當(dāng)香港樓市成交量創(chuàng)下1997年以來(lái)新低、中原城市指數(shù)（二手私人屋苑樓價(jià)走勢(shì)指標(biāo)）累計(jì)回調(diào)25%之際，市場(chǎng)正形成空前一致的悲觀共識(shí)。

當(dāng)然，我們不可盲目信任數(shù)據(jù)而放棄獨(dú)立思考和判斷，其本質(zhì)是輔助參考。

但如果我告訴你，現(xiàn)在是個(gè)很好的逆向機(jī)遇，是買房的好時(shí)機(jī)。

你會(huì)相信嗎？

圖：信報(bào)

作為深耕香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師，所長(zhǎng)理解此刻拋出"逆趨勢(shì)買房論"必然引發(fā)爭(zhēng)議。

畢竟在社交媒體充斥唱衰聲浪的當(dāng)下，提出相反觀點(diǎn)需要直面三重質(zhì)疑：政策環(huán)境是否逆轉(zhuǎn)？資產(chǎn)估值是否合理？供需結(jié)構(gòu)是否失衡？

圖：Yahoo財(cái)經(jīng)

這些，所長(zhǎng)都會(huì)在下面的文章中給出回答。

你若耐心審視接下來(lái)的推演脈絡(luò)，或許會(huì)察覺(jué)市場(chǎng)共識(shí)中的認(rèn)知裂隙。

真正的不動(dòng)產(chǎn)配置本質(zhì)上是認(rèn)知能力的兌現(xiàn)。

有了認(rèn)知，就有了一切。

逆向思維的精髓不在于對(duì)抗市場(chǎng)，而在于識(shí)別市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制中的非對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)收益比。

你以為的“暴跌”

不過(guò)是周期的“深蹲起跳”

香港樓市從2021年的最高點(diǎn)到現(xiàn)在，已經(jīng)跌了27.76%，看似嚴(yán)峻的數(shù)字背后，恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)每18年左右就會(huì)經(jīng)歷的一次自我修正。

根據(jù)1970年以來(lái)58個(gè)經(jīng)濟(jì)體所形成的195個(gè)房?jī)r(jià)周期，其中包含29個(gè)大型房?jī)r(jià)泡沫和39個(gè)小型房?jī)r(jià)泡沫。

研究發(fā)現(xiàn)，小型房?jī)r(jià)泡沫（跌幅在20%-35%之間的），平均4.25年多一點(diǎn)就會(huì)跌到底。而香港此輪調(diào)整已持續(xù)38個(gè)月，從時(shí)間上看，接近4.25年的平均調(diào)整時(shí)間。

圖：網(wǎng)絡(luò)

歷史雖然不會(huì)一模一樣地重演，但規(guī)律可循：

比如1998年亞洲金融風(fēng)暴后，香港樓價(jià)大跌了62.2%，但2003年SARS過(guò)后，樓市就開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)18年的上漲；2008年金融危機(jī)時(shí)，香港樓價(jià)下跌了20%，但隨后香港政府采取了一系列措施來(lái)穩(wěn)定樓市，如推出“勾地表”制度并且承諾不賤賣土地等，樓價(jià)在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了反彈。

這些都說(shuō)明，香港樓市有著它自己的韌性和周期規(guī)律，每次調(diào)整后，都有可能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

你糾結(jié)的“過(guò)剩論”

正在被需求數(shù)據(jù)悄然證明

供應(yīng)端：

2025年私樓落成量預(yù)計(jì)2.09萬(wàn)伙，較2024年下降14%，2027年后更將逐步回落。

對(duì)比1997年樓市崩盤(pán)時(shí)的空置率，當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整更接近“結(jié)構(gòu)性出清”——開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放緩建設(shè)、淘汰低效庫(kù)存，反而為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)騰出空間。

圖：信報(bào)

需求端：

現(xiàn)在香港房子不愁賣的底氣是：

2024年共有近14萬(wàn)宗各類人才入境計(jì)劃簽證成功獲批。從2022年底至2025年2月，各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共收到超過(guò)44萬(wàn)宗申請(qǐng)，當(dāng)中獲批的超過(guò)28萬(wàn)宗，期間共有約16萬(wàn)名人才攜同家人抵港。

高才通計(jì)劃在不到2年時(shí)間里已有約9萬(wàn)多人才獲批來(lái)港。假設(shè)其中一部分人才有購(gòu)房需求，按照家庭為單位計(jì)算，新增住房需求在合理范圍內(nèi)。

圖：見(jiàn)水印

另外，香作為國(guó)際金融中心和通往中國(guó)內(nèi)地的門(mén)戶，吸引了大量中國(guó)企業(yè)在此設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。這些企業(yè)的實(shí)控人在港工作置業(yè)，樓市的承接需求不會(huì)停止。

你質(zhì)疑的“接盤(pán)”

正在被聰明資金抄底布局

當(dāng)散戶還在觀望，三類資金已開(kāi)啟抄底：

? 外資：

2024年11月，外資大行高管先后在香港置業(yè)更成為熱話。

橋水投資公司聯(lián)席首席投資官鮑勃·普林斯（Bob Prince）買入何文田加多利山豪宅；在港生活逾20年的太盟投資集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人兼首席執(zhí)行官高天樂(lè)（Chris Gradel），去年斥資5.5億元在港購(gòu)置戰(zhàn)前大宅。

外資大行看好香港前景

圖：中國(guó)評(píng)論新聞網(wǎng)

? 新移民：

16 萬(wàn)人才計(jì)劃獲批者中，大部分家庭將“首置預(yù)算”鎖定800-1200萬(wàn)港元，他們的決策邏輯是：用一套房的錢，綁定香港的 “頂級(jí)公共資源”：比如教育和醫(yī)療。

? 典型企業(yè)家案例：

·曾毓群（寧德時(shí)代董事局主席）：2024年11月斥資3345萬(wàn)港元購(gòu)入啟德新區(qū)天瀧海景豪宅，反映新能源巨頭對(duì)香港資產(chǎn)的配置需求。

·郭眈（百度創(chuàng)始成員之一）：2024年11月以6950萬(wàn)港元購(gòu)入西半山“大學(xué)閣”4 房大宅，看重傳統(tǒng)豪宅區(qū)的保值屬性及學(xué)區(qū)資源。

你猶豫的“風(fēng)險(xiǎn)”

藏著中產(chǎn)置換的“杠桿紅利”

接下來(lái)的思路才是重點(diǎn)，對(duì)于想在香港買房、預(yù)算在800-1000萬(wàn)的港漂中產(chǎn)群體來(lái)說(shuō)尤為重要：

香港中產(chǎn)階級(jí)家庭的收入水平通常在每月14,850港元至59,400港元之間，金融類從業(yè)者甚至高達(dá)10萬(wàn)-20萬(wàn)港元，這意味著部分中產(chǎn)家庭已積累了一定的財(cái)富。

對(duì)于這類中產(chǎn)家庭而言，若計(jì)劃購(gòu)買千萬(wàn)港元的豪宅，香港當(dāng)前的貸款政策為其提供了相對(duì)有利的條件。

根據(jù)2024年的貸款政策，價(jià)值3,000萬(wàn)港元或以下的自用住宅物業(yè)，按揭成數(shù)上限為七成。以購(gòu)買1,000萬(wàn)港元的物業(yè)為例，若為非永居身份，通常可申請(qǐng)到六成的貸款額度，即600萬(wàn)港元，首付則需支付400萬(wàn)港元。這意味著，中產(chǎn)家庭可以用400萬(wàn)至500萬(wàn)港元左右的首付，撬動(dòng)1,000萬(wàn)港元豪宅的購(gòu)房杠桿。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

結(jié)語(yǔ)

穿越周期的，從來(lái)不是運(yùn)氣而是認(rèn)知

當(dāng)市場(chǎng)共識(shí)形成之時(shí)，往往是反轉(zhuǎn)之始。

香港特有的"金融+人才+地緣"三重護(hù)城河，正在孕育新一輪資產(chǎn)重估浪潮。

圖：大公文匯

回顧香港樓市30年：1997年暴跌 65%，15年漲回300%；2020年疫情跌5%，2023年反漲 12%。每一次調(diào)整，都是“用時(shí)間換空間”的上車機(jī)會(huì)。

對(duì)于月供占收入40%以內(nèi)的中產(chǎn)，現(xiàn)在買入不是投機(jī)，而是“用自住需求對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)，用時(shí)間杠桿沉淀資產(chǎn)價(jià)值”。

當(dāng)北部都會(huì)區(qū)的基建落地（類比 20 年前的深圳前海），當(dāng)減息周期帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，今天的猶豫，或許會(huì)成為未來(lái)十年最遺憾的錯(cuò)過(guò)。

如果你有任何在港買房的問(wèn)題，或有買房體驗(yàn)想要分享，歡迎在后臺(tái)留言~

所長(zhǎng)期待著每一個(gè)你的故事，并樂(lè)意為大家答疑解惑！

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