警惕業(yè)委會在解除現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)選聘新的物業(yè)企業(yè)中徇私舞弊

就解除前期物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案的業(yè)主大會會議投票行為，該住宅小區(qū)業(yè)委會延長投票時間、由社區(qū)網(wǎng)格員組織微信投票，后改用電話投票，在投票、唱票統(tǒng)計結(jié)束兩個多月，業(yè)主提出異議后才公布表決投票結(jié)果。對于業(yè)委會的上述行為，程序是否違法，是否具有正當(dāng)合法性？是否涉及利益輸送的動力驅(qū)使，才導(dǎo)致業(yè)委會如此無視規(guī)則操作？而社區(qū)網(wǎng)格員組織業(yè)主投票（收取選票）是否越權(quán)，從而侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利，并涉嫌作假？電話投票方式是否被法律法規(guī)許可，并是否具有法律效力？街道辦事處作為基層政府，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會的行為保持合法性，但同意業(yè)委會延長投票時間、最后啟動電話投票行為，是否違法？

最近，接到某住宅小區(qū)業(yè)主反映，該小區(qū)業(yè)委會在2024年10月18日發(fā)布公示稱，將組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行投票程序，投票議題：是否同意解除與現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系；是否同意小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案。

投票方式：1、會議形式，設(shè)立固定投票箱進(jìn)行書面投票，業(yè)主本人或委托均可。2、線上投票，業(yè)主可通過業(yè)主決策信息系統(tǒng)參與投票。

投票時間：2024年11月3日至12月12日。唱票統(tǒng)計時間為2024年12月13日。

2024年12月10日，該小區(qū)業(yè)委會發(fā)布通知稱，2024年12月9日，業(yè)委會與樓棟代表、業(yè)主商議，因業(yè)主決策系統(tǒng)升級導(dǎo)致無法投票等原因，決定延長投票時間20天，即該業(yè)主大會會議投票截止時間變更為2025年1月1日20時，唱票統(tǒng)計在次日即2025年1月2日完成。同時，啟動微信投票，叫業(yè)主向一個微信號（手機(jī)號）發(fā)送涉及投票意向的視頻及文字，或者向社區(qū)網(wǎng)格員微信號投票。

2024年12月26日，該業(yè)委會發(fā)布通知稱，2024年12月21日，該小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈要求業(yè)委會采用電話投票的訴求，業(yè)主分別向相關(guān)的街道辦事處、業(yè)委會提交了相關(guān)建議后，該業(yè)委會次日，即12月22日組織業(yè)委會全體成員會議討論決定，采用電話投票。12月25日，該業(yè)委會先街道辦事處提交相關(guān)申請，該街道辦事處同意了電話投票的方式。該通知還稱，電話投票時間從2024年12月26日至2025年1月1日，用社區(qū)居委會的三部電話進(jìn)行。

2025年3月12日，在該小區(qū)持有約12萬平方米面積物業(yè)的大業(yè)主，即該小區(qū)開發(fā)企業(yè)向該小區(qū)所在街道辦事處提出申請，認(rèn)為該小區(qū)業(yè)委會在投票、唱票統(tǒng)計后，已經(jīng)過去兩個多月，拒不公布表決投票結(jié)果，不排除該業(yè)委會存在暗箱操作行為，據(jù)此，根據(jù)民法典、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則、重慶市物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，要求該街道辦事處依法履職，制止該業(yè)委會所有相關(guān)違規(guī)行為。

2025年3月17日，該業(yè)委會發(fā)布該小區(qū)業(yè)主大會投票結(jié)果公示稱，該次投票業(yè)主的參與票占總戶數(shù)的79.62%，議題1表決同意票占88.42%，占參與面積88.93%；議題2表決同意票占參與戶數(shù)87.85%，占參與面積88.31%。公示期自2025年3月17日至2025年3月23日，共7天。該通知稱，如業(yè)主對該投票結(jié)果有異議，向該小區(qū)業(yè)委會核查。并公布了投訴電話，分別為業(yè)委會、社區(qū)居委會、街道辦事處。

對于該業(yè)委會的上述行為進(jìn)行程序及實(shí)體合法性分析

根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》等，逐項分析上述行為的合法性。

一、程序合法性分析

1. 投票時間延長，違法性認(rèn)定： 根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會會議需在公告確定的期限內(nèi)召開，延期必須經(jīng)業(yè)主大會臨時會議表決通過？若業(yè)委會單方面決定延期且未履行該程序，是否構(gòu)成程序違法？若原《議事規(guī)則》未授權(quán)業(yè)委會可自行延期，其行為違反《民法典》關(guān)于“共同決定事項需遵守管理規(guī)約”的規(guī)定。

2. 投票方式變更：原議事規(guī)則中是否允許微信、電話投票？若小區(qū)《議事規(guī)則》未明確允許電子投票，或未約定身份核驗方式（如人臉識別+房產(chǎn)證號綁定），則微信投票可能因無法驗證業(yè)主身份而無效。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》，通常允許的方式包括現(xiàn)場投票、書面征求意見、電子投票等。但電話投票可能不被普遍接受，因為沒有書面記錄，可能存在法律風(fēng)險。電話投票需事先規(guī)定并確保身份驗證和記錄保存，否則可能無效。

依據(jù)《民法典》關(guān)于意思表示形式的規(guī)定，電話投票程序存在違法風(fēng)險：若業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會表決擅自變更投票方式，涉嫌違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“執(zhí)行業(yè)主大會決定事項”職責(zé)。

如果未經(jīng)業(yè)主大會修改議事規(guī)則而擅自變更方式，是否屬于違法？

3. 結(jié)果公示延遲。。相關(guān)法規(guī)及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，一般是投票結(jié)束進(jìn)行唱票統(tǒng)計后當(dāng)場宣布，并在幾日內(nèi)公示。根據(jù)邏輯推導(dǎo)，而延遲兩個月公布表投票結(jié)果明顯違法，而且涉嫌業(yè)委會心虛，因為如果該投票結(jié)果真實(shí)可信，且達(dá)到業(yè)委會的目的，是不是早就迫不及待地公布了？而怎么可能等到業(yè)主提出異議才公示投票結(jié)果呢？拖延2個多月構(gòu)成程序重大瑕疵，業(yè)主可依據(jù)《民法典》主張決議無效

二、社區(qū)網(wǎng)格員行為性質(zhì)

1. 職權(quán)邊界 ，法定職責(zé)：社區(qū)網(wǎng)格員職能定位于信息采集、政策宣傳等輔助性工作，無權(quán)直接組織業(yè)主投票（《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》中辦發(fā)〔2017〕13號）。

越權(quán)行為。若網(wǎng)格員未經(jīng)業(yè)主委托代收選票，違反《民法典》關(guān)于代理行為需授權(quán)的規(guī)定；若存在修改選票、虛構(gòu)投票記錄等行為，可能觸犯《刑法》第307條“幫助偽造證據(jù)罪”。

2. 責(zé)任追究路徑。行政投訴：向街道辦事處申請對網(wǎng)格員越權(quán)行為啟動內(nèi)部調(diào)查。

司法救濟(jì)：業(yè)主可起訴網(wǎng)格員所屬單位（社區(qū)居委會）要求確認(rèn)投票行為無效。

三、街道辦事處法律責(zé)任

1. 指導(dǎo)監(jiān)督義務(wù)，依據(jù)《物業(yè)管理條例》，街道辦事處負(fù)有監(jiān)督業(yè)委會依法履職的法定職責(zé)。其“同意電話投票”的實(shí)質(zhì)是對違法程序的默許，涉嫌行政不作為。

2. 違法性認(rèn)定，若街道辦明知以下情形仍批準(zhǔn)電話投票，構(gòu)成濫用職權(quán)：小區(qū)《議事規(guī)則》未允許電話投票； 未核查電話錄音等存證措施是否到位；未要求業(yè)委會就變更投票方式召開臨時業(yè)主大會。

3. 救濟(jì)措施。行政復(fù)議：向轄區(qū)縣區(qū)政府申請對街道辦的批準(zhǔn)行為進(jìn)行復(fù)議；行政訴訟：提起“行政機(jī)關(guān)不履行法定職責(zé)”之訴（《行政訴訟法》第12條）。

四、利益輸送可能性評估

1. 間接證據(jù)鏈 ? 程序異常密集：擅自變更投票方式、拖延公示等行為客觀上便利數(shù)據(jù)篡改，為新物業(yè)企業(yè)介入創(chuàng)造條件；關(guān)聯(lián)關(guān)系線索：核查新物業(yè)企業(yè)股東是否與業(yè)委會成員存在親屬、商業(yè)合作關(guān)系；對比新物業(yè)合同條款（如公共收益分成比例、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）是否顯著劣于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 調(diào)取業(yè)委會成員銀行流水，排查大額不明資金往來。

2. 統(tǒng)計學(xué)疑點(diǎn)，若電話投票集中在最后階段且反對票比例異常下降（如從40%驟降至5%），可委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票數(shù)據(jù)聚類分析審計，識別是否存在人為干預(yù)。

五、業(yè)主維權(quán)實(shí)操指引

1. 緊急行動步驟 。證據(jù)固定：

1. 立即向公證處申請對微信投票記錄、電話錄音等電子證據(jù)保全；

2. 要求街道辦封存紙質(zhì)選票（防止篡改或銷毀）。

聯(lián)合維權(quán)： 1. 組織10%以上業(yè)主聯(lián)名向區(qū)住建局提交《業(yè)主大會程序違法查處申請書》； 2. 向紀(jì)委監(jiān)委舉報業(yè)委會與街道辦可能存在利益輸送。

2. 法律救濟(jì)組合拳，民事訴訟：起訴要求確認(rèn)業(yè)主大會決議無效（《民法典》第154條）；刑事報案：若發(fā)現(xiàn)偽造選票、行受賄線索，向公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門報案； 行政監(jiān)督：申請上級政府責(zé)令街道辦撤銷對電話投票的批準(zhǔn)。

3. 技術(shù)對抗手段。區(qū)塊鏈存證：使用“至信鏈”等司法存證平臺固化后續(xù)溝通記錄；大數(shù)據(jù)篩查：通過“企查查”分析新物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方，用“中國裁判文書網(wǎng)”檢索其涉訴記錄。

綜上所述，該業(yè)委會上述行為評析如下： 1. 程序定性：業(yè)委會擅自變更投票方式、拖延公示結(jié)果構(gòu)成重大程序違法，街道辦批準(zhǔn)電話投票涉嫌行政違法； 2. 利益輸送推定：密集程序違規(guī)已形成合理懷疑基礎(chǔ)，需進(jìn)一步調(diào)查資金往來與關(guān)聯(lián)關(guān)系； 3. 維權(quán)突破口：以程序違法主張決議無效，同步推進(jìn)行政查處與刑事報案，形成多維震懾。關(guān)鍵行動時限： 程序違法查處申請需在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起60日內(nèi)提出；民事訴訟主張決議無效的訴訟時效為3年，但越早起訴越利于證據(jù)保全。建議業(yè)主立即啟動法律程序，并同步通過媒體監(jiān)督施壓（如地方電視臺問政欄目），迫使相關(guān)部門介入調(diào)查。