最近兩年廣州經濟比較低迷，但有一個區例外，那就是海珠。

海珠為何能成為廣州的一個“例外”？

01

這一次，海珠“扛著”廣州走

2024年，海珠區GDP達3008.35億元，首次躋身3000億俱樂部，并以5.4%的增速排名全市第一，這已經是海珠連續兩年穩居第一。

若以增量來計算，去年海珠區的增量達148.2億，以一區之力，貢獻了全市增量的48%。

無怪乎有人說，這一次，不是天河、越秀，也不是黃埔、南沙，而是海珠“扛著”廣州走。

不僅如此，如果回顧過去十年的發展，海珠的增速同樣驚人。

從2010到2023年，海珠區GDP足足增長了283%，僅次于南沙新區，穩居全市第二，超過天河、越秀，在中心四區穩居第一。

海珠高增長的密碼是什么？產業的前瞻性布局！

早在2014年，海珠就打響了廣州產業轉型的第一槍，引入騰訊、阿里巴巴、唯品會、科大訊飛等科技巨頭，All in人工智能與數字經濟。

時至今日，當很多區仍在轉型的泥淖中艱難摸索，海珠已經率先享受到數字經濟的紅利了。

可見，時代給予先行者的回報是很豐厚的。

憑借數字經濟的厚積薄發，今天的海珠對廣州的意義，正如南山之于深圳、海淀之于北京，是引領整座城市產業轉型的發動機。

今天的廣州，正陷入產業轉型的陣痛期，海珠能否一馬當先，“扛著”廣州走？

廣州琶洲

02

一軸一谷交匯處，中軸與科技雙重賦能

資本永遠跟著風口走，順勢而為才是王道。

海珠強大的發展勢能，已經體現在樓市層面，從2020年開始，海珠新房成交均價，已經連續5年超過天河，穩居廣州樓市的扛把子。

這足以說明，海珠已經獲得這座城市塔尖人群的充分認可。

對此，海珠早已做好準備，正以“一區一谷一圈”的新格局，迎接塔尖人群的到來：

如上圖所示，整個海珠區被分為琶洲人工智能與數字經濟區（簡稱琶洲）、中大國際創新生態谷（簡稱中大創新谷）、海珠新活力文商旅融合圈（簡稱海珠西）。

其中，琶洲是新區，匯聚廣交會展館，以及騰訊、阿里等互聯網巨頭，但商務氣息過于濃厚，置業門檻也大多是千萬級起，普通人幾乎夠不著。

海珠西是老城區，生活氛圍濃厚，但缺少拼搏氣息。

相比而言，中大創新谷的均衡性更佳，新老城區交匯地，能更好地平衡工作與生活。

從區位來看，中大創新谷正好處在“一區一谷一圈”三大板塊的中心，以及廣州城市新中軸的南延段，可謂左右逢緣、上下通達，既能搭上琶洲數字經濟的快車，又能體會海珠西的生活氛圍，還能享受新中軸的萬億級配套。

在此意義上，中大創新谷的區位可用一句話來形容，那就是：海珠新舊動能切換地、一軸一谷財富交匯處。

與此同時，中大創新谷本身還是一個科創中心，聚集了中山大學、中國電子科技集團公司第七研究所等眾多科研院所，擁有國家、省、市各級研發機構或實驗室近 60 個，超50 家人工智能技術研發及應用企業。

正因為如此，這里是全廣州平均學歷最高的板塊之一，有錢人買房最看重不就是圈層嘛？這個優勢，中大創新谷在海珠，可謂是獨一份兒。

03

無中心不馥香！

全國第四座馥香園花落廣州

如此寶地，自然是群雄逐鹿之地。

最近幾年，中海、中冶、中建、越秀等龍頭房企紛紛搶灘中大創新谷。

2024年12月，綠城一舉海珠客運站地塊，宣布進駐中大創新谷，并將項目命名為綠城·馥香園。

馥乃氣味芬芳之意，馥香園這個名字，很江南、很綠城，必定是城市中心綠意盎然的寶地。

打開地圖，這個地塊非常優質，首先，它位于海珠中心區，是新中軸南延段與中大創新谷的黃金交匯處，頂級配套與塔尖圈層在這里相遇。

周邊綠意環繞，向北一公里是有著“廣州綠肺”之稱的海珠濕地公園，向南一公里是波光粼粼的珠江后航道，向東南方向700米是繽紛多彩的海珠兒童公園，整個項目就像是一枚鑲嵌在綠洲里的翡翠。

這很對綠城的胃口，它是綠城首次進入廣州核心區，也是全國第四座馥香園。

“無中心不馥香”，始終在城市的核心地段，以繁華生活+沉浸式園林，營造引領性產品，這是綠城馥香園產品系的擇址觀。

杭州版馥香園成就“申花之眼”，寧波版馥香園締造“山水城邦”，廣州版馥香園則在中軸之上雕琢 “城芯水岸”，并以超高的新規使用率、2梯4到5戶的單邊位設計，升級主城區改善型住宅標準。

杭州綠城·馥香園實景圖

那么，這個地段到底靠什么吸引了綠城？

04

海珠灣隧道，打通廣州任督二脈

先說重點，項目與地鐵真的足夠近！

旁邊80多米就是地鐵南洲站，2號線與廣佛線在此交匯，4站可到廣州塔、5站到琶洲西區、5站到珠江新城，20分鐘內暢達三大核心商圈。

在廣州，打地鐵概念的項目很多，但與地鐵相距只有80米的，極少。五站之內橫掃“珠城+琶洲+廣州塔”三大地標的更是少之又少。

不僅如此，全城關注的海珠灣隧道口也在項目附近，帶來新的想象空間。

今年9月，總投資116.8億的“廣州第一盾”海珠灣隧道即將通車。這條4.35公里的地下蛟龍，不僅將市中心至廣州南站的車程壓縮至15分鐘，更以“三立交+雙高速”的黃金路網，顯著增進海珠、天河、越秀、番禺的聯系度。

有人說，“盾構機的每一次掘進，都是對城市權力地圖的一次暴力重繪”，那么，海珠灣隧道又將如何重塑區域價值？

大城市中的超級隧道（AI制圖）

而對城市而言，這條隧道的開通，無疑是打通了一條困擾廣州多年的“腸梗阻”。

眾所周知，廣州規劃上的一個不足是高鐵站與市中心的關系比較疏遠，影響到金珠琶商務人群的出行效率，這條隧道的開通，不僅縮短了從市區到南站的時間距離，同時還給一條超級大動脈——廣州大道減負，這對擁擠不堪的廣州市中心而言，絕對有著舒筋活血之效。

一個規劃學者曾經說道，“隧道的意義，不在于它穿越了什么，而在于它連接了什么”。

當海珠灣隧道開通之后，城市新中軸再一次南拓，城市中心的內循環更加順暢，有如打通任督二脈，重塑城市肌理，重新煥發中心城區的精彩。

對于綠城·馥香園而言，隧道口500米的“近水樓臺”優勢，則意味著三重紅利：

第一是“時空折疊”，項目成為“15分鐘南站商圈”與“15分鐘珠城商圈”的交匯點，實現從“交通末梢”到“流量樞紐”的蝶變。

第二步是“城市界面重構”，隧道建設同步推動內環路東曉南段改造，拆除高架橋后釋放的立體空間，將用于打造濱水商業帶和公共景觀廊道，實現從交通節點到城市綜合服務極核的躍升。

第三步是“資產升級”，參照獵德大橋開通后珠城房價5年翻番的軌跡，這條超級隧道帶來的“洼地填平效應”或將重塑板塊價值。

05

綠城助力廣州邁向“江南時代”

今天的海珠，正以新中軸為劍，以創新谷為盾，在珠江南岸乘風破浪，推動廣州邁向“江南時代”。

當海珠灣隧道貫通，新中軸將再一次南拓，綠城·馥香園將成為這場變革的“時間膠囊”——它不僅是美好的居所，更是城運的見證者、資源的集大成者。

讓中產最焦慮的教育，項目也安排得妥妥的，會配建一所24班小學。

據悉，在項目拿地之前，海珠區教育局就已規劃要在這里建設一所優質公辦小學，綜合對比之后，決定引進海珠教育第一梯隊——廣州五中來辦學，而且這是廣州五中辦的第一所小學，教育局和五中都非常重視。

廣州市五中已連續23年斬獲市高中畢業班一等獎，是老廣心目中有口皆碑的好學校。綠城創始人宋衛平說過：“房子只是容器，生活才是內容。”

好的教育、好的園林、好的配套，都是“內容”。

在這片城芯綠洲之地，綠城·馥香園用一座低密園林、一軸雙地鐵、繽紛河景，重新定義了中心住宅的沉靜與深邃。

項目容積率為3.8，32層、戶戶朝南設計，這樣的居住氛圍，在海珠新房市場中殊為罕見。

更為驚喜的是，項目樓下就是一條河涌（北濠涌），蜿蜒注入珠江，仿佛一條靈動的絲帶，在城市的高樓大廈中纏綿縈繞，一路生花。

以下是河涌改造效果圖，河岸兩側的親水平臺，繽紛多彩，想象一下這樣的畫面：清晨，陽光傾灑，業主們在這里活力晨跑。一旁，釣魚愛好者安靜端坐，享受靜謐時光。稍遠處，老人們在綠意環繞下，悠然打著太極，動作舒緩流暢……

河道公園效果圖

這繽紛的水岸生活場景，讓快節奏的大都市，顯現出一份難得的舒展與松弛。

這種“左手CBD繁華，右手小河彎彎”的極致對比，恰如一位作者筆下的廣州：“一半是沸騰的金屬，一半是沉靜的翡翠。”

此外，項目旁邊的榕樹廣場已經開放，4棵挺拔的原生古樹，扎根于此，歷經歲月洗禮，枝葉繁茂，周邊鮮花綻放，一片生機勃勃的景象

在城市中心，這種“榕下繁花紅映綠，廣場翠柳舞春風”的意境，恰似宋代詞人柳永筆下“煙柳畫橋，風簾翠幕”的江南意象。

海珠，位于珠江之南，能否代言廣州的“江南意象”？且看綠城如何造景。

編輯打探到，綠城馥香園城市展廳目前已開放，超千組客戶已登記。另外，綠城“繁花雙新”產品發布會將于3月11日舉辦，隨后綠城馥香園全維實景展示區將驚艷亮相，敬請關注。