受限于銷售沒(méi)有起色，融資渠道尚未完全打開(kāi)，融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)金流并未得到明顯改善。

01

虧損

3月17日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）發(fā)布盈利警告稱，公司擁有人應(yīng)占虧損在255億元至260億元。

盈利警告

公告顯示，融創(chuàng)中國(guó)本年度錄得虧損主要由于受市場(chǎng)下行的影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅減少且同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值撥備及或有負(fù)債撥備所致。

融創(chuàng)中國(guó)表示，2024年度公司擁有人應(yīng)占虧損，較2023年大幅增加主要是因?yàn)?023年錄得境外債務(wù)重組收益，如除債務(wù)重組收益影響，2024年度公司擁有人應(yīng)占虧損預(yù)計(jì)較2023年有所減少。

歸母凈利潤(rùn)

2023年11月，融創(chuàng)完成境外債重組，不過(guò)由于市場(chǎng)復(fù)蘇并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的水準(zhǔn)，所以僅一年后，孫宏斌就不得不啟動(dòng)二次重組。

今年1月25日，融創(chuàng)完成了總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組，并成為行業(yè)第一家完成境內(nèi)公司債券整體重組的房企。

02

財(cái)務(wù)狀況

據(jù)官網(wǎng)介紹，融創(chuàng)中國(guó)成立于2003年，以地產(chǎn)核心為主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，下設(shè)地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等六大戰(zhàn)略板塊。

融創(chuàng)中國(guó)是融創(chuàng)集團(tuán)的控股股東，融創(chuàng)集團(tuán)是其在境內(nèi)最主要的投融資主體。

融創(chuàng)中國(guó)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，此前孫宏斌通過(guò)海外信托層層持股，控制融創(chuàng)中國(guó)43.69%的股權(quán)，為公司實(shí)際控制人。

美元債重組后，孫宏斌的股權(quán)被稀釋。

2024年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約471.4億元，累計(jì)合同銷售面積約226.1萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約20850元/平方米。

可見(jiàn)，在行業(yè)大環(huán)境下，融創(chuàng)中國(guó)的銷售情況依舊疲軟。

在土儲(chǔ)方面，截至2024年中，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬(wàn)億元，其中一二線城市占比近七成。

截至2024年中，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為9619.7億元，總負(fù)債8957.12億元，凈資產(chǎn)662.58億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)93.11%。

近兩年，由于業(yè)績(jī)連續(xù)巨虧，融創(chuàng)中國(guó)的凈資產(chǎn)大幅減少，公司財(cái)務(wù)杠桿水平維持 高位。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債的89%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至同報(bào)告期，融創(chuàng)中國(guó)流動(dòng)負(fù)債有7966.73億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有1934.94億元。

相較于短債規(guī)模，融創(chuàng)中國(guó)的流動(dòng)性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有53.89億元，較2023年末進(jìn)一步下降，并且其中大部分現(xiàn)金位于在項(xiàng)目層面，無(wú)法隨時(shí)用于償還母公司的債務(wù)。

此外，融創(chuàng)中國(guó)還有990.38億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)839.31億元。

整體來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)的剛性債務(wù)總規(guī)模有2774.25億元，主要以短期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為31%。

近年來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的有息負(fù)債構(gòu)成由長(zhǎng)期轉(zhuǎn)為短期化，公司流動(dòng)性壓力上升。

此外，融創(chuàng)中國(guó)還有相當(dāng)數(shù)額的商業(yè)票據(jù)需要兌付，其應(yīng)付票據(jù)規(guī)模近250億，這進(jìn)一步拖累了其流動(dòng)性。

另外，值得注意的是，近年來(lái)融創(chuàng)中國(guó)少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)，但少數(shù)股東權(quán)益和損益的占比相差較大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑，部分表內(nèi)債務(wù)被挪至表外。

在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創(chuàng)中國(guó)的渠道并不算多元，其主要通過(guò)借貸、股權(quán)、債權(quán)以及信托方式融資。

從現(xiàn)金流看，2020年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，2020-2022年該指標(biāo)分別為-353.78億、-114.52億元以及-291.12億元，可見(jiàn)公司融資環(huán)境欠佳。

籌資性現(xiàn)金流

自2021年下半年開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)陸續(xù)出售部分住宅和文旅項(xiàng)目，甚至在流動(dòng)性危機(jī)蔓延下，孫宏斌自掏4.5億美元，以無(wú)息借款形式注入融創(chuàng)集團(tuán)。

在盤(pán)活資產(chǎn)方面，融創(chuàng)中國(guó)已與華融、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等頭部AMC展開(kāi)合作。

總得來(lái)看，盡管融創(chuàng)實(shí)施了多項(xiàng)降本增效措施，但受限于銷售沒(méi)有起色，及融資渠道尚未完全打開(kāi)，公司現(xiàn)金流并未得到明顯改善，償債能力也難言提高。

03

債務(wù)重組

2023年11月20日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，公司境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，并于當(dāng)日正式生效。

伴隨融創(chuàng)中國(guó)重組生效，債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)，將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票，分別對(duì)價(jià)57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。

從2022年5月首次違約到債務(wù)重組成功，融創(chuàng)用了500余天。

境內(nèi)債方面，2023年1月融創(chuàng)中國(guó)160億的境內(nèi)債務(wù)已經(jīng)完成展期。

今年初，融創(chuàng)中國(guó)公布了境內(nèi)債二次重組方案，提出了“削債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”四種方式。若該方案得以實(shí)施，削債比例將超過(guò)50%。

值得注意的是，這是出險(xiǎn)房企中首次提出削債的境內(nèi)債重組方案。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，融創(chuàng)的這一舉措可能會(huì)對(duì)后續(xù)出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組思路產(chǎn)生重大影響，促使處于展期階段的房企效仿，從而引發(fā)新一輪境內(nèi)債重組談判潮。