昨天，昆明安居網發布了呈貢觀山苑配售型保障性住房即將開始發售的消息，昆明配售型保障房終于要真正開賣了，但令人感到意外的是，即將發售的觀山苑并不是呈貢第一個開始建設的配售型保障房項目，而是原來的回遷房。

呈貢首個，也是昆明第一個配售型保障房開工快一年了，一直沒有開放申購，反倒是原來的回遷房項目觀山苑，卻變成了配售房，而且第一個發售，這是怎么回事？

觀山苑位置

為此，云南房網第一時間趕往了觀山苑了解情況，項目位于呈貢新城南部，雨花路與博大路交叉口西北側，距離地鐵大學城南站約1公里，整個地塊呈長條狀，共有14棟已建成的高層住宅一字型排列。

觀山苑實景

項目售樓部設在1棟樓下，并已開放了3個精裝樣板間供參觀，據工作人員介紹，項目由昆明土投下屬的昆明安居建設投資有限公司開發，占地面積約122畝，容積率2.8，綠地率40.1%，總建面約30萬平米，總戶數2260戶。

觀山苑樣板間

首批發售的是靠北側的1至4棟，共746套，六個戶型分別為約60平一室兩廳、約79平兩室兩廳、約90平兩室兩廳、約103平三室兩廳、約123平三室兩廳、約159平四室兩廳，梯戶比2T4，均為毛坯交付。

約124平方米三室兩廳兩衛

項目定價按照保本微利原則，均價4980元/平方米，最終配售價格根據樓棟、樓層、戶型、朝向等因素，由售房單位按照“一房一價”的方式確定。

觀山苑將啟動申購的消息是昨天上午11點發布的，云南房網下午到現場時，在售樓部和樣板間看到7-8組客戶正在咨詢和參觀，工作人員稱消息發布后咨詢電話絡繹不絕，當日到訪的客戶已有數十組。

觀山苑小區內實景

項目目前已竣備，只要申購確認成功即可接房，進入小區內可以看到各種設施和綠化都是完工狀態，樓間距較寬敞，整體觀感還不錯。

據了解，項目本月列入了昆明市2025年配售房建設計劃，由于具備了現房銷售條件，因此很快就正式推出了，即將在近期開展申購中的項目及戶型確認工作。

呈貢吳家營片區配售封頂

去年昆明有8個項目列入配售房建設計劃，首個開工項目位于呈貢吳家營片區，并于本月初全面封頂，所以一直以來被稱為昆明首個配售房項目。卻不料斜刺里殺出一匹黑馬，被同樣位于呈貢的觀山苑搶了個頭籌。

觀山苑搶奪首個配售房項目頭銜也不算太意外，該項目不同于去年通過土地劃撥新建的配售房不同，而是和世博車輛段的配售房項目很相似，二者都是昆明國企開發的現有項目，只不過昆明軌道公司開發的世博車輛段項目長期停工，從商品房轉身配售房，而觀山苑的前身則是棚改項目，原計劃用于雨花片區的回遷安置，但后來安置計劃有變，2021年建成后就空置了下來，因此配售房政策實施后，也搭上了這趟便車。

觀山苑南側視角

觀山苑既然已不是回遷房，那么全部14棟2260套都改為配售房的話，觀山苑將成為規模僅次于世博車輛段項目的第二大配售房項目。據了解，項目這次推出的4棟配售房屬于首批試點，其他樓棟何時推出還不確定。

目前呈貢在售新房主要集中在吳家營片區和斗南，今年初邦泰和中通新拿地項目也是在這兩個片區，觀山苑在大學城片區基本是唯一的新房項目，距離最近的競品反而是馬金鋪的云麓灣，項目4字頭的均價其實比云麓灣低不了多少，項目周邊的二手房價格也大致在這個水平。

但配售房有封閉管理禁止流通的特性，不能和普通商品房進行簡單比較，加上有政府回購的制度設計，從保值角度看，配售房的房產價值是有一定兜底保障的。

不利因素一是產品方面的劣勢，觀山苑畢竟是好多年前設計的高層產品，沒法和其他配售房項目要么洋房要么做第四代住宅相提并論。另外是地段劣勢，雖然有地鐵通達，但距離主城太遠，恐怕還是以周邊地緣性客戶為主了。

昆明去年6月開啟了配售房申購，據了解迄今已有1萬多戶申購。配售房項目也從去年的8個增加到現在的9個，后續供應繼續增加也是可以預見的，如云南房網此前曾分析過的，配售房超量鎖定剛需購房者，普通剛需項目前景將越發黯淡。