近期，重慶新房供應(yīng)一直處于低位，因此供應(yīng)量小于成交量，即供求比*小于1的板塊持續(xù)增加。中心城區(qū)共78個板塊，近12個月以來零供應(yīng)的板塊23個，供求比在0-1之間的板塊為45個，也就是說供求比小于1的板塊占比高達(dá)87%。

*供求比=（供應(yīng)量/成交量）

重慶新房市場真的供不應(yīng)求嗎，數(shù)據(jù)背后真相到底如何？

僅以“供求比”來判斷板塊是供不應(yīng)求還是供過于求，其實并不完全準(zhǔn)確。以跳蹬板塊舉例，在過去的12個月中板塊新房供應(yīng)面積約3.9萬方，成交面積5.6萬方，供求比為0.7，那么它真的供不應(yīng)求嗎？

結(jié)合“存量去化”及“存銷比”來看，存銷比即存量/銷量。存銷比值越大，代表存量高或銷量低，或存量高且銷量低，是流動性弱的信號。

*存銷比=（板塊存量/成交量）

繼續(xù)以跳蹬板塊為例，該板塊存量達(dá)到11萬方，存銷比*為1.96，也就是說存量是高于銷量的，按近12個月新房流速推算去化周期需要27.9個月，實際上應(yīng)屬于供過于求的板塊。

在細(xì)分各板塊數(shù)據(jù)之前，我們先來看看整體存量數(shù)據(jù)：總體存量仍處高位，整體去化周期超1年

2月住宅市場廣義存量4300萬方，有效廣義存量占比87%，狹義存量720萬方，去化周期16.7個月。分區(qū)域來看 狹義存量聚焦渝北區(qū)，存量共229萬方，因區(qū)域配套成熟、需求旺盛，去化周期最短，去化速度遠(yuǎn)超其他區(qū)。

聚焦各板塊來看， 存量超20萬方的板塊共11個，占總量的14%，集中于城市發(fā)展新區(qū)，如龍興、蔡家、茶園等；其中渝北區(qū)的禮嘉、悅來存量超50萬方排名前二，中央供應(yīng)存量超40萬方排名第三。

【重慶中心城區(qū)各板塊狹義存量地圖】

為了解高存量背后的真相，結(jié)合供求比、存銷比和去化周期這三項指標(biāo)，梳理了以下三類典型板塊：

1.高供高銷高流速板塊：供應(yīng)量高，銷售量高，供求比和存銷比往往低于1，去化周期相對較短。

中央公園板塊——過去12個月供應(yīng)42.10萬方，銷售64.43萬方，供銷雙高均位于重慶前列，截至2月板塊存量41.28萬方，供銷比0.65，存銷比0.64，按照近12個月新房去化平均流速的去化周期8.5個月。

西永板塊——過去12個月供應(yīng)20萬方，銷售25.66萬方，供銷雙高，截至2月板塊存量12.79萬方，供銷比0.78，存銷比0.5，按照近12個月新房去化平均流速的去化周期6.3個月。

彈子石板塊——過去12個月供應(yīng)10.65萬方，銷售23.90萬方，供銷雙高，截至2月板塊存量13.5萬方，供銷比0.45，存銷比0.56，按照近12個月新房去化平均流速的去化周期7.3個月。

觀音橋板塊——過去12個月供應(yīng)13.89萬方，銷售22.80萬方，供銷雙高，截至2月板塊存量18.76萬方，供銷比0.61，存銷比0.82，按照近12個月新房去化平均流速的去化周期11.2個月。

2.高供低銷低流速板塊：供應(yīng)存貨可觀，但銷售量偏低，供求比和存銷比往往大于1，且一般有一項指標(biāo)大于2，去化周期相對較長。

大學(xué)城板塊——過去12個月供應(yīng)9.45萬方，成交2.44萬方，供求比3.86，截至2月板塊存量約7.68萬方，存銷比3.14，去化周期43.6個月。除典型低價流量項目外，板塊相對高存量、低銷量。

冉家壩板塊——過去12個月供應(yīng)6.74萬方，成交2.28萬方，供求比3.0，截至2月板塊存量約8.88萬方，存銷比3.9，去化周期54個月。板塊內(nèi)典型在售項目因產(chǎn)品單一、市場定位與需求錯配等導(dǎo)致滯銷，拉高整體板塊數(shù)據(jù)。

存在類似情況的還有江北嘴板塊——其過去12個月供應(yīng)4.52萬方，成交0.96萬方，供求比4.71，截至2月板塊存量約3.7萬方，存銷比3.93，去化周期48.1個月。

3.斷供低銷低流速板塊：供應(yīng)量低或無供應(yīng)，銷售量低，存銷較高，月均流速低，去化周期長。

南彭板塊——過去12個月無新房供應(yīng)，供銷比為0，截至2月板塊存量7.8萬方，存銷比高達(dá)6.11，近半年流速較低，去化周期93.6個月。

化龍橋板塊——過去12個月無新房供應(yīng)，供銷比為0，截至2月板塊存量6.9萬方，存銷比3.42，近半年流速較低，去化周期66.5個月。

沙坪壩中心板塊——過去12個月無新房供應(yīng)，供銷比為0，截至2月板塊存量6.9萬方，存銷比2.99，近半年流速較低，去化周期44.9個月。

結(jié)語：短期來看，重慶新房市場數(shù)據(jù)“供不應(yīng)求”——中心城區(qū)87%的板塊供求比小于1。然而深入分析，部分典型板塊雖無新增供應(yīng)，卻因產(chǎn)品單一、供需錯配導(dǎo)致滯銷；更有低流速板塊更因存量淤積陷入“零供應(yīng)、低關(guān)注”的惡性循環(huán)。

破解困局的關(guān)鍵，仍在于回歸產(chǎn)品力的本質(zhì)。開發(fā)商若僅依賴減少供應(yīng)維持短期數(shù)據(jù)平衡，而忽視對居住需求升級的響應(yīng)，庫存壓力將持續(xù)加深。唯有精準(zhǔn)匹配“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化產(chǎn)品定位、提升居住品質(zhì)，才能激活市場，提振信心，實現(xiàn)供需關(guān)系的長效健康。

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