地產(chǎn)行業(yè)永遠都是“鐵打的營盤流水的兵”。

2023年5月31日，當時剛剛上任33天的中國金茂董事長李從瑞“閃辭”，引起業(yè)界無限遐想。

當時甚至有傳聞稱，李從瑞是因為被帶走接受調(diào)查而辭職。正值此際，張增根“臨危受命”，接過中國金茂帥印。

如今，不到兩年的時間，中國金茂再次換帥，張增根因達至退休年齡而遞交辭呈。

3月11日晚間，中國金茂發(fā)布公告，宣布張增根辭任公司主席、執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會主席及ESG委員會主席等職務(wù)。

在張增根任職期間，中國金茂預期2025年度將錄得公司所有者應(yīng)占溢利約10億元，實現(xiàn)扭虧為盈并大幅增長。

與此同時，中國金茂董事會宣布，執(zhí)行董事陶天海獲委任出任公司主席、戰(zhàn)略及投資委員會主席及ESG委員會主席。

在張增根辭任后，陶天海將暫時承擔過渡期間首席執(zhí)行官的工作及責任。陶天海在金茂任職多年，此前擔任華東區(qū)域總裁，被稱為“第一戰(zhàn)將”。

兩年3次換帥

過去十年，中國房地產(chǎn)市場由“黃金時代”進入“黑鐵時代”，而中國金茂也經(jīng)歷了頻繁的董事長變更。

2016年，58歲的寧高寧以中化集團董事長身份兼任中國金茂董事長。在寧高寧任職期間，中國金茂打造出業(yè)內(nèi)知名的豪宅品牌“金茂府”。

任職6年后，寧高寧退休卸任。2022年，李凡榮接任中國金茂董事長。李凡榮主要經(jīng)歷偏向石油領(lǐng)域，他任職不足8個月，被外界視為“擺渡人”角色。

李凡榮離職后，2023年4月28日，李從瑞接任中國金茂主席，打破以往由母公司中國中化集團董事長兼任的慣例。

李從瑞1997年加入中化集團，2009年進入中國金茂，在2013-2023年擔任總裁期間，他帶領(lǐng)中國金茂進入行業(yè)15強，2021年銷售額超過2300億元。

然而，擔任董事長僅僅33天，2023年5月31日，李從瑞因工作調(diào)整辭任。如此短暫的任期，引起外界熱議。

有業(yè)內(nèi)人士認為，李從瑞的離職與業(yè)績下滑有關(guān)。2022年，中國金茂銷售額回落至1550億元，同比下降34.21%，毛利率也持續(xù)下滑，這或許成為他離職的潛在因素。

不過，也有人猜測李從瑞是被調(diào)查才離職。不過這些說法并沒有事實依據(jù)，中國金茂官方公告明確表明是“工作調(diào)整”。

李從瑞離職后，張增根于2023年5月31日獲任為中國金茂主席。他此前在化工和石油倉儲貿(mào)易、風險管理、企業(yè)經(jīng)營管理等方面擁有30年豐富經(jīng)驗，但并無地產(chǎn)工作經(jīng)歷。

張增根算是臨危受命，在他的帶領(lǐng)下，中國金茂實現(xiàn)2025年度預期公司所有者應(yīng)占溢利約人民幣10億元，成功扭虧為盈。

如今，因張增根達至退休年齡，陶天海出任中國金茂主席。陶天海自2000年加入金茂，是公司內(nèi)部培養(yǎng)起來的優(yōu)秀人才。

陶天海從總部崗位做起，2011年轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，使中國金茂在華東區(qū)域進入17個城市，項目超過150個。

從2017年開始，陶天海先后擔任中國金茂副總裁、高級副總裁，2023年4月出任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官。此次接任董事長，陶天海全面掌權(quán)。

2024年扭虧為盈背后

由于短期內(nèi)頻繁換帥，中國金茂的業(yè)績也經(jīng)歷了跌宕起伏的變化。

2020年，中國金茂迎來高光時刻，全年合同銷售金額達到2311億元，同比大增44%，銷售回款也突破2000億元。

這一成績的取得，得益于其在產(chǎn)品打造和市場布局上的優(yōu)勢。當年，中國金茂在7座城市的銷售額超過100億元。

但從2011年開始，地產(chǎn)行業(yè)下行壓力逐漸顯現(xiàn)。2023年，中國金茂實現(xiàn)年度銷售額1412億元，同比減少8.9%。

這一年，中國金茂營業(yè)收入724.0億元，同比減少12.76%；凈利潤虧損48.58億元，同比減少193.06%；歸母凈利潤虧損68.69億元，同比減少447.60%。

中國金茂指出，虧損主要是受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，集團及部分聯(lián)營、合營企業(yè)項目計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值，部分物業(yè)開發(fā)項目收入及毛利率下降，以及土地開發(fā)收入金額下降導致毛利下降。

2024年，中國金茂實現(xiàn)扭虧為盈，預計全年將錄得本公司所有者應(yīng)占溢利約人民幣10億元。

在銷售業(yè)績上，中國金茂2024年簽約銷售金額982.55億元，同比下降30.41%；簽約銷售建筑面積約581.84萬平方米，同比下降29.73%。

進入2025年，中國金茂1-2月累計簽約銷售金額111.11億元，累計簽約銷售建筑面積約56.63萬平方米。

拿地方面，2月20日，在上海土拍市場，金茂&慶隆聯(lián)合體以超89億元的總價拿下地塊，折合樓面價約11.75萬元/平方米，溢價率達到38.2%，刷新上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。

國企的負債壓力

雖然在2024年實現(xiàn)扭虧為盈，但中國金茂的負債問題依然不容忽視。

截至2024年6月末，中國金茂總資產(chǎn)為4193.76億元，總負債達3025.46億元，資產(chǎn)負債率為72.14%。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，其流動負債達到1676億元，占總債務(wù)的55%，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有193.5億元。

雖然中國金茂的賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有337.5億元，能夠覆蓋短債，但流動負債的高占比仍給公司資金周轉(zhuǎn)帶來一定壓力。

長期來看，中國金茂還有1349億元非流動負債，主要為長期借貸，長期有息負債達1101億元，剛性債務(wù)規(guī)模達1294.5億元。

中國金茂債務(wù)增長與其發(fā)展策略相關(guān)。過去幾年，中國金茂激進擴張，土儲面積從2019年的5846萬平方米飆升至2021年的9323萬平方米，導致債務(wù)快速膨脹。

此后，中國金茂開始收縮土地投資，但由于2022年地產(chǎn)市場調(diào)整，商品房銷售額同比下滑26.7%，中國金茂銷售和毛利率下降，進一步影響償債能力。

從償債資金來源看，中國金茂主要依賴外部融資。2023年其籌資性現(xiàn)金流凈額為-109.07億元，反映出公司在融資方面面臨一定挑戰(zhàn)。

同時，中國金茂的其他應(yīng)收款規(guī)模較大，2024年上半年達到611.3億元，大量資金被占用，回收風險也對償債能力產(chǎn)生不利影響。

另外，中國金茂在2022-2023年通過CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化方式，發(fā)行規(guī)模高達223億元，雖獲得資金流動性，但也導致融資成本增加。

面對負債問題，中國金茂在積極調(diào)整策略。在成本控制方面，2024年上半年銷售管理費用同比減少29%，幫助公司EBITDA利潤率提升1.6個百分點至16.8%。

與此同時，中國金茂也在通過出售資產(chǎn)等方式回籠資金，如2023年以28億元價格出售北京威斯汀大飯店。

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