文/樂居財經(jīng)北京 林振興

樹村地塊，讓全北京開發(fā)商都虎視眈眈。

3月18日下午3時30分，六里橋北京市政務服務中心的一個拍賣廳里熱鬧非凡，共有11家開發(fā)商前來應戰(zhàn)。

這其中有海淀拿地常客，包括海開控股、綠城中國、中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)，以及招商蛇口和華潤置地抱團組成聯(lián)合體。

現(xiàn)場還出現(xiàn)了兩張“生面孔”，去年沒在帝都拿一塊地的首開股份，重出土拍江湖，大本營位于武漢的中建壹品（中建三局旗下）也匆匆趕來。

越秀董毅依舊穿著幸運的橘色“戰(zhàn)袍”，只不過他的“玄學”并沒有顯靈。因為這次土拍規(guī)則是價高者得，各家房企都卯足了勁，開場就出現(xiàn)了強烈的火藥味，開發(fā)商競相提價，緊追不舍。

前半程，52號海開很兇猛，全場一對多硬剛，展示出了勢在必得的決心。

但最后沖刺階段，價格來到73.04億時，海開在圍攻中招架不住，默默選擇了退出。22號中海、51號招商 華潤聯(lián)合體殺了出來，肉搏數(shù)個回合。

最終，耗時2個小時49分，經(jīng)過274輪舉牌，中海地產(chǎn)以75.02億元的總價摘得該地塊，溢價27.93%，折合樓面價10.23萬元/平方米。

北京首次10萬 的樓面價，在樹村出現(xiàn)！還得是海淀，北京最熱鬧的土拍場子，沒有之一。

不得不感嘆，中海地產(chǎn)真的好兇猛！海淀樹村 朝陽巨無霸 豐臺萬泉寺、西南郊冷庫，短短不到四個月時間，它就在北京砸了超378億元。

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如果融創(chuàng)還沒有暴雷，孫宏斌大概率會參與這場土拍廝殺。

樹村地塊西邊，只隔了一個公園，便是學府壹號院。

學府壹號院是新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡。

當時，為了買到一套學府壹號院的房子，身價不菲的業(yè)主們想盡辦法疏通關系，只為了能順利選上一套房。

但后續(xù)，這些業(yè)主陸續(xù)發(fā)現(xiàn)的學府壹號院存在的質(zhì)量和減配問題。

就連學府壹號院項目總經(jīng)理葉星，也跳槽到南側(cè)鄰居圓明天頌東家——海開控股，目前負責永豐南頤海澐頌項目。

圓明天頌，同樣是大戶型豪宅。2021年11月開盤，238套房源，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。

有心氣高的業(yè)主將圓明天頌二手房掛20萬/㎡，但實際成交價達到16.5萬/㎡。

根據(jù)附近的兩個“前輩”，樹村地塊天生具備豪宅基因，自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)。

它位于上地街道，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等中國最牛逼的互聯(lián)網(wǎng)公司。

再看看海淀媽媽的最愛——書包。樹村地塊東邊是北京體育大學，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華。學區(qū)屬性極強，海淀最強二派，周邊有上地實驗小學、101學校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

再來瞧樹村地塊的參數(shù)。它是純居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米。

設計要求上，外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板，建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風貌相協(xié)調(diào)，新中式風格；坡屋頂形式。

這些參數(shù)疊加在一起，一幅頂豪的景象馬上呈現(xiàn)于眼前。

但樹村地塊自身也有一個“軟肋”。

雖然出讓文件顯示容積率1.6，但地塊南面有一條寬15米、長170米的東西向街坊路，它會吞噬項目容積率。

扣除東面防護帶和南面街坊路占地，樹村新地用于建房子的實際容積率約為1.955，高于圓明天頌的容積率1.1，甚至高于學府壹號院。

要在1.955容積率、限高18米的條件下建房子，樓間距是一個最大的考驗。未來，中海要如何將房子見縫插針？

而且它的面寬資源沒有那么好，只有150米左右，加上樓間距，中海只能做大戶型，預計為6層洋房，甚至會出現(xiàn)部分別墅。

樹村地塊西北兩公里是功德寺“兩兄弟”——和樾玉鳴與和樾望雲(yún)，此前就因為樓間距太密，讓海淀群眾挑出了不少問題。

02

眼下，樹村地塊一出，最緊張的當屬朱房村雙子座，它們相隔兩公里左右。

1月2日，海淀朱房村的新年首場土拍大戰(zhàn)。

0029西地塊，由"華潤置地 招商蛇口 中鐵置業(yè)"聯(lián)合體以91.52億元拿下，溢價17.33%，樓面價8.92萬元/平米。

0030東地塊，原本三家央企聯(lián)合是要一并拿下的，但中途闖入“程咬金”，把計劃全打亂了。建發(fā)房產(chǎn)硬剛?cè)已肫蟮禺a(chǎn)商和金茂，經(jīng)過247輪舉牌，以90.4億元拿下，溢價25%，樓面價9.51萬元/平米。

朱房村東地塊，建發(fā)想拉金茂入局，但最終雙方?jīng)]談成。金茂因“地價太高，算不過賬來”，確定放棄入股。傳聞說，建發(fā)在朱房村地塊也會做360平左右的平墅，每層只有一戶。

拿地后不久，朱房村雙子座前后腳成立項目公司。

1月21日，北京華潤招鐵海澤置業(yè)成立，注冊資本50億元，華潤置地、中鐵置業(yè)和招商蛇口，分別持股50%、40%和10%。它是朱房西地塊的項目公司，項目方案設計已經(jīng)在招標了。

兩天后，北京兆盛房地產(chǎn)成立，注冊資本90.404億元。它是朱房東地塊的項目公司，由建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍擔任董事長、總經(jīng)理。

與朱房項目相比，樹村地塊離地鐵更近，而且是純居住用地，無配建。

有人說，中海樹村項目不賣到15w ，中游、下游的兄弟們，都會壓力很大。

眼下，永豐、功德寺、朱房、樹村都上桌，海淀新房開啟“神仙打架”，好戲要上演了

相關公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股