文|莊志明律師

空置房該不該減免物業費？從這個新聞說起：

最近全國多地出現了物業費打折的現象，部分小區物業費降價甚至高達一半。不僅如此，還有很多地方政府發文要求對空置房的物業費予以減免。據三聯生活周刊，多年以來，業主們對于物業費的高收費頗有不滿，不過，隨著現在房地產市場劇烈變局，沖擊波來到了物業費領域。

2025年3月1日，湖南省長沙市發改委等部門聯合發布的《關于規范物業服務收費管理的通知》開始施行。其中明確，空置房繳納物業服務費時實行階梯式優惠，即集中交付日期的次月起連續空置至第24個月，按照物業服務收費標準的70%繳納物業服務費用；從第25個月空置期起連續至房屋空置結束，按照物業服務收費標準的90％繳納物業服務費用。

目前，全國已有十余座城市（區）宣布空置房物業費可打折，具體包括長沙市、蘇州市、無錫市、宿遷市、揚州市、常州市、石家莊市、青島市、濰坊市、煙臺市和蘭州新區等。其中，甘肅蘭州新區最狠，2024年6月，甘肅省蘭州新區推出12條房地產新政，其中提到，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，其物業費按收費標準的50%收取。

而據每日經濟新聞報道，近段時間，重慶、武漢、南昌、銀川等多個城市均有項目實現了物業費下調。僅在武漢，自2024年下半年以來，就有包括中海光谷錦城、招商依云華府、武漢天地云廷等在內的近百個小區物業費下調成功，涵蓋高端改善以及剛需項目。

看來，物業費下降頗有山雨欲來風滿樓之勢。但上述的物業費（尤其是空置房物業費）降低基本上是行政手段推動的，在法律層面缺乏支撐。話說#全國物業費大跳水意味著什么#話題什么意思？你家房子的物業費降了沒有？我好像沒聽說身邊哪個小區的物業費降低的，不知道這個“大跳水”是哪來的。

關于物業費的繳納，民法典第九百四十四條明確規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費?！?/p>

民法典說的非常明確：“業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費?！笨罩梅科鋵嵕痛嬖凇盁o需接受相關物業服務”的情況，但即使如此，依據法律，業主也無權拒絕支付物業費。

再說說理。根據法律相關規定，業主對于建筑物專有部分以外的共有部分，既享有權利也承擔義務。這意味著，除了住宅部分專屬于業主外，像屋頂、電梯、外墻、走廊、小區公共場所和公共設施等這些共有部分，也由業主共同管理和維護。因此，業主不能以未入住其專屬部分的住宅為由，就放棄對共有部分的管理義務。

物業公司提供的服務是針對整個物業區域的，不是針對某個業主提供服務的，因此即使個別業主不住在小區里，物業的工作仍然需要照常進行。物業的工作包括對建筑物的維修養護、保持環境衛生、維護小區秩序、守護小區安全等，這些工作并不會因為部分業主未入住而減少。因此，從工作量和工作壓力上來說，部分房屋空置并不會明顯減輕物業的工作負擔。

在某些國家，房屋空置非但不減免物業費，很可能還要多繳物業費，原因是房屋空置了，物業公司可能要給予更多關注，尤其是安全方面，物業公司的責任更大了，基于此，當然要多收費。

綜上可見，你房子空置了，想不繳物業費或者降低物業費，于法無據，于理不合，于情不通。

現在很多地方通過行政手段發文降低空置房物業費，有悖法律精神。全國人大法工委曾發文指出，空置房物業費打折政策缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。

幾年前，《江蘇省物業服務收費管理辦法》在草案階段曾經有空置房收費減免的相關規定，其后在正式稿中，該規定被取消，顯然是考慮到下位法不能和民法典的相關規定抵觸。

筆者認為，地方發文要求物業公司減免空置房物業費是缺乏法律依據的，說狠點，這叫濫用職權，是政府干涉正常的市場活動的行為。政府要求降低空置房物業費的做法是不對的，是必須予以糾正的。從這個角度說，減免空置房物業費，這是做夢。

但該做的夢還是要做的，假如夢想成真呢。

民法典第九百四十四條明確規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費?！比绻飿I服務合同約定了減免空置房的物業費，那這種減免政策就可施行了。照此，只要改了以前的物業服務合同，加了減免空置房物業費的約定，就一切OK了。

可惜，沒那么容易。物業服務合同一般是整體行動，面向全體業主的。

民法典第九百三十九條規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”認真看。

問題來了，物業服務合同通常是經過業主大會的，提出空置房減免物業費的建議，除空置房業主外，其他業主會同意？羊毛出在羊身上，減免的物業費必然是轉嫁到其他業主身上的。如果不能轉嫁，物業服務跟不上，倒霉的還是其他業主。

所以啊，減免空置房物業費的物業服務合同根本通不過。大家都在這里買的房，憑什么他比我少交物業費？橫豎是通不過的。

最后再說一個更扎心的話，空置房的定義就難界定，這從根子上就沒辦法選擇對哪些人減免物業費。

說到底，減免空置房物業費的想法基本上就是做夢，除了忽悠一些人逆向購房外，屁用沒有。最后重溫下如今抖音上炙手可熱的莊志明律師“語錄”吧：

哈哈，晚上做個好夢，夢里啥都有。