文 | 余飛

　　01

　　蘇州，拉開2025年救市大幕

　　誰也沒想到，拉開2025年新一輪救市大幕的城市，會是蘇州。

　　3月10日，蘇州市住建局表示，已經會同相關金融機構研究出臺了“三低一寬”特色化金融產品（低首付、低利息、低月供、寬期限），疊加人才房票政策，進一步降低購房門檻，助力青年人、新市民購房置業。

　　低首付：15%。

　　低利息：最低商業貸款利率3%。

　　低月供+寬期限：前五年每月最低歸還100元本金，延長購房者的本金還款期限。

　　為了解釋清楚這次的組合拳可以給購房者省多少錢，蘇州官方還舉例進行了說明：

　　以吳中區本科學歷購房者為例：若購買總價200萬元的新房：首付30萬元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬元，購房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計算：普通房貸客戶（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產品客戶前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。

　　來源：蘇州住建

　　低首付、低利息幾乎所有城市都在去年落地了，包括廣州、深圳以及京滬外圍區皆如此，并不新奇。

　　蘇州這次組合拳的亮點，在低月供：前五年最低每月只歸還100元本金。

　　很多人可能沒看明白是什么意思。

　　我這里就詳細解釋一下。仍以蘇州住建局給出的例子，200萬的新房，購房者的人才房票可以抵用8萬，自己掏22萬，總共湊齊30萬首付，然后可以向銀行申請170萬貸款，最低利率3%等額本金30年。

　　關鍵地方來了：

　　如果沒有低月供這個政策，那么按照正常來說，每月還款8972萬元。這里的8972元4250元利息+4722元本金。

　　有了低月供政策，則前五年每月只需要償還4250利息+100元本金=4350元。

　　相當于前五年的每月還款壓力減輕了一半。

　　當然，本金在五年之后還是會加上去。你可以理解為壓力后移，減輕了購房者的前期壓力。

　　而且，這與降首付有區別。降首付是加杠桿，雖然首付少，但貸款多，成本更高。

　　而這個組合拳，前期本金少還，后期多還，沒有增加購房成本。

　　蘇州這么做的目的，當然是為了提升成交量。

　　02

　　蘇州，二手房均價已跌破1.7萬

　　 從2009年至2019年，蘇州房價翻了近4倍。2010年蘇州房價登上萬元，2017年登上2萬元。2019年的高位均價是2.58萬元/平方米。這只是均價，核心板塊的工業園區與姑蘇均價直逼4萬元。

　　 如果從上一輪大牛市的起點2015年開始算，四五年時間蘇州房價翻了一倍。

　　 由于房價上漲過猛，特別是2019年上半年，半個月里拍出了三個地王，最終引發了住建部約談點名。最終蘇州在5月份連出兩條調控政策，終止了蘇州房價上漲勢頭。

　　 從2019年7月份開始，蘇州的房價就見頂向下。2019年至2021年，蘇州房價在溫和下跌。

　　 進入2022年，在民眾收入縮水、工作前景不明、不確定性充斥之下，蘇州房價則開啟了狂跌模式。

　　 根據蘇州樓市的梳理，當年，蘇州6大區23個板塊進入了全線調整模式，其中跌幅最大的板塊是吳江區的汾湖，同比下跌了75.3%。 蘇州房價天花板的園區，跌幅最大的板塊也超過了三 分之一。

　　從蘇州市統計局披露的數據來看，蘇州的商品房成交量（包括住宅、寫字樓、商業用房等）見頂于2020年。

　　2020年蘇州市商品房成交面積2192.2萬平方米，2023年跌至1704.1萬平方米，跌幅22.3%。

　　根據其銷售額和銷售面積計算的均價從2021年開始下跌，從2021年的1.85萬元/平方米跌至2023年的1.67萬元/平方米，跌幅9.9%。

　　制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

　　去年926一線城市拉開的救市大幕，讓蘇州、成都、武漢、南京、寧波等二線城市的成交量，也跟漲了一波。

　　但由于前三季度成交慘淡，其全年新房與二手的成交量，仍低于2023年。

　　克而瑞蘇州披露的數據顯示，2024年，蘇州市區新房成交量約為429萬㎡，同比減少約26%；2024年，蘇州市區新房成交均價約為26637元/㎡，同比下跌約5%。

　　來源：克而瑞蘇州

　　2024年蘇州市區二手住宅成交量約為657.4萬㎡，同比減少約4%。

　　從成交套數來看，2024年蘇州新房、二手房成交總量首次跌破10萬套，住房總需求量仍在縮減。

　　 來源：克而瑞蘇州

　　 進入2025年，2月份春節月的成交量差強人意，環比當然是下跌，同比相較于2024年2月份的春節月增加了不少。

　　 永聯行數據顯示：

　　 2月份，蘇州新房住宅簽約1384套（含政策性住房），環比下滑3.28%，同比上漲26.39%。

　　 但價格仍在下跌。

　　 貝殼找房APP追蹤的二手房成交均價，2月份為1.65萬元/平方米，環比下跌10.8%，均價已經跌破1.7萬。

　　 而且，從數據來看，2月份掛牌的二手房中，有64330套在降價，漲價的只有4305套，這意味著大多數房東和業主，仍在尋求降價離場。

　　 來源：貝殼找房

　　03

　　蘇州樓市啟示

　　 恰如我之前分析寧波樓市時所說，這一輪無論是北上廣深一線城市，還是蘇州、南京、成都、寧波、青島、西安、武漢、廈門等二線城市城市，房價無一例外都在調整，可以得出一個明顯結論：

　　 即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。

　　 區別只在于，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。

　　 一線城市的產業不可謂不強，蘇州的產業也不可謂不強，主要體現在兩方面：

　　 第一，蘇州的工業實力位居全國第二，僅次于深圳。

　　 2023年，蘇州的工業總產值超過上海。2024年，蘇州規模以上工業總產值47017.41億元，進一步甩開了上海。

　　 制圖 ：城市財經；數據：各城市統計局

　　 從營業收入角度看，蘇州同樣位居全國第二，僅次于深圳。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　 工業強的背后，最關鍵的是，蘇州以新興工業、民營工業為底色。

　　 蘇州統計局披露， 2024年民營工業產值達到23163.1億元，占規模以上工業總產值比重達49.3% ，比上年提高2.6個百分點。

　　 此外，制造業加快邁向高端化、智能化、綠色化， 全市實現高新技術產業產值25726.3億元 ，比上年增長7.7%，其中航空航天制造業、電子及通訊設備制造業分別增長9.1%和15.9%。國家專精特新“小巨人”企業實現產值比上年增長8.4%。集成電路、傳感器、通信及電子網絡用電纜等高新技術產品產量分別比上年增長20.1%、81.2%、11.1%。

　　 第二，產業強，擁有全國第二多數量的千億產業。

　　 按照工信部劃分的41個工業行業大類中，蘇州有11個產業總產值超過1000億元，在千億產業數量上，蘇州甚至比深圳還要多，位居全國第二，千億產業數量僅次于上海的13個。

　　 其中計算機、通信和其他電子設備制造業總產值超過1.4萬億元，這一產業上，蘇州的實力僅次于深圳，位居全國第二。

　　 而且，目前全國各城市中，擁有萬億產業（單個產業非產業集群）的城市只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設備制造業。

　　制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

　　 即便如此，又如何？難道因此房價就能漲到天上去？

　　 2021年開啟的這一輪全國性調整，本質上是市場對房價德不配位的反饋。

　　 這一輪調整是全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。

　　 本號早就說過，盡管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。

　　 對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。