日fusion 菜色的Peko Peko、日本撈面Kokoro Tokyo Mazesoba、 泰式餐館Tommy Yummy，美式漢堡BFF Burger 以及大受年輕人歡迎的德國糖果店Bears & Friends等，消費更接地氣。

聚焦網紅餐飲的YOHO MIX元點，和以教培、生活服務為主的YOHO PLUS加點的新開，與YOHO 形點形成有效補充，共同構成總零售面積達120萬平方呎的大型TOD零售王國。

而The Millennity為新鴻基創紀之城（Millennium City）的壓軸之作，屬于創紀之城第八期，新鴻基在此耕耘的時間更為長久。整個創紀之城建筑群沿觀塘道分期開發，橫跨港鐵觀塘線牛頭角站至觀塘站，總樓面面積超過450萬平方呎，包含多棟寫字樓，渣打銀行、東亞銀行等大型金融企業入駐其中，著名的觀塘apm商場為第五期的寫字樓基座商場。

元朗、觀塘之外，新鴻基在2023年3月底摘得的旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，亦于2024年獲城規會批準，將打造成為旺角的“Green Heart”，具備綠化、可持續發展元素的大型綜合新商業地標。

該項目預計2030年建成，總投資額預料將超100億港元。據屋宇署最新披文，項目將建設1座56層和1座4層的商業大廈，并附帶政府設施，總樓面面積達151萬平方呎。

除了補強深耕多年的區域外，新鴻基在香港更尋求在西沙、啟德等原有空白的區域進行拓展，探索更多可能性。

如最新開出的樓盤啟德“天璽．天”共分2期發展，提供約1490伙單位。其屋苑基座規劃的24萬平方呎Mall蓄勢待發，天璽．天的住戶可經隧道穿梭大型購物商場AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達甲級寫字樓或旗艦及購物商場，消費娛樂一應俱全。

此外，新鴻基還尋求擺脫基座商場的框架，探索更多商業建筑形態上做突破。今年1月22日，新鴻基旗下全新地標“西沙GO PARK”正式開業。西沙GO PARK由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運動公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運動商業綜合體，新鴻基開始摸索公園式商業等的新形態。

內地：TOD造Mall

再造一二線城市地標

在內地，自2000年開出內地首個項目——上海中環廣場，往后二十年間，新鴻基開出9個商場，平均2.6年上新1個項目，節奏穩定。

以南京ifc商場為起點，新鴻基終于要開啟新一輪“開開開”的征途。據贏商大數據不完全統計，未來三年內，新鴻基在內地將有6個項目陸續面世。

就形態而言，上述6大擬開項目均為商業綜合體，不僅有零售商業，還有辦公樓、酒店業態，有些還包含公寓、高端住宅。

作為“浦西第一高樓”，上海徐家匯中心ITC主地塊虹橋路地塊總建筑面積超70萬平方米，由2棟超高層主樓A座辦公樓（220米）和B座辦公樓（370米），15層酒店、7層裙房以及6層地下室構成，頗有“再造一個徐家匯”之勢。

●圖源：小紅書@上海ifc商場

而蘇州環貿廣場ICC，是新鴻基在在蘇州打造的首座城市綜合體，由高310米的綜合樓、裙樓和花園廣場組成，規劃有購物中心、超甲級辦公樓以及高端住宅。

據新鴻基目前公布的發展計劃，上海徐家匯中心ITC的旗艦商場——ITC Maison將于今年分期開業，金雞湖畔地標蘇州環貿廣場ICC、改寫杭州高端商業格局的杭州IFC都已進入建設后期階段。

而在廣州，廣州南站ICC目前已動工，南沙慶盛樞紐綜合體項目將規劃8萬㎡大型商場。先后打造天環廣場、天匯廣場后，新鴻基希望在南沙和番禺再為大灣區帶來兩個地標性商業綜合體。

就選址來說，新鴻基內地6個籌開項目，皆瞄準長三角、大灣區的商業高能級城市，且戰略深耕與拓展并行。其中，廣州、上海屬于加密布局，蘇州、杭州則是填空之策。

//聚焦高能級城市：內地籌開項目均位于商業一線（上海、廣州）或準一線（杭州、蘇州）城市，依托其高消費能力、人口密度及成熟的基礎設施。

//靈活適配城市需求:從超大型（廣州南站ICC，44萬㎡）到中小型（蘇州環貿廣場ICC，3.2萬㎡），根據城市定位、區域需求及土地供應調整體量。

同時，核心區與新興區域并重。上海徐家匯中心（核心商圈）與廣州南沙慶盛站（新興發展區）同步開發，平衡成熟市場與增長潛力。

//合作開發多元模式：聯合本土企業，如上海天薈與本地城建投資公司合作，整合資源降低風險，提升落地效率。

不難看出，新鴻基的選址策略體現了對高潛力城市的精準把握、交通導向開發的重視，以及靈活適配區域需求的商業邏輯，以通過規?；蛥f同效應提升長期競爭力。

如此看來，無論在香港還是內地，新鴻基穿越周期的韌性從來不是“一蹴而就”的。因為任何時候，機會都是屬于有準備的人。而新鴻基，時刻準備著。

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