近日，中央一號文件強調“兩個不允許：不允許城鎮(zhèn)居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。”。這一政策引發(fā)廣泛關注，許多農民朋友疑惑：為何要禁止此類交易？新規(guī)如何保障農民權益？作為專業(yè)征拆領域的律師團隊，我們將從法律視角為您解讀。

財聯社2月23日電，中共中央、國務院發(fā)布關于進一步深化農村改革，扎實推進鄉(xiāng)村全面振興的意見。

意見提出，管好用好農村資源資產。扎實做好房地一體宅基地確權登記頒證。探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式。不允許城鎮(zhèn)居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。有序推進農村集體經營性建設用地入市改革，健全收益分配和權益保護機制。因地制宜發(fā)展新型農村集體經濟，不對集體收入提硬性目標，嚴控集體經營風險和債務。持續(xù)深化農村集體資金、資產和資源管理專項治理。推進新增耕地規(guī)范管理和合理利用。

宅基地是農民安身立命的根本，承載著居住保障和社會穩(wěn)定功能。近年來，部分城鎮(zhèn)居民通過私下交易購買農村宅基地建房，甚至出現資本下鄉(xiāng)“圈地”、退休干部違規(guī)占地等亂象，導致兩大問題：

1. 農民權益受損：農民因信息不對稱或短期利益誘惑，低價賣出宅基地后失去長期保障；

2. 土地秩序混亂：農地非農化、耕地流失等問題加劇，威脅糧食安全與國家土地管理秩序。

中央此次重申禁令，核心目標在于“守底線、防風險”，既保護農民基本生存權益，也維護農村土地集體所有制的法律根基。

新規(guī)并非“突然出臺”，而是對現有法律的嚴格執(zhí)行。主要依據包括：

1. 《土地管理法》第六十二條

“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。......農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。”

解讀：宅基地使用權僅限本集體經濟組織成員，城鎮(zhèn)居民因不具備成員身份，無權取得宅基地。

2. 《民法典》第三百六十三條

“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。”

解讀：宅基地流轉必須符合《土地管理法》等強制性規(guī)定，違法交易合同自始無效。

3. 國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行農村集體建設用地法律和政策的通知》

第二點“嚴格規(guī)范使用農民集體所有土地進行建設......農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發(fā)。農村村民一戶只能擁有一處宅基地......”

第四點“嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規(guī)行為......單位和個人擅自通過“以租代征”占地建設的，要追究其非法占地的法律責任，涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理。......”

解讀：宅基地是農民的安身立命之本，國家嚴禁通過“以租代征”方式規(guī)避審批程序、非法占用集體土地進行非農建設，要求全面清查并依法嚴懲違法行為，對涉事公職人員追責到底，涉嫌犯罪者移送司法機關。

1. 防止“失地失房”風險

違法交易不受保護：城鎮(zhèn)居民與農民簽訂的宅基地買賣合同無效，買方需返還房屋，賣方需退還錢款。若房屋已改建，可能面臨“拆房還地”且無補償。

2. 遏制資本與權力侵占

退休干部、企業(yè)等非集體成員占用宅基地建房，涉嫌違反《土地管理法》第七十八條，面臨“限期拆除、恢復土地原狀”的行政處罰，情節(jié)嚴重的可能構成非法占用農用地罪。

3. 宅基地合法使用指南

翻建舊房：需向村集體申請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，確保符合“一戶一宅”和面積標準；

繼承房屋：城鎮(zhèn)居民繼承的只是宅基地的使用權。按照“房地一體”原則，繼承人在繼承農房所有權的同時，取得宅基地使用權，但農村宅基地不能被單獨繼承。所以，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村宅基地的前提是該宅基地上有農房。如果宅基地上沒有房屋，則無法繼承宅基地使用權。

1. 警惕“高價購地”陷阱：對主動上門提出買地、租地建房的城鎮(zhèn)居民，務必核實其身份，拒絕簽訂任何書面協議；

2. 留存權屬證據：妥善保管宅基地使用權證、建房審批文件等材料，避免糾紛中舉證困難；

3. 依法維權：若遭遇強占、欺詐或征地補償爭議，及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府反映，或聯系專業(yè)律師介入。

中央政策為農民權益筑起“防護墻”，但征拆中的法律博弈仍需專業(yè)護航。北京華資律師事務所將始終以“農民利益最大化”為宗旨，讓每一份土地權益落到實處。

▌專業(yè)領域

征地拆遷、刑事辯護、民商事案件

▌執(zhí)業(yè)領域

劉冬亮律師在辦理征地拆遷領域案件時，擅長多維審視，交叉綜合運用行政、刑事、民事等多方面的法律手段，全方位充分保護被征收人的財產權。對于因征地拆遷案件衍生出來的刑事犯罪案件、治安管理處罰案件、民事侵權案件、物權返還案件等有豐富的辦案經驗。

劉冬亮律師處理征地拆遷案件，有豐富的談判調解經驗，在與政府部門及公、檢、法部門談判調解時，能夠做到有的放矢，充分利用談判調解機會為委托人提升補償或賠償數額。

劉冬亮律師在執(zhí)業(yè)期間辦理過大量的刑事案件，在公安部門偵查階段會見當事人、提請終止偵查，撤銷案件，提請取保候審，向檢察院提請不予批捕，在檢察院審查起訴階段，提請不予起訴，提請羈押必要性審查，退回補充偵查，把控認罪認罰，在法院審判階段做無罪辯護、罪輕辯護，以及代理被害人家屬，提請變更罪名、從重判處等，都有豐富的辦案經驗，辦理有故意殺人等影響重大的刑事案件。

劉冬亮律師在民商案件領域，曾擔任多家大型企業(yè)的法律顧問，有為大型上市公司、央企服務經驗。辦理過涉及房地產聯合開發(fā)、建設工程、公司事務、民間借貸、婚姻家事、遺產繼承、交通事故、勞動爭議、合伙糾紛、合同糾紛等領域的大量民商事案件，并且對執(zhí)行案件有獨特的辦案技巧，曾受央企委托，辦理標的額數億元的執(zhí)行案件。對于商事領域的非訴案件也有豐富的操作經驗。

▌工作經歷

劉冬亮律師曾就職于某市電視臺，有數年的媒體經驗，后從事專職律師工作，對于重大復雜案件的審判，可以充分調動發(fā)揮媒體監(jiān)督作用。

▌代表性案例

河北省廊坊市李女士與廊坊市政府因拆遷引起的糾紛，接受李女士委托后，首先向河北省復議委員會申請復議，而后提起行政訴訟，經申請最高人民法院再審后，又另行提起民事訴訟，經一審、二審，最終拆遷公司與李女士按照拆遷政策簽訂了拆遷補償協議，完全達到了李女士的期望的補償數額。

北京市大興區(qū)青云店鎮(zhèn)謝某企業(yè)征收案，接受謝先生委托后，經與委托人充分溝通了解案情后，第一時間向政府申請信息公開，同時發(fā)送律師溝通函及政府履行補償職責申請書，并在此期間針對政府履行補償職責向法院起訴立案，經過與政府幾次溝通協商，政府足額支付了征收補償款。

河南省周口市西華縣群體承包地征收案，接受委托后，第一時間向政府部門申請政府信息公開。因政府部門未依法履行

信息公開職責，提起復議，獲得支持。就相關單位在征收尚存爭議的情況下，即將土地推平的違法行為，依法申請公安部門、國土資源部門進行查處，并就兩部門怠于履責行為提起行政訴訟。在此過程中，政府部門積極與被征收人協商補償事宜，最終就補償問題達成一致。

湖北省黃石市熊家邊村土地征收案，接受委托后，第一時間向政府部門遞交律師溝通函，并同時申請政府信息公開，通過信息公開答復得知征收項目并非政府部門所稱的項目，土地征收乃至相關補償安置方案均違法，據此向政府部門提出補償安置申請，迫于壓力，政府部門最終接受被征收主體的補償要求。

馬某故意殺人案，接受家屬委托后，第一時間要求嫌疑人自首，嫌疑人自首后如實供述了作案工具丟棄地點及埋尸地點。在一審時，雖有自首，但未與當事人達成諒解，且一審法院迫于被害人一方上訪壓力，判處被告人死刑。自本人擔任馬越辯護人后，經與一審法院報備，本人多次與被害人家屬接觸，直至二審開庭前，終于取得被害人的諒解，二審改判死緩。

王某合同詐騙案，在接受委托后，檢察機關已經對嫌疑人做完認罪認罰具結書，檢察機關定票據詐騙罪，建議量刑 14 年。經本人閱卷后，認為定罪量刑均錯誤，經與被告人釋明，被告人當庭推翻認罪認罰，只認可犯罪事實，對于罪名及量刑均不認。經開庭辯論，最終法院按照本人辯護意見，定罪為合同詐騙罪，判決有期徒刑 10年6個月。

李某故意殺人案，接受家屬委托后，經會見并閱卷后，主要辯護方向為被害人嚴重過錯，最終一審法院采納辯護意見，并取得被害人諒解，最終僅判處 10 年有期徒刑。

本文旨在法規(guī)之一般性分析研究或信息分享，不構成對具體法律的分析研究和判斷的任何成果，亦不作為對讀者提供的任何建議或提供建議的任何基礎。作者在此明確聲明不對任何依據本文采取的任何作為或不作為承擔責任。