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姚江新城的業(yè)主流年不利，先是云江府安置房交付，暴走的拆遷戶把價格打到了15000元/平以下，然后是姚玖灣三批次加推，均價降到了27000元/平。

一前一后，姚新的業(yè)主腹背受敵，過去四年最抗跌板塊的金身，瞬間瓦解。

姚江新城還會跌嗎？或者說，姚新還有未來嗎？作為寧波地產(chǎn)界剛的知名“房吹”，老司機(jī)必須要出來說幾句。

我還是看好姚新！

老司機(jī)看好姚新不是一年兩年了，很長時間以來，我都認(rèn)為姚江新城極具潛力。

寧波城市的版圖共經(jīng)歷了三輪擴(kuò)張，第一輪是往南，還記得萬達(dá)剛進(jìn)寧波時的廣告語嗎？一共四個字：

寧波向南！

萬達(dá)是向南的1.0版本，之后的公園板塊和南商開發(fā)，是2.0版本，再那之后，就沒有之后了。

因為鄞州合并了江東，重心轉(zhuǎn)向了向東。

準(zhǔn)確的說，寧波向東的步伐遠(yuǎn)早于和鄞州的合并，雅戈爾開發(fā)商錦繡東城時，寧波就畫定了城市向東的藍(lán)圖，只是江東力量有限，進(jìn)展不是特別快，等到鄞州入主，東部新城才掀起了開發(fā)的高潮。

當(dāng)然，時勢也剛剛好，碰到了史上最大的牛市。

向東，是寧波的第二輪擴(kuò)張，這次擴(kuò)張的邊界在東外環(huán)，從2035的國土空間規(guī)劃來看，沒有再繼續(xù)往東的計劃。

寧波的第三輪擴(kuò)張是鎮(zhèn)海新城，早期是莊市，后面是駱駝。鎮(zhèn)海新城是鎮(zhèn)海主動靠近城區(qū)的大手筆，其過程頗為不易，但成功豐碩。現(xiàn)在許多人已經(jīng)自然的把鎮(zhèn)海新城視為主城的一部分，特別是新寧波人，很多選擇在鎮(zhèn)海新城置業(yè)。

從本輪下跌走勢來看，莊市的高端產(chǎn)品無論是價格還是跌幅，都不輸高新區(qū)。傳統(tǒng)的以老城為核心的房價等高線被打破了，鎮(zhèn)海副中心的地位得以確立。

回顧一下這20多年來，城市往西、往西北的步伐卻慢了很多，海曙、江北兩個老城區(qū)，都沒能打出“新城”這張王牌。

那么接下來，寧波第四輪城市擴(kuò)張，未來的新城會在哪里呢？

關(guān)于這一點，老司機(jī)的好友老曹昨天說，寧波未來的新城只有姚江新城和月塘東。

月塘東這個板塊我們以后再聊，今天只說姚江新城。

對于江北來說，三江口沒什么空間了，最大的戲碼就是舊改，比如大慶路、槐樹路，以及文教板塊，但都是螺絲殼里做道場。

在灣頭開發(fā)完之后，江北唯一可以大展宏圖的地方，只有姚江新城，沒有第二選擇。

說實話，江北的發(fā)展還是值得表揚(yáng)的，20多年前老司機(jī)剛來寧波時，老三區(qū)的人說到江北都是一臉的不屑，江北就是個窮地方。后來的政策也沒有往江北傾斜，重心都往南往東去了，江北硬是靠自己，打出了天水、洪塘、江北萬達(dá)、姚江新城、慈城新城、灣頭等好幾個板塊。

這幾個板塊加起來，體量也不小，可能僅次于鎮(zhèn)海新城，考慮到江北的基礎(chǔ)人口僅鄞州的三分之一，這樣的擴(kuò)張也算是可圈可點了。

但是，江北擴(kuò)張的版圖有一個缺陷，沒有形成新的核心，因此也就無法建立起新的勢能。鄞州、鎮(zhèn)海新城都形成了寧波的副中心，但江北這幾個板塊做不到。

所以江北還得舉全區(qū)之力建設(shè)一個新區(qū)，這個新區(qū)不僅是版圖的擴(kuò)展，還必須成為江北新的中心。

所以，姚江新城責(zé)無旁貸。

說到姚新，鄞州人可能完全無感，那地方太偏遠(yuǎn)了，就像海曙人評價鎮(zhèn)海新城一樣。

但其實姚江新城已經(jīng)具備了良好的開發(fā)基礎(chǔ)，奧體中心坐落于此，是稀缺的市級配套資源，目前正在建設(shè)8萬人體育場。如果全運(yùn)會申辦成功，姚江新城受益最大。

越過北面的高架，是江北謀篇已久的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里有很多企業(yè)總部，高樓林立，寫字樓公寓扎堆，年輕人暴多。

往西的慈城新城，也已經(jīng)開發(fā)超過10年，雖然屢經(jīng)波折，但仍然建成了不少社區(qū)，聚集了大量人口。

東邊的啟動區(qū)基本建成，東北邊的洪塘非常成熟，姚江新城的外圍條件已經(jīng)萬事俱備，就等核心區(qū)啟動了。

新城的發(fā)展需要天時地利人和，姚新的地利已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)越，但天時欠缺——寧波的發(fā)展重心仍然沒有轉(zhuǎn)向西部。至于人和，這是姚江新城最大的挑戰(zhàn)，去年江北人口新增僅5000人，預(yù)計未來的壓力也不小。

如果海曙接下來開發(fā)月塘東，還會和江北搶人。

所以老司機(jī)判斷，未來無論是姚新還是月塘東，新城的開發(fā)商速度一定都是慢的，中國城市化大潮的高峰已經(jīng)過去了。

但慢也不一定是壞事，東部新城的開發(fā)相對就比較慢，明湖板塊很長時間內(nèi)都是一個樓盤接一個樓盤，很少出現(xiàn)價格戰(zhàn)，保值了板塊價值的穩(wěn)定。

姚新實際上早就慢下來了，姚玖灣之前就出現(xiàn)了斷檔，姚玖賣完后估計也會斷檔，下一個樓盤什么時候出來，還為未可知。

所以老司機(jī)才在直播間里說，上車姚玖灣是短期內(nèi)的最后機(jī)會，特別是上車沿江第一排的小區(qū)，下一次就不知道什么時候才有了。

接下來姚新的開發(fā)，主要在奧體以西，云飛路以北。

姚玖灣此次加推的是小區(qū)最便宜的三幢樓，作為國企項目，在沒有競品的情況下竟以倒掛的價格推盤，著實讓人意外。對于250-400萬的客戶來說，在市區(qū)很難找到比這更好的樓盤了（地段、景觀、品質(zhì)、前景等）。

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