文/樂居財(cái)經(jīng)北京 林振興

樹村地塊，讓全北京開發(fā)商都虎視眈眈。

3月18日下午3時(shí)30分，六里橋北京市政務(wù)服務(wù)中心的一個(gè)拍賣廳里熱鬧非凡，共有11家開發(fā)商前來應(yīng)戰(zhàn)。

這其中有海淀拿地常客，包括海開控股、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)，以及招商蛇口和華潤(rùn)置地抱團(tuán)組成聯(lián)合體。

現(xiàn)場(chǎng)還出現(xiàn)了兩張“生面孔”，去年沒在帝都拿一塊地的首開股份，重出土拍江湖，大本營(yíng)位于武漢的中建壹品（中建三局旗下）也匆匆趕來。

越秀董毅依舊穿著幸運(yùn)的橘色“戰(zhàn)袍”，只不過他的“玄學(xué)”并沒有顯靈。因?yàn)檫@次土拍規(guī)則是價(jià)高者得，各家房企都卯足了勁，開場(chǎng)就出現(xiàn)了強(qiáng)烈的火藥味，開發(fā)商競(jìng)相提價(jià)，緊追不舍。

前半程，52號(hào)海開很兇猛，全場(chǎng)一對(duì)多硬剛，展示出了勢(shì)在必得的決心。

但最后沖刺階段，價(jià)格來到73.04億時(shí)，海開在圍攻中招架不住，默默選擇了退出。22號(hào)中海、51號(hào)招商 華潤(rùn)聯(lián)合體殺了出來，肉搏數(shù)個(gè)回合。

最終，耗時(shí)2個(gè)小時(shí)49分，經(jīng)過274輪舉牌，中海地產(chǎn)以75.02億元的總價(jià)摘得該地塊，溢價(jià)27.93%，折合樓面價(jià)10.23萬元/平方米。

北京首次10萬 的樓面價(jià)，在樹村出現(xiàn)！還得是海淀，北京最熱鬧的土拍場(chǎng)子，沒有之一。

不得不感嘆，中海地產(chǎn)真的好兇猛！海淀樹村 朝陽巨無霸 豐臺(tái)萬泉寺、西南郊冷庫(kù)，短短不到四個(gè)月時(shí)間，它就在北京砸了超378億元。

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如果融創(chuàng)還沒有暴雷，孫宏斌大概率會(huì)參與這場(chǎng)土拍廝殺。

樹村地塊西邊，只隔了一個(gè)公園，便是學(xué)府壹號(hào)院。

學(xué)府壹號(hào)院是新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬/㎡。

當(dāng)時(shí)，為了買到一套學(xué)府壹號(hào)院的房子，身價(jià)不菲的業(yè)主們想盡辦法疏通關(guān)系，只為了能順利選上一套房。

但后續(xù)，這些業(yè)主陸續(xù)發(fā)現(xiàn)的學(xué)府壹號(hào)院存在的質(zhì)量和減配問題。

就連學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目總經(jīng)理葉星，也跳槽到南側(cè)鄰居圓明天頌東家——海開控股，目前負(fù)責(zé)永豐南頤海澐頌項(xiàng)目。

圓明天頌，同樣是大戶型豪宅。2021年11月開盤，238套房源，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬/㎡。

有心氣高的業(yè)主將圓明天頌二手房掛20萬/㎡，但實(shí)際成交價(jià)達(dá)到16.5萬/㎡。

根據(jù)附近的兩個(gè)“前輩”，樹村地塊天生具備豪宅基因，自帶網(wǎng)紅氣質(zhì)。

它位于上地街道，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等中國(guó)最牛逼的互聯(lián)網(wǎng)公司。

再看看海淀媽媽的最愛——書包。樹村地塊東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華。學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

再來瞧樹村地塊的參數(shù)。它是純居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米。

設(shè)計(jì)要求上，外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板，建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，新中式風(fēng)格；坡屋頂形式。

這些參數(shù)疊加在一起，一幅頂豪的景象馬上呈現(xiàn)于眼前。

但樹村地塊自身也有一個(gè)“軟肋”。

雖然出讓文件顯示容積率1.6，但地塊南面有一條寬15米、長(zhǎng)170米的東西向街坊路，它會(huì)吞噬項(xiàng)目容積率。

扣除東面防護(hù)帶和南面街坊路占地，樹村新地用于建房子的實(shí)際容積率約為1.955，高于圓明天頌的容積率1.1，甚至高于學(xué)府壹號(hào)院。

要在1.955容積率、限高18米的條件下建房子，樓間距是一個(gè)最大的考驗(yàn)。未來，中海要如何將房子見縫插針？

而且它的面寬資源沒有那么好，只有150米左右，加上樓間距，中海只能做大戶型，預(yù)計(jì)為6層洋房，甚至?xí)霈F(xiàn)部分別墅。

樹村地塊西北兩公里是功德寺“兩兄弟”——和樾玉鳴與和樾望雲(yún)，此前就因?yàn)闃情g距太密，讓海淀群眾挑出了不少問題。

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眼下，樹村地塊一出，最緊張的當(dāng)屬朱房村雙子座，它們相隔兩公里左右。

1月2日，海淀朱房村的新年首場(chǎng)土拍大戰(zhàn)。

0029西地塊，由"華潤(rùn)置地 招商蛇口 中鐵置業(yè)"聯(lián)合體以91.52億元拿下，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬元/平米。

0030東地塊，原本三家央企聯(lián)合是要一并拿下的，但中途闖入“程咬金”，把計(jì)劃全打亂了。建發(fā)房產(chǎn)硬剛?cè)已肫蟮禺a(chǎn)商和金茂，經(jīng)過247輪舉牌，以90.4億元拿下，溢價(jià)25%，樓面價(jià)9.51萬元/平米。

朱房村東地塊，建發(fā)想拉金茂入局，但最終雙方?jīng)]談成。金茂因“地價(jià)太高，算不過賬來”，確定放棄入股。傳聞?wù)f，建發(fā)在朱房村地塊也會(huì)做360平左右的平墅，每層只有一戶。

拿地后不久，朱房村雙子座前后腳成立項(xiàng)目公司。

1月21日，北京華潤(rùn)招鐵海澤置業(yè)成立，注冊(cè)資本50億元，華潤(rùn)置地、中鐵置業(yè)和招商蛇口，分別持股50%、40%和10%。它是朱房西地塊的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)已經(jīng)在招標(biāo)了。

兩天后，北京兆盛房地產(chǎn)成立，注冊(cè)資本90.404億元。它是朱房東地塊的項(xiàng)目公司，由建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍擔(dān)任董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。

與朱房項(xiàng)目相比，樹村地塊離地鐵更近，而且是純居住用地，無配建。

有人說，中海樹村項(xiàng)目不賣到15w ，中游、下游的兄弟們，都會(huì)壓力很大。

眼下，永豐、功德寺、朱房、樹村都上桌，海淀新房開啟“神仙打架”，好戲要上演了

相關(guān)公司：中國(guó)海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股