前幾天，住建部部長倪虹在“兩會”記者招待會上說，要把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

住建部長這番表態，被有些自媒體視為重大新聞，解讀為“重磅利好”。云南房網這幾天看了好幾篇這種一驚一乍的文章，感覺有些自媒體誤讀太多，對政策也缺乏了解，其實對2000年前的老舊小區進行更新改造，并不是什么新提法，也不是什么新政策，因為早在2020年7月，國務院辦公廳就發布了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求“在十四五期間到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。”

這也就是說，差不多在5年前，國家就提出要對2000年底前建成的老舊小區進行改造。基于此，全國各地都頒布相關地方文件，展開了分批改造老舊小區的工作，比如云南省和昆明市就先后發布了《云南省住房和城鄉建設廳、云南省發展改革委、云南省財政廳轉發住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》（云建更〔2022〕19號），《昆明市住房和城鄉建設局、昆明市發展和改革委員會、昆明市財政局關于印發<昆明市城鎮老舊小區改造實施方案>的通知》（昆建通〔2020〕183號）。

在具體執行改造的各個區，也有相應的政策文件，比如五華區就發布了《昆明市五華區人民政府辦公室關于印發五華區城鎮老舊小區改造工作方案(行)的通知》（五政辦通〔2020〕54號），并根據上述政策文件開始推動老舊小區改造，五華區2023年前就對227個老舊小區的814棟樓進行了改造。去年昆明納入改造的老舊小區有982個，改造面積1204萬平米，涵蓋13個區縣。

昆明老舊校區數量龐大，改造資金需求量極大

既然對2000年前的老舊小區進行改造是早就制訂的政策，為什么住建部長在“兩會”上又再次強調呢？區別在于2020年的政策表述是對“需改造城鎮老舊小區”進行改造，沒有說全部改造。3月9日住建部長的說法則是“把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造范圍”，意思是全部改造。當然這也談不上政策力度更大，因為2020年首次提出改造老舊小區到現在又是5年過去了，即便5年前不需要改造的如今也需要改造了，而且改造是個漫長的過程，前兩年也許不需要改造，過幾年多半也需要了。

因此，對2000年前建成的城市老舊小區改造算不上新提法，各地也早就在進行，昆明市各區都進行了好幾批，按住建部長最新的表態，尚未改造的早晚都會改造。

昆明已經分批改造了數百個老舊小區

其實，比起政策提法上的微妙區別，更值得關注的是改造老舊小區的資金從哪里來？這才是決定改造進度、改造范圍的關鍵因素。換句話來說，如果資金沒著落，即便制訂了全部改造的計劃，實際上也改造不了。

目前昆明市老舊小區的改造資金主要來源是地方專項債權資金，其次是中央轉移支付資金，然后是地方財政資金及部分社會投資等。比如五華區2023年老舊小區及周邊配套基礎設施提升改造工程，地方專項債權資金就有3.3億，占絕對大頭；中央轉移支付資金有3900萬元；區級財政資金只有50萬元；還有少量是社會投資人資金。可見，老舊小區改造的主要資金來源其實是專項債。

可是專項債并不是無窮無盡的，是有額度的，更重要的是需要償還的。由于地方債務負擔越來越重，發債越來越難，資金申請不易，有些州市的老舊小區改造工作已經大幅度縮小。另外，專項債如何償還也是個大問題，因為原來設計的償還模式有些根本走不通。

昆明各區利用地方專項債改造老舊小區時，原來的收益測算中曾包括停車費、物業費、廣告位出租、經營場地出租、新能源充電服務、商業攤點占位費、快遞柜占用費等收入，但實際上除了路邊停車費外，其余幾乎無法兌現或兌現很少，導致專項債償債能力不足，這勢必影響到后續老舊小區的改造資金申請。

老舊小區改造資金的主要來源是專項債

本來，按照住建部的政策，老舊小區改造應該是“誰受益，誰出資”，小區居民和水電產權單位如自來水公司、電力公司都應該承擔部分費用，但實際上在昆明市老舊小區改造中，小區居民和水電單位都沒有出資，社會投資人也僅對充電樁等盈利性設施的建設感興趣，投入資金非常少。

正因為如此，住建部部長在前幾天答記者問時，除了表態將2000年前的老舊小區都納入城市更新改造范圍，更重要的是后一句話：“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。這句話有兩個關鍵詞，一是“鼓勵”，說明不是強制，是自愿；二是“居民自主”，也即老舊小區居民自己掏錢，政府頂多給些補貼。

自己掏錢改造小區這事有多難，想必住過老舊小區的人都知道。