今年的龍崗樓市火了，頗有種「要把失去的十年奪回來」的感覺。

　　深圳2025年第一個日光盤，是在龍崗大運誕生的；

　　深圳2025年首輪高溢價成交的土拍，被各路房企搶破頭，也是在龍崗大運誕生的。

　　有人問，大運的新房和土拍這么火，有沒有可能帶領二手房起飛？

　　在回答這個問題之前，我們不妨來看看龍崗樓市當前的現狀如何。

　　01

　　開年的深圳樓市，當部分熱門板塊被裹挾著漲價時，龍崗新房市場的整體情況并不太樂觀。

　　網上有人做了幾張圖，顯示2月龍崗新房的折扣從六七折到九一折不等。

　　很多都是低于八折的騷操作，最低首付20-30萬就能在龍崗買到個三房或四房。

　　為什么龍崗的新房這么便宜？從開發商卷價格戰以來，就不曾停過？包括大運“日光”盤，也是通過降價換來的火爆。

　　除了受市場環境影響外，還有很大的一個因素，就是龍崗常年保持高供應。

　　房子說到底也是商品，供大于求的地方自然便宜。

　　龍崗區占深圳40%的土地資源，每年哐哐往外推新盤，量大管飽。以今年為例，龍崗待入市或加推的項目預計有30個，不愁無房可選。

　　與此同時，龍崗的住宅庫存量也是全市之最。

　　截至2月28日，深圳全市新房住宅庫存30385套，其中龍崗區占比最高，達7596套；加上貝殼掛盤的1.23萬套二手房，龍崗新房和二手房存量超過2萬套。

　　龍崗還有大量的安居房，分布在平湖、橫崗、坪地和寶龍這些片區，單價2萬左右。

　　遍地都是剛需房，決定了龍崗樓市的分化行情，比其他區更嚴峻。

　　接下來，這里有的盤可能跟著大勢漲點，但更多房子只會趴著不動。

　　要是抱著投資心態來龍崗，就跟開盲盒似的，踩坑概率遠高于其他區。真要買來自住另說，但想當跳板置換，分分鐘變沉沒成本。

　　02

　　龍崗的市場到底有多分化呢？

　　龍崗東邊的大運新城，在區域政策上得到更多的資源傾斜，城市面貌新，并靠自家產業外溢撐起的板塊。

　　反觀龍崗中心城，雖坐擁區府配套，但供應扎堆，大多是樓齡較老的房子，所以價格也相對較低。

　　坂田被稱為龍崗“粵海街道”，12家上市公司扎堆、億元企業超200家，但是這里的新房賣得并不火。

　　比如目前在賣的遠洋天萃、信義御瓏豪園這些盤，去化進度都很一般。

　　遠洋天萃世紀雅園，2024年12月開盤，推543套住宅，備案價約5.3萬/㎡，目前僅備案45套。

　　信義御瓏豪園，2023年底開盤，推售304套住宅，備案均價約8萬/㎡，目前還有尾盤在賣。

　　不過你細品就懂了。

　　東部多是剛需買家，可坂田聚集了華為員工和科技公司高管，眼光毒得很，普通樓盤根本入不了他們的法眼。

　　坂田明明手握龍崗最牛的產業鏈，去年貢獻了全區近50%的GDP，卻因為城市面貌太差拉低了顏值，導致這幾年中高端的購買力都往外跑。

　　像橫崗這種地方就更慘了，距離老牌核心區羅湖太遠，自己又沒像樣產業，房子還混著大量公寓，居住體驗差，周邊全是城中村，房價易跌難漲。

　　03

　　買錯一套房，十年都百忙。

　　這句話在深圳樓市顯得尤為殘酷。

　　當全網掛牌量持續攀升，外圍區域限購松綁，當下的購房陷阱比以往更兇險。有些板塊正在以驚人的速度“鶴崗化”，房價十年不漲、配套停滯、無人接盤。

　　前不久的剛需買房避坑文章中，收到一位新讀者留言：

　　關注晚了，買了寶荷的悅時光，一輩子無治愈的痛，不專業的購買行為一輩子為之買單。

　　貪便宜入手的資產，最終往往只能找到同樣貪便宜的接盤者才能脫手。這種心態往往會讓人陷入越買越便宜的惡性循環。

　　真正有價值的房產投資，本質上是押注板塊的未來。

　　每個城市都有重點發展的親兒子板塊，這些區域集中了城市發展的資源傾斜。

　　當前樓市早已告別閉眼買都能漲的時代，十年前隨便買套老破小都能翻倍的運氣，現在很可能變成高位站崗的陷阱。

　　普通人買房不必苛求暴漲神話，但至少要避開三個坑。

　　不買沒有產業支撐的睡城，不追虛高概念的遠郊新區，不碰配套10年都無法落地的規劃圖紙。

　　與其盯著單價便宜，不如研究區域里有沒有強勢產業、密集的地鐵覆蓋、名校的入駐等這些實實在在的利好。

　　畢竟買房本質是買城市的成長股，選對板塊才能享受發展紅利。