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隨著澳大利亞正式進入降息周期，悉尼和墨爾本的房地產市場預計將迎來短期回暖。

若市場表現符合預期，未來四周內，這兩座城市的拍賣清盤率將有所提升，并可能在未來兩個月維持在 60%-70% 之間。

悉尼墨爾本清拍率有所回升

盡管年初市場經歷了一定程度的下滑，房價走勢仍取決于全年降息幅度。若2025年累計降息達到 1%-1.25%，預計悉尼房價將在年底上漲約 3-5%，墨爾本漲幅約2-4%。

然而，若降息幅度維持在當前市場預期的 0.75%，悉尼和墨爾本的房價漲幅仍可能維持在負區間，市場復蘇動能相對受限。

關鍵點在于下次核心通脹率的發布以及4月份是否會開啟第二次降息。

墨爾本單月增長首次排名全澳第一為0.67%，珀斯進入調整期

在大多數首府城市租賃市場依然緊張的背景下，首次降息有望激勵更多首次購房者入市。

同時，珀斯和布里斯班仍被視為市場表現最強勁的城市，其次為阿德萊德。

自2024年6月起，南澳大利亞州（阿德萊德）已正式實施無限額的首次置業印花稅減免政策。符合澳大利亞首次購房資格的買家，無論購房金額多少，均可享受全額免除南澳基礎印花稅（最高稅率為5.5%）。

此外，布里斯班將從2025年5月1日起實施無限額的首次置業印花稅減免政策。例如，購買一套價值200萬澳元的新房，購房者將節省約9.6萬澳元的印花稅。這一政策將有效刺激當地市場首次購房者的需求。

布里斯班首次置業補貼印花稅減免政策原件

此次降息不僅為現有借款人提供了一定的財務緩解，也提振了購房者信心，使市場普遍預期利率已步入下降通道（至少不會再次上調）。

此外，利率下調將直接提升購房者的貸款能力，因為較低利率環境下，銀行的借貸審批標準也可能有所放寬。

隨著 2025 年的推進，市場或將出現更為明顯的 “錯失恐懼”（FOMO） 情緒，從而進一步推動購房需求。

現階段市場利好的依據有：

1. 澳儲行（RBA）在低失業率4%的情況下降息，意味著經濟基本面仍然穩定；

2. 移民增長率仍然處于不可持續的高水平，帶來住房需求支撐；

3. 租賃市場危機仍然存在，促使符合預算的租房者盡快轉向購房市場。

移民人口趨勢

此外，一旦聯邦大選正式宣布（從當前形勢來看，這一進程可能即將啟動，規定為5月17日之前），房地產市場可能會迎來短暫的降溫期。歷次聯邦大選前夕，市場通常表現出類似趨勢，拍賣清盤率和房源掛牌量都會有所回落。

不過，目前兩大主要政黨在住房政策方面尚未提出重大變革（除工黨設定的到2029年建造120萬套住房極難達成的目標外），因此政策不確定性對市場的影響預計有限。

對于希望盡快入市的購房者而言，這一階段或將提供一個相對有利的購房窗口。

未來還會繼續降息嗎？

從歷史經驗來看，央行一旦啟動降息周期，往往不會止步于單次調整，因此進一步降息的可能性較高。

若經修正的核心通脹率（Trimmed Mean Inflation）在4月降至3%以下，即進入澳大利亞儲備銀行（RBA）設定的通脹目標區間，RBA將具備更大的政策空間來繼續下調利率。

然而，央行仍需謹慎權衡，以防通脹壓力重新上升，對經濟造成二次沖擊。

現修正的核心通脹率為3.2%

從更廣泛的角度來看，盡管在本世紀20年代初，我們對通脹前景持較為悲觀的態度，但目前來看，重現1970年代那種高通脹局面的風險正在迅速降低。

全球范圍內的一些潛在事件可能會進一步促使通脹水平回落，包括：

?烏克蘭局勢迎來和平，能源和大宗商品價格可能會迅速回落，即便在此過程中仍存在一定的貿易壁壘。全球能源供應的恢復將有助于緩解目前由供應鏈中斷和能源價格上漲所帶來的通脹壓力。

?政府削減低效支出并推動各州政府改革，將有助于促進供應端的復蘇。這種結構性改革不僅有助于降低公共財政負擔，還能通過提高市場效率和降低生產成本，進一步減輕利率壓力，助力經濟增長。

隨著這些潛在因素的發生，全球通脹壓力可能會進一步減輕，尤其是在能源和商品價格方面的波動將對長期通脹預期產生積極影響。

綜合來看，房地產市場有望迎來一輪復蘇，特別是在降息周期的推動下，首次購房者的需求將得到有效激勵。

若全球經濟形勢進一步改善，澳大利亞的房價回升趨勢可能會更加顯著。

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