2025年，還能去東南亞開廠嗎？

伴隨著新一輪美國關稅政策的調整，這個問題又一次懸在了不少商家的頭頂。但和六年前掀起的第一次“東南亞考察潮”相比，這一次，前往泰國和越南謀求未來的工廠老板們，很多都鎩羽而歸。“去年就去了一波，但真正決定落地建廠的少，大家都變得更謹慎了”。

過去幾年，越南是東南亞地區工業發展最成熟的國家，它和泰國一起，成為中國老板們“海外建廠”的首選。但伴隨著越來越多玩家的涌入，在海外開廠的成本也水漲船高。

“現在已經不是去越南的最佳時機了。”在化工行業從業十余年的陳小姐告訴「電商在線」，自己對接的不少客戶、工廠老板，都開始觀望起印尼的機會，“人力成本會低得多”。

而在泰國投資2000萬、建設近50畝廠房的李先生則透露，近期來泰國考察自家工廠的同行增多，“每周都會來兩三批”，但靠近港口的好地段，已經基本被瓜分完了。

【李先生在泰國投資的廠房】

在一批批前往東南亞的工廠老板、投資客背后，最為活躍的或許還有個隱藏群體：“海外房產中介”。越南中介往往來自毗鄰越南的韓國，他們通常在google map上高頻出沒；而在國內，中國中介則偏好在小紅書、抖音等社交平臺上刷存在感，發布花式“投資機會”。

但是地價和房價齊齊上漲后，真實的需求又有多少？陳小姐透露，在越南胡志明市的核心CBD區，房價已經令人望而卻步，最高達到10萬/平方米，一套120平方米的房子，要價超過1200萬元；而李先生在泰國建設的工廠，工業用地價格在短短兩年就翻了一番。

對于有些人而言，去東南亞是一個不得不做的選擇，它意味著訂單、成本和利潤；但對于有些人而言，去東南亞更像是一本“賬”，高昂的房價下，似乎很難再看到持續升值的空間。繼上游工廠、炒房團之后，在東南亞加速開店的泡泡瑪特、蜜雪冰城等消費類企業，正在迎來自己的黃金發展期。從勞動力工廠到消費市場，在東南亞，變化正在悄然發生。

【在小紅書出沒的中介】

泰國還是越南？

海外建廠繞不開的選擇

“我們去的時候，土地資源已經非常稀缺了。”

李先生經營的是一家生產軟管、角閥、燃氣管的公司，1996年成立后陸續在國內開了三家工廠，去年生意規模約8億元，其中70%都是出口美國和歐洲，美國訂單占總產值的超過一半。2023年3月，剛剛接手家里生意一年的李先生帶隊考察泰國，買下了第一塊土地。

做這個決定，比預期中快——幾乎沒怎么猶豫，當天看中，當天就付款買下了。

對于需要進口原料、出口商品的工廠而言，“離港口近”是選地時最先考量的因素，這意味著雇卡車運輸時物流成本更低。位于泰國中部曼谷灣東岸的林查班港，是東南亞最繁忙的港口之一，開車40分鐘能到達林查班港的工業園區，因此成為工廠老板爭奪的主要目標。

“Pinthong、WHA、阿瑪卡，三大工業園我們都去了，但最后還是選中了一個小園區。之所以說土地稀缺也是因為一個細節，去競爭工業園區土地的時候，第一天還在談價格，第二天早上準備第二輪談判時，告訴我們地已經賣掉了，類似事件至少發生了三四起。”

泰國暹羅東部工業園區，因為不少日企在此聚集，也被業內稱為“日本工業園區”，相對應地，也有“中國工業園區”。李先生在這里買下了約30畝的土地，但價格同樣超出預期。“我們原以為泰國土地會比較便宜，可能20萬元/畝，但實際交易下來是接近40萬元/畝，再加上我們在2024年鎖的十幾畝地，這筆海外投資，金額已達到約2000萬元。”

【林查班港，圖源：百度百科】

一個問題在于，為什么是泰國？事實上，泰國并不是唯一選擇。起初，越南、馬來西亞、菲律賓都在李先生的考慮范圍。“尤其是越南，它算是東南亞工業發展的第一梯隊。”

“我們當時也去了越南考察，越南土地價格要比泰國高1.5—2倍，好位置甚至超出2倍。但因為很多企業去越南去的早，越南工業化程度高，配套設施比較齊全。這對于非全產業鏈布局的企業來說，可以省下不少成本（比如電鍍等加工環節，都可以在越南完成）。”

這也是不少工廠老板當下的糾結點——越南工業環境相對成熟，但因為太多中國企業去越南，所以越南被美國新一輪反傾銷的可能性最大；泰國在工業配套上不如越南，采購、加工成本高出很多，但作為被美國承認的市場經濟國家，產生貿易壁壘可能性是最低的。

“投資額擺在這里了，實際上我們不會因為一點小錢，比如越南地塊比泰國貴就不去了。”李先生透露，最終讓他選中泰國的原因，還是其政治格局最穩定，不可控風險也最低。

工業用地得靠搶？

熱門地塊漲到80萬元/畝

盡管2023年去海外開廠已經不算早，但李先生依然慶幸自己及時做了這個決定。

兩年過去，李先生的工廠一期已經正式啟用。在他直觀的感受中，這兩年泰國當地的工業園區數量至少翻了兩三倍。他們所在的“日本工業園區”已經基本沒有出售中的地塊了，只能通過二手轉讓獲取。而當初以40萬元/畝買下的地塊，在2025年價格已經翻倍到80萬元/畝。一些“中國工業園區”的一手價格也已經漲飛，部分已經達到了60萬元/畝。

“現在來泰國開廠的成本，我認為已經偏高了。”但李先生也解釋，也有不少低成本的方式。“距離林查班港近的、可以開展重污染產業并有能力處理的園區，其實只有三個。但你往遠了找，還是能找到四五十萬元一畝的土地，只不過離港口可能就有2.5小時車程，一些配套的成本費用就上去了，另外，離得遠了想招聘人才的難度也會相應地提升。”

自2月新關稅政策頒布后，前往東南亞考察的中國老板又顯著增多。“每周來我們工廠考察的都有兩三批，也有不少朋友來問，多數都是關心當地的土地、政策相關的內容。”

李先生第一次接觸中介是為了拿“資格”。他介紹，在泰國，想要購買“永久產權”的工業用地只有兩種方式：1、讓泰國人代持股份并控股；2、向BOI（泰國投資促進委員會）申請。但第一種方式有風險，一般只有租廠房、海外試運營的企業，會嘗試第一個方案。

而向BOI申請投資許可證又不是一件易事，流程復雜之外，部分行業想拿到許可證的難度也較高。這種情況下，找中介成為不少工廠老板的首選。“找中介辦，大概花費的費用是5萬元人民幣左右。”李先生辦了兩次，到申請第三張投資許可證時，開始嘗試自己辦理。

拿到地后，建廠、裝修接踵而至，不少經驗也是靠著實操才最后沉淀下來。

比如，泰國有很多水平參差不齊的建筑商，建筑質量可能不如中國，需要謹慎辨別；裝修商要找靠譜的，在第一次建廠時，拿錢跑路的裝修商讓李先生小虧了約10萬元；政府審批流程用時比你想象的長得多，一個小改動審批也要做好兩三個月才能通過的準備。

相較而言，泰國員工的工作效率較低，且人力成本上漲已經不算是什么大問題——李先生透露，2023年一個泰國員工的日薪是72元左右，目前漲到80元，上漲幅度尚可接受。

李先生計劃在1—2年內把所有美國訂單轉移到泰國。因為布局海外工廠，在這一輪關稅政策的影響周期里，他們反而成為被客戶選中的供應商，相較于尚未布局的工廠有了更強的競爭優勢。李先生透露，“預計今年成交會突破10億元”。繼成品組裝后，未來他計劃把熔煉、電鍍等工序也放到海外，通過全產業鏈的布局，進一步控制成本、釋放利潤。

而對于2025年還能否去海外開廠？他則表示，如果能接受上漲的成本，依然可以考慮。

房價飆到10萬一平，

在胡志明的投資客開始謹慎

工業帶動社會發展，涌入東南亞的除了工廠老板，還有尋求投資機會的“炒房團”。

陳小姐在化工行業從業十余年，接觸的客戶不少都在東南亞建廠。但和工廠老板尋求勞動力不同，去年12月，陳小姐前往越南胡志明市，看中的是越南當地的消費市場。

“越南整體社會氛圍非常年輕化，這里的年輕人非常活躍，也愿意消費。”越南在2023年底突破一億人口，成為東南亞第3個、世界上第15個人口過億的國家，且以年輕人為主力。2023年，越南15歲以下的人口約占總人口的25%，而65歲以上的老年人則約占5.5%。

過去幾年，快速發展的社會和膨脹的消費市場，帶動不少房產投資客涌入越南當地。

尤其是2015年，越南對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南樓市因此不斷狂飆。按照越南地產服務公司CBRE統計，2018年，通過該公司在越南購房的客戶中，外國買家占到了72%；在外國買家中，中國與韓國的占比分別為45%和22%。

“但到了2025年，越南的房價已經遠遠超出我的心理預期了。”

【圖源：陳小姐】

陳小姐介紹，“胡志明市很像上海，由一條河分成兩邊，左邊是老城區，右邊是新CBD，最貴的房價就是在新的CBD這個區域。這里新房價格年年水漲船高，已經從2018年4萬元/平，2021年6萬元/平，2023年8萬元/平，漲到今年最好的地段已經要10萬元/平了。”

而除了高昂的價格外，讓陳小姐有所顧慮的還有租售比和產權問題。“現在租售比普遍在3—4%，但越南很多房子還是租給外國人，本地人是負擔不起當下這個租金的，這就意味著如果外國人減少，本地人很難接盤。且值得關注的是，在越南，外國人只能買公寓，不能買帶土地的別墅，且產權只有50年，每一個開盤又限制只有30%的房子可以賣給外國人。”

有意思的是，李先生也告訴記者，計劃未來在泰國投資建酒店。

“當然對我們來說，主要還是在泰國建廠后，為了自己居住方便，因為泰國也不允許我們擁有私人土地。再加上我們計算過，像25—28平方米的房間，在泰國一個月大概能租到3000—4000元人民幣，租金也不低。我們打算建100多間房，租出去并不困難。”

從工業出海、科技出海到去年以來持續的消費出海，曾被視為“世界工廠”的東南亞，正從供給端走向消費端。泡泡瑪特2024年半年報顯示，東南亞市場實現營收5.6億元，占比41.1%，同比增長478.3%，成為增速最高的市場；蜜雪冰城自2018年出海，現在已經是東南亞最大規模的現制茶飲品牌。截至去年9月30日，有4762家蜜雪冰城位于東南亞。

新的故事在東南亞延續，工廠老板、炒房客在這里匯聚，他們共同見證一個新興社會的崛起和成長，但伴隨著信息差的抹平，行業生態位被早來的工廠占據，地價、房價的不斷攀升，成本高企之下，過去來東南亞靠“低成本”“房產升值”淘金的劇本，也越來越難上演。

消費品牌的加速布局，讓東南亞從“世界工廠”變成“黑馬市場”，當月薪幾千元的越南年輕人，比中國北上廣的白領們更舍得花錢，全新的定位下，把奶茶、潮玩、新能源車等消費品賣給東南亞原住民，或許才是繼炒房、炒地之后，另一個逐漸清晰起來的趨勢。

備注：應采訪者要求，李先生為化名；感謝陳小姐@Mia留一口（小紅書名）對本文的貢獻。