房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

農(nóng)村宅基地房屋買賣一旦與繼承問題交織，極易引發(fā)糾紛。北京市通州區(qū)的這起房屋確權(quán)案件，情節(jié)錯(cuò)綜復(fù)雜，背后的法律邏輯值得深入探究。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實(shí)依據(jù)

原告江志遠(yuǎn)、陸秀蘭、周建華、江曉燕向法院提起訴訟，請求：

判令位于北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村 ×× 號院內(nèi)北房五間中西數(shù)第一間歸江志遠(yuǎn)所有、西數(shù)第二間和第三間歸江曉燕所有、西數(shù)第四間至第五間以及東廂房兩間歸周建華所有；

由原告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用 。

江志遠(yuǎn)等人稱，江志遠(yuǎn)和妻子沈芳（已故）于 2022 年 7 月 14 日，與被告吳俊（作為甲方）簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定甲方將位于北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村中街自有宅院轉(zhuǎn)讓給乙方。該宅院內(nèi)房屋建筑面積 64.62 平方米，宅基地使用面積 249.1 平方米，房屋價(jià)款為人民幣 70 萬元。合同簽訂后，雙方依約履行 。

該房屋土地使用證登記為徐國棟（已故），徐國棟與妻子（已故）共育有三個(gè)子女，分別是長女徐慧蘭（已故）、次女徐慧敏和長子徐志明（已故）。徐慧蘭與方偉系夫妻關(guān)系，二人共育有兩個(gè)子女，分別為長女方雨婷和次女方雨琪。2009 年 8 月 8 日，被告吳俊與第三人方偉簽訂了《房產(chǎn)買賣合同》，以 14.8 萬元的價(jià)格從方偉處購買了上述房屋 。

此前，北京市通州區(qū)人民法院已判決確認(rèn)江志遠(yuǎn)、沈芳與吳俊簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》有效。沈芳生前為北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此，涉案房屋應(yīng)歸買受人江志遠(yuǎn)、沈芳所有。因沈芳已經(jīng)去世，其權(quán)利應(yīng)由其法定繼承人繼承，故提起訴訟 。

（二）各方的意見

被告吳俊：同意原告的訴訟請求 。

第三人方偉、方雨婷、方雨琪：同意原告的訴訟請求 。

第三人徐慧敏：不同意原告訴求，稱房屋兩次買賣自己完全不知情，認(rèn)為自身相關(guān)權(quán)利被剝奪 。

（三）法院查明的事實(shí)

房屋基本情況：涉案房屋坐落于北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村 ×× 號，土地使用人登記為徐國棟 。

房屋買賣過程：

2009 年 8 月 8 日，方偉（甲方）與吳俊（乙方）簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定將自有宅院轉(zhuǎn)讓給吳俊，包括房產(chǎn)及宅基地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款 14.8 萬元 。

2022 年 7 月 14 日，吳俊（出賣方，甲方）與沈芳、江志遠(yuǎn)（受買方，乙方）簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，以 70 萬元價(jià)格將宅院轉(zhuǎn)讓給乙方。合同簽訂前后，沈芳通過銀行轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金支付的方式付清了全部房款，雙方均認(rèn)可合同已履行完畢 。

家庭關(guān)系與訴訟情況：

陸秀蘭與周建華系夫妻關(guān)系，沈芳系二人之女，沈芳與江志遠(yuǎn)系夫妻關(guān)系，二人育有一女即江曉燕，沈芳于 2023 年 9 月 15 日去世，生前系北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村農(nóng)業(yè)家庭戶 。

2022 年，江志遠(yuǎn)、沈芳起訴吳俊，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效，法院判決予以確認(rèn) 。

2023 年，徐慧敏起訴要求撤銷相關(guān)判決并確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，法院裁定駁回起訴，徐慧敏上訴后，二審法院維持一審結(jié)果 。

親屬關(guān)系：徐國棟與李淑珍系夫妻關(guān)系，育有三個(gè)子女即徐慧敏、徐慧蘭、徐志明，徐國棟與李淑珍、徐志明、徐慧蘭均已去世，徐慧蘭與方偉系夫妻關(guān)系，育有兩個(gè)女兒即方雨婷、方雨琪，徐志明未婚無子女 。

二、案件分析

（一）房屋買賣合同效力認(rèn)定

根據(jù)此前法院生效判決，江志遠(yuǎn)、沈芳與吳俊簽訂的房屋買賣合同已被確認(rèn)為有效。這是因?yàn)樯蚍忌盀樯姘阜课菟诖寮w經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地房屋在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定 。且合同簽訂系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在其他導(dǎo)致合同無效的情形，所以合同合法有效且已實(shí)際履行 。

（二）物權(quán)歸屬的法律依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十四條 “因物權(quán)歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利” 。既然房屋買賣合同有效且已履行，江志遠(yuǎn)、沈芳作為買受人，依法對涉案房屋享有相應(yīng)權(quán)利 。沈芳去世后，其享有的權(quán)利作為遺產(chǎn)，應(yīng)由其法定繼承人陸秀蘭、周建華、江志遠(yuǎn)、江曉燕依法繼承 。因此，原告方要求確認(rèn)房屋歸屬并進(jìn)行內(nèi)部分割，于法有據(jù) 。

（三）第三人抗辯理由的分析

第三人徐慧敏以不知情為由，主張房屋買賣無效。但從實(shí)際情況來看，方偉將房產(chǎn)出賣給吳俊已有十幾年，房屋一直由他人居住使用，徐慧敏卻從未提出過異議，這不符合常理 。而且，當(dāng)事人提供的錄音等證據(jù)也能佐證徐慧敏對賣房事實(shí)是知情的，所以其抗辯理由難以得到法院采信 。

三、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百三十四條之規(guī)定，判決如下：

坐落于北京市通州區(qū) ×× 鎮(zhèn) ×× 村 ×× 號院內(nèi)北房五間、東廂房兩間中的北房西數(shù)第一間歸江志遠(yuǎn)所有、西數(shù)第二間、第三間歸江曉燕所有、西數(shù)第四間、第五間以及東廂房兩間歸周建華所有 。

四、案件啟示

（一）宅基地房屋交易注意事項(xiàng)

確保交易合規(guī)：宅基地房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買宅基地房屋，可能會(huì)導(dǎo)致合同無效 。交易前一定要核實(shí)雙方的身份和資格，確保符合法律規(guī)定 。

簽訂規(guī)范合同：房屋買賣合同應(yīng)明確房屋及宅基地的基本信息、價(jià)款、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款 。必要時(shí)，可以請專業(yè)律師審核合同，避免因合同漏洞引發(fā)糾紛 。

保留交易證據(jù)：交易過程中的付款憑證、收據(jù)、溝通記錄等都要妥善保存，這些證據(jù)在發(fā)生糾紛時(shí)至關(guān)重要，能夠證明交易的真實(shí)性和雙方的履約情況 。

（二）繼承糾紛處理要點(diǎn)

及時(shí)明確遺產(chǎn)范圍：一旦發(fā)生繼承事實(shí)，應(yīng)盡快梳理被繼承人的財(cái)產(chǎn)，確定遺產(chǎn)范圍。對于像宅基地房屋這類特殊財(cái)產(chǎn)，更要注意其權(quán)屬和交易情況 。

遵循法定繼承順序：法定繼承按照配偶、子女、父母為第一順序繼承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母為第二順序繼承人的順序進(jìn)行 。繼承人之間應(yīng)按照法律規(guī)定合理分配遺產(chǎn)，避免因分配不均產(chǎn)生矛盾 。

通過法律途徑解決爭議：如果在繼承過程中出現(xiàn)糾紛，不要自行采取過激行為，應(yīng)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑解決問題 。律師可以根據(jù)具體情況，制定合適的訴訟策略，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益 。

宅基地房屋糾紛涉及法律和人情，處理起來需要謹(jǐn)慎和專業(yè)。如果你也遇到類似問題，歡迎私信專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，獲取一對一法律解決方案，讓法律為你的權(quán)益保駕護(hù)航！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）