剛開年，越秀的2個高端產品就爆了！

前幾天，越秀在上海兩盤同開：

越秀·靜安天玥首開銷售23億，日光、清盤；

越秀·蘇河·和樾府4批次開盤銷售21億，又是日光、清盤，累銷69億。

艷姐看了下，越秀·靜安天玥的均價12.1萬/㎡，最貴的要賣到近2000萬；越秀·蘇河·和樾府的均價10.4萬/㎡，最貴的也要賣到1600萬。

一天之內2個高端項目同時開盤、同時日光、同時清盤，讓很多人驚訝：

越秀，似乎一躍要成為上海高端市場的領跑者。

雙雙清盤后，艷姐朋友圈也被這3張喜報刷屏了，非常霸氣：

可以說，在其他房企還在準備沖刺開門紅的時候，越秀就在高端市場實現驚人的破局。

開局即炸場，相信大家都有很多疑問：越秀到底是怎么做到的？

艷姐在復盤越秀在上海的進階之路后，看到了不太一樣的解題思路：

以開創式創新，建立人與城、人與未來的“超級鏈接”。

01

清盤！清盤！

越秀上海開年“封神”

樓市下行，唯有高端市場依舊堅挺。但一個不爭的事實是，高端產品的競爭越來越卷。

去年，越秀·蘇河·和樾府未官宣時，市場就有疑問：上海首個TOP級的“和樾系”產品，客戶會不會買單？

開盤時，又被盯著：到底能賣幾成？

它的表現是：

公開時，超高顏值、五重奢石......刷屏上海；

領證時，備案均價10.36萬/㎡，地產圈一震；

開盤時，4次開盤4次觸發積分，認購率287%、270%、338%、272%。

總共528套房源，認籌超1500組、綜合認籌率284%，4開4罄，差不多平均3個人搶1套房。

從開盤到清盤，越秀只用了194天，當然，中間還過了一個春節。

越秀·蘇河·和樾府四批次開盤現場

而越秀·靜安天玥，市場的誤解也是同樣的邏輯。

當然，“反轉”的也很快：

147套房源，備案均價12.1萬/㎡，認購率178%，開盤日光清盤。

如何理解這兩個項目的含金量？

越秀·蘇河·和樾府，累銷69億，躋身普陀新晉單盤銷冠；

越秀·靜安天玥，銷售額23億，躋身今年的板塊銷冠。

1天干了44億，差不多是去年全年業績的7成，越秀也基本提前預定了：

2025年1-2月上海市場的TOP4！

創造新紀錄后，越秀上海在2025年的開年直接封神！

02

逆風破局

越秀的三大致勝“法寶”

市場還在出清，越秀開局即破局，在當下這個略顯沉悶的市場里絕對稱得上夸張。但它又不只是越秀的“勝利”，更多地是給到行業一種思考：

從來就沒有不好的市場！只有無法創造奇跡的房企！

進入上海不到4年，越秀竟已經布局12個項目。細品這些項目，艷姐發現從聚焦深耕到高端產品打磨到圈層服務，越秀的打法相當值得品味。

①讀懂城市，聚焦深耕核心地段。

很多人說，越秀在上海的爆賣，首先是因為其占據核心地段。

那為什么越秀總能踩準上海的發展步伐？又踩準了什么時間點？

從2021年進駐上海以來，越秀4年布局12個項目，艷姐看到他們在上海的進階路徑非常清晰：

從外環到內環，再到一江一河，每一步都能洞悉上海城市發展的頂層規劃，以及板塊輪動的節奏。

這完全是上海地產圈老法師的高階打法。

越秀上海布局示意

這兩年，他們在上海呈現出清晰的邏輯：

堅定布局上海核心板塊。

前瞻性地緊跟城市頂層規劃，打磨板塊引領性產品。這樣的讀城邏輯下，我們看到越秀在核心區域不斷拿地，開啟了一連串的強勢輸出：

|靜安內環內的越秀·靜安悅、越秀·靜安天玥；

|普陀蘇州河畔的越秀·蘇河·和樾府；

|楊浦的越秀·楊浦天玥、翎翠濱江；

|浦東中環翡雲悅府、新楊思項目……

|虹口北外灘的越秀·外灘樾；

|長寧項目；

別人廣撒網搶地的時候，越秀保持戰略定力，始終靜候核心地段的機會——出手就一定會鎖定核心區域核心地塊。

②讀懂客戶，精雕主流產品。

有好地段固然重要，但只是基本門檻。在高度內卷的上海樓市，尤其是高端產品賽道中的客群，他們對品質、品位的追求和要求更高。

基于核心地段的深耕布局，擺在越秀面前的下一個課題是：

如何用優質產品設計將地段價值發揮到極致？真正匹配塔尖客群更高的精神追求。

越秀的方案是：

拉高高端產品力上限，為塔尖客群定制一套理想生活方式，并獲得情緒上的共鳴。

越秀·蘇河·和樾府、越秀·靜安天玥就是2個典型的剖析樣本。

比如越秀·蘇河·和樾府，為匹配“一江一河”世界級藍圖，他們基于“和樾系”一半公園一半城市的理念，將城市的繁華與自然深度融合，讓客戶可以真實觸摸到蘇州河畔的美好生活。

兩個關鍵詞：

公園社區一體化、高級的定制化。

在設計之初，越秀就擯棄了傳統的高低配做法，10棟小高層沿蘇州河呈一字型點狀錯位布局，給社區內的后排樓棟設計了景觀通道，并通過窗角立面的斜切設計，讓蘇州河景觀最大化地引入室內。

同時還通過退讓紅線、口袋公園的策略，消除內外部景觀的邊界，讓原本涇渭分明的社區和街道的邊界得到柔化。

越秀·蘇河·和樾府鳥瞰

這樣做的結果，讓社區真的成為了自然的一部分，而不僅僅只是附屬品。

而在整個社區的打磨上，越秀做了很多開創性的高定設計。

在立面的設計上，大面積米白色的石材，與玻璃、鋁板的組合，第一觀感是外灘建筑群的恢弘氣勢；石材斜切工藝，再搭配香檳色金屬線條，在視覺上營造出一種豪華質感。

越秀·蘇河·和樾府效果圖過程稿

不止立面，在門頭、園林、會所、大堂等，都做到了幾乎全石材的處理。

越秀·蘇河·和樾府實景

在內部細節上，除了石材，室內玄關、主臥背景墻面用了高檔皮質進行包裹；無連廊、270°轉角陽臺、全明電梯廳……

越秀·蘇河·和樾府樣板間實景

越秀·蘇河·和樾府樣板間實景

仔細品讀，會發現他們并非炫耀奢華，而是要在蘇州河畔的臻稀寶地上，不斷放大“一江一河”頂層規劃的活力，讓深處國際水岸的客戶能感受到鬧市之中靜逸的奢華。

越秀·蘇河·和樾府實景

再比如越秀·靜安天玥，在靜安內環內稀缺土地上，他們匹配國際靜安的城市愿景，開創性地打造了內環內極為稀缺的帶私廳純粹高端產品。

一個關鍵詞：

重塑高端客群的生活場域。

在立面的設計上，大面積玻璃搭配香檳色和淺香檳色鋁板，形成一體化超流體立面，呈現出國際前沿的質感和品味。

越秀·靜安天玥效果圖過程稿

景觀層面，以“游園”理念融合水院門庭、陽光草坪、無界式泛會所，通過酒店式歸家+多元生活度假場景營造，為社區注入隱奢的松弛感。

越秀·靜安天玥效果圖過程稿

室內空間的打造同樣讓人驚嘆越秀對高端產品的細致思考。

在建面約142㎡戶型中，約6.4米面寬的大橫廳，銜接約1.6米進深的全景奢闊陽臺，形成約52㎡的LDKB一體化奢闊空間，配合“3+1可變空間”設計，這里完全成為家庭社交的“無界劇場”；

甚至在電梯廳，還打造了約6~9㎡的私家專屬空間。

越秀·靜安天玥建面約142㎡戶型圖過程稿

這種深度酒店化的設計，過去在3000萬級的豪宅中才會出現，但這次被越秀創新性地放在1500萬級的產品中，完全是意外的驚喜。

越秀·靜安天玥樣板間實景

當然，如果你足夠細心，會發現這兩個項目都沒有跳脫一個核心：

海派。

在越秀·蘇河·和樾府，你能看到地面的拼花石材、由外而內的弧線、摩登復古的配飾；在越秀·靜安天玥，你也能看到鄔達克的超級曲線……海派元素，與項目實現了無界融合。

換句話說，越秀在上海，身上已經有了相當強烈的本土化味道。

③“逆天”服務，更純粹的圈層體驗。

好地段+好產品，把這兩點做好，在高端產品賽道基本就已經贏了一大半。

但想要真正在高端市場立下flag，更重要的是要有與之匹配的高端服務。

在上海，艷姐看到了越秀對塔尖圈層的“野心”：

越秀商管最高端的“臻ONE”服務體系。

越秀商管的客群，大都是來自廣州國際金融中心這樣超5A級寫字樓的塔尖圈層。所以他們太懂得塔尖群體的生活所需，以及如何帶來極致高端的服務體驗。

越秀商管服務示意

“臻ONE”服務體系，5大服務場景、25個服務觸點動作，可不是傳統的保安保潔，而是真正的高端酒店服務，比如大堂酒店禮賓服務（24小時）、歸家護送、清潔打掃、代收垃圾、房屋看護等，甚至還能協助業主家政定制、家裝維修、物業資產服務等。

相當于有了一位24小時在線的私人管家，全心全意滿足你的生活所需。

一句話解釋，就是：

需要的時候，越秀在，不需要時，不打擾。

這樣做，才能夠匹配得上塔尖圈層的品味，讓購買者得到的不僅是一套房子，更是一個能傳承，能彰顯身份的資產與名片。

03

現象級操盤

越秀的硬剛

操盤策略是企業戰略的落地。順風局好打，但逆風局不是每一個團隊都能打得好的。

艷姐看完越秀開年在上海的表現，第一反應是：

越秀居然這么“剛”？

在同一天連開2盤，多少是需要些勇氣的，畢竟同臺打擂，難免出現客戶分流。而能做到即開即罄即清盤，說明越秀對市場的感知，已經把握到毫厘之間了。

在當下的市場行情下能做到這么成功，背后自然還是有更深層次的操盤邏輯的。

①自信高頻開盤，搶占市場主動權。

去年上海高端市場出乎意料的火爆，但高端項目扎堆上市，市場分流非常明顯，冷熱分化的過山車行情下，十分考驗房企對市場節點的把握。

但艷姐看到越秀的市場敏感度非常精準：

比如越秀·蘇河·和樾府，在前期各個節點上精準蓄客，首開時便收獲280%認籌率并觸發積分，熱銷17億，給項目立下了紅盤的flag；

去年10月開始，高端項目扎堆上市，市場高度內卷，他們通過開放實景示范區“制造”了難得的市場窗口并二批次開盤，再次開盤日光；

在項目持續高熱度的情況下，他們搶抓市場窗口，僅28天后三批次開盤，再次熱銷19.5億；

今年2月的四批次收官開盤中，在開年市場熱度明顯不足的情況下，他們通過2盤聯動開盤，依然日光日銷21億并順利清盤，持續保持很高的熱度。

越秀·蘇河·和樾府開盤現場

可以看到，越秀在市場有熱度時，精準把握住了市場窗口快速去化，在市場熱度不足或者競爭激烈時，總能“制造”出市場窗口，實現快速去化。

在過山車行情下，他們通過團隊作戰，高頻率開盤，提前鎖定業績，牢牢把握住了市場主動權。

②不復制只定制，敬畏市場才能贏得市場。

一般房企拿到地后，可能會直接復制過往成功項目，最多稍加修改便投入市場，這樣做的好處是短平快、快速落袋為安。

但艷姐在越秀身上看到了他們對產品操盤的執念：不復制只定制。

在拿到每一個項目后，越秀的標準動作是：讀城、讀地、讀客戶。他們會綜合土地氣質、在地文脈、客群需求、區域進化使命等，來做項目設計。

在概念、方案、初設、施工圖階段，越秀的設計條線從前端到后端全程參與；條線會議經常從集團到區域到城市到項目一插到底；甚至集團總設計師每2周都會到現場飛檢。

越秀·蘇河·和樾府實景

艷姐觀察到，TOP30房企中幾乎沒有像越秀這樣把設計管理的顆粒度做到這樣細致的。

而越秀這樣做的目的只有一個：

為每一塊土地量身定制高品質產品。

所以你會看到，越秀上海4年12子，每一次布局都處于城市的成長點之上，每一次都可以發現和填補市場空白，每一次都能推動區域規劃與人居理念的全面躍升。

或許，這就是越秀深耕上海這座城市的初心吧。

04

未來還要繼續爆？

越秀·蘇河·和樾府、越秀·靜安天玥已經成為開年上海樓市的兩個現象級爆款。

但艷姐一直覺得，高端市場真正有實力的玩家，一定不是單個項目火爆后就曇花一現，而是有持續打造爆火項目的能力。

在未來的一年內，可以大概率肯定的一點是，越秀還是會繼續火爆。

在這2個現象級項目后，他們還有6個重磅項目即將入市：

像虹口越秀·外灘樾，單價約23萬/㎡、總價約4500萬~9000萬的風貌別墅。這是越秀在上海的首個“樾”系作品，也是他們在上海的最高端項目。距外灘和黃浦江約1公里的位置，他們在傳統的風貌別墅之上做了諸多創新。

越秀·外灘樾效果圖過程稿

比如270°的圓弧轉角落地窗、大面積落地玻璃、弧形轉角的處理……

要知道越秀·外灘樾只有49樽，以風貌傳承為底蘊，以超越風貌的建筑規制，打造全新城市更新產品，引領當代生活方式。精益求精，越秀在風貌傳承的部分極盡考究，僅用磚就采用了老紅磚、陶磚、釉面磚、御窯金磚，再現百年深厚底蘊。同時秉承對于東方意境的追求，在社區內打造近千方的會所，營造心靈休憩的藝術空間，革新當代的生活方式。

有傳承，有創新；有歷史的沉淀，更有現代的精致。這應該是上海風貌別墅中，從未有過的產品。

艷姐覺得，不管是風貌別墅的買家，還是要做風貌別墅的開發商同行們，這個項目都值得去看一看。

還有長寧項目，在距離蘇州河大約500米的近乎絕版的位置，據說越秀將會帶來一個從未有過的先鋒系產品。

艷姐聽說，在長寧項目上，越秀會強化色調、材質等元素，以精致優雅的形態，呈現出板塊內從未有過的、前衛與傳統并存的國際先鋒社區。

此外，還有浦東新楊思的翡雲悅府和最近新競得的新楊思項目，楊浦的越秀·楊浦天玥、翎翠濱江等項目，妥妥的高端局。

城央核心地段，再加上越秀對于高端產品的打磨，這些項目想不火爆都難。

看到這里，真的有一種爆發在即的期待感。

結語

好產品，能讓一家房企站穩一座城。

而產品的高度，首先源自于對城市、土地、客戶的理解。

艷姐身在上海，聽到房企最常講的一句話是：

讀懂上海，賦能上海。

其實很多房企也都有類似的戰略或打法，但真正能像越秀這樣說到做到，并視為鐵律的房企少之又少。

越秀在上海的高端市場，已經流露出了強悍的制霸能力。

或許，這正是越秀，給到行業共同思考的課題。

主編：張艷

責編：Eric

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